【監修】アパート経営を始めるときに申請しておきたい届出を解説

【目次】

開業時に忘れず申請したい届出はこれ！

アパート経営を開始するにあたり、必須ではなくとも、忘れずに申請しておきたい届出があります。

・個人事業の開業・廃業等届出書（開業届）

アパート経営は、業種に分類すると「不動産賃貸業」となります。事業を始める場合、開業から1カ月以内に、管轄の税務署に「個人事業の開業・廃業届出署（開業届）」を提出する必要があります。
個人事業の開業・廃業届出書（開業届）の書類は、管轄の税務署に直接取りに行くか、国税庁の公式ホームページからダウンロードすることも可能。提出は管轄の税務署に直接提出する、もしくは郵送でも受付可能です。
また、開業届の提出は義務ではなく任意。届け出をしなくても原則罰則はなく、無届けのままアパート経営を始めることもできます。開業届を提出していない場合、開業した年の確定申告にてすべての収支を申告することで、開業届の代わりとされます。

ただし、一般的に任意とされる開業届ですが、原則副業禁止である公務員の場合は別です。相続や転勤などやむを得ぬ事情で不動産賃貸業を開始する場合は、必ず申請しましょう。あわせて、一般的な申請と違い、許可が下りるまでに時間がかかる場合もあります。

・所得税の青色申告承認申請書

「所得税の青色申告承認申請書（青色申告承認申請書）」は、確定申告を青色申告で行うために提出する書類です。青色申告と白色申告では基礎控除額をはじめ経費計上できる金額も大きく違うため、ある程度の定期的な収入を予測できるアパート経営では、青色申告を行う方がメリットがあります。
また、所得税の青色申告承認申請書を提出する際は、開業届の提出も必要になります。

申請用の書類は所轄の税務署に取りに行くほか、国税庁の公式ホームページからダウンロードすることも可能です。一般的な提出期限は、確定申告を行う予定の年の3月15日まで、または開業から2カ月以内。ただし、相続によりアパート事業を継承した場合はこの限りではないこともあるため、管轄の税務署または税理士に確認しましょう。

・青色事業専従者給与に関する届出書

オーナーさまだけでなく、家族もアパート経営に協力するなら提出しておきたい届出です。配偶者控除や扶養控除の適用はできなくなりますが、アパート経営に携わり生計を共にしている親族に「専従者給与」として給与を支払い、さらにその給与は経費として申告することができます。経費として計上する額が増えることは、それだけ納めるべき税金も抑えられるということ。アパート経営に協力してくれる家族がいる場合は、忘れずに提出したい届出です。
「青色事業専従者給与に関する届出書」は、「所得税の青色申告承認申請書」を提出し、承認を受けなければ申請することができません。

つまり、「個人事業の開業・廃業等届出書（開業届）」と「青色申告承認申請書」、「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出しないと、確定申告において後述するメリットを受けることができなくなってしまう、ということです。そのため、必要であれば忘れずに提出しておきたい届出・申請です。

開業届＋青色申告承認申請書を提出するメリットは節税

国税庁に開業届を提出した事業主は、毎年の確定申告において「青色申告」をすることができます。
青色申告者のメリットは、ずばり節税。帳簿は複式簿記で作成する必要がありますが、65万円の所得控除が受けられるほか、最長3年の赤字の繰り越しや、前述した経営に携わる家族・親族を「青色申告専従者」として、アパート経営のための労働に対して支払った給与も経費として計上することができます。
青色申告を行うには、毎月発生する経費を細かく帳簿に記載する必要があり、場合によっては税理士とのやり取りも発生します。手間はかかりますが、長期的な目線で考えた節税メリットは十分にあると思われます。

もちろん、書類提出や帳簿作成に手間をかけず、白色申告を選択することも可能です。
ただし通常の白色申告の控除額上限は10万円まで。さらに親族を専従者として給与として経費計上する場合もさまざまな条件がある上、配偶者86万円まで、その他親族が50万円までという上限があります。
青色申告に比べるとシンプルな帳簿作成でも問題ありませんが、控除額や経費として認められる金額を考えると、白色申告よりも青色申告のほうがメリットが大きいのではないでしょうか。

相続が発生した場合は名義変更も忘れずに！

税金対策をはじめ、長くアパート経営を行っていると、いずれ発生する可能性があるのが相続です。相続とは、亡くなった人の財産や権利・義務を継承すること。そのため、アパート経営に関する書類についても、相続が発生した場合は、忘れずに名義変更をしましょう。名義変更をしておかないと将来売却ができない、新規でアパートローンなどを契約する場合、土地や建物が担保として認められないなどのケースも考えられます。
では必要な名義変更はどんなものがあるのでしょうか。

・相続登記

相続登記とは、不動産の名義変更のための申請です。届出先は法務局となりますが、申請するために必要な書類は多岐にわたります。戸籍謄本などは個人でも入手することが可能とはいえ、固定資産評価証明書や故人との関係図など専門的な必要書類も必要になるため、通常は司法書士に依頼することが一般的です。
申請のための手数料は、固定資産税評価額の0.4％。そのほか、司法書士に依頼した場合の料金も必要になります。

・アパートローン

アパートローン契約時に連帯保証人が立てられており、連帯保証人＝法定相続人の場合は、連帯保証人が債務を引き継ぎます。一般的にアパートローンの連帯保証人は、対象アパートの事業ごと引き継ぐ法定相続人がなることも多く、土地や建物の相続と同時に、アパートローンの返済義務も引き継ぐことになるでしょう。ただし、相続放棄する場合に限り、ローン契約者の名義変更も不要です。
また、アパートローン契約時に連帯保証人が立てられていないことも考えられます。基本的にアパートローンを相続する場合は金融機関の承諾を得る必要があり、「アパートの相続人とローンの相続人を別にしたい」など、こちらの理想通りにならない場合も多くあります。法定相続人が複数人いる場合は、返済割合をどう分割するか含め協議が必要になりますので、弁護士や司法書士、税理士に相談するのが望ましいと思われます。

・準確定申告も忘れずに

１月１日から亡くなるまでの間に発生した家賃収入は、故人の所得となり、所得税の課税対象になります。そのため、相続開始を知った日の翌日から4カ月以内に準確定申告を行い、申告・納税する必要があります。
課税対象となる事例はいくつかありますが、「48万円以上の不動産所得（家賃収入）を得ていた場合」という取り決めがありますから、長年アパート経営を行っている場合は、準確定申告が必要になる可能性も高いと思われます。
準確定申告は通常の確定申告と違い、経費にできない支出があるなど、独自のルールがあります。個人で対応するのはかなり難しいため、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

【まとめ】

公的な書類を作成したり期限までに提出をするのは、慣れていないと時間的にも心理的にも負担を重く感じてしまうこともあるでしょう。相続時の名義変更にも大変な手間や労力がかかります。ただし、この手間を惜しむことは、節税につながる機会を逃すことにつながる可能性も高いです。
面倒だからと目を背けず、信頼できる司法書士や税理士などに相談し、大切なアパートを資産として長く引き継げるようにしましょう。