自分でできる？アパートの自主管理は時間と手間、前向きな姿勢がカギ

【目次】

自主管理のメリット・デメリット！既存の管理契約の解約方法とは？

賃貸住宅経営でアパートを管理する方法には、３つの方法があります。管理業務すべてをオーナーさまが行う「自主管理」、管理業務は専門の賃貸管理会社に任せる「委託管理」、そして、基本的には賃貸管理会社に委託するが、掃除などの一部のみオーナーさまが行う「一部自主管理」です。

なかでも「自主管理」では、入居者募集から建物の維持管理まで、専門の賃貸管理会社などに依頼する委託管理に対して、そのすべてをオーナーさま自ら行う必要があります。ここでは、自主管理にした場合のメリットとデメリット、委託管理から自主管理に切り替える時に行うべきことを紹介します。

・自主管理最大のメリットとデメリット

アパートを自主管理にする理由は、月々の管理費を削減したい、オーナーさま自らで賃貸住宅経営すべての業務を行いたい、あるいは賃貸管理会社の対応に問題があるなど、さまざまです。加えて、賃料という限られた収入から月々かかる管理費コストを削減できれば、数字上の収益を上げることも可能です。
他にも、賃貸住宅経営のノウハウが身につく、掃除などを行うことで定期的に体を動かすことが健康維持につながる、入居者や取引業者と直接やり取りすることで人脈が広がるなどのメリットもあります。
しかし、すべての業務をオーナーさまご自身で行うため、非常に手間と時間がかかります。
加えて、大規模修繕に備えた長期計画や資金のプール、さらに、入居者募集のための客付けなど、専門的な知識が必要になる業務への対応が求められるのはデメリットと言えるでしょう。

・委託管理を解約するには？

メリットやデメリットを踏まえたうえで、委託管理から自主管理への切り替えを選択する場合、委託管理を解約する必要があります。解約するにあたり、まずは「管理委託契約書」を確認しましょう。特に確認するべきなのは、契約の有効期間、解約の時期や方法、中途解約時に発生する違約金に関する記載です。
解約に関する定めがなければ、民法651条に基づき、原則いつでも解約は可能とされているため、「解約通知書」を作成し、賃貸管理会社に送付します。国土交通省の定めている「賃貸住宅標準管理委託契約書」を参考にすると、オーナーさまの申し出から3カ月後に契約解除になるのが一般的です。また、オーナーさまがすぐに解約を求める場合は3カ月分の管理費用を支払う必要があるという記載もあります。

契約内容に反して契約解除を申し入れた場合、賃貸管理会社から損害賠償を請求される可能性もゼロではありません。中途解約する際は管理委託契約書をしっかり見直し、場合によっては弁護士に相談するなど、お互い納得できる形で解約する必要があります。

委託管理契約の解約後には、入居者にオーナーさまの自主管理になる旨を告知しますが、その際、家賃の振込先、クレームや修繕、修繕依頼などの連絡先も変更になります。しっかり周知するようにしましょう。また、プロである賃貸管理会社の手を離れオーナーさまの自主管理にすることで、入居者の不信感を誘発してしまう可能性があることも、忘れないようにしましょう。

お任せではわからない、アパートの管理業務――入居者管理と建物管理

建物の修繕などの大きなものから、家賃の督促まで多岐にわたる賃貸住宅の管理業務。これらの業務は大きく「入居者管理」と「建物管理」の２つに分けられます。自主管理を行うにあたって、それぞれの業務内容を確認しておきましょう。

・入居者管理

入居者管理業務の主な内容として、入居者募集と入居後の管理があげられます。入居者募集のための宣伝や、内見の対応、入居確定後の契約書の作成・締結業務などです。
賃貸管理会社には契約締結業務のノウハウ、契約書のフォーマットなどがありますが、ご自身で管理していく場合は、そういったマニュアルや書類の作成も必須です。入居契約時の保険加入などの対応も必要になるでしょう。

入居後の管理業務には、家賃の回収、家賃滞納時の督促なども考えられます。入居者からのクレームや、各居室の設備トラブルが発生した場合の対応も入居者管理業務のひとつです。

・共有部の清掃以外に、植栽の手入れなど業務も発生する建物管理

建物管理業務も多種多様です。たとえばゴミステーションやエレベーターなど共用部の清掃や設備メンテナンス、修繕をはじめ、退去時の原状回復、植栽の手入れ、駐輪場や駐車場があれば設備の維持や白線引きなど、入居者が住みやすいと感じるための維持・管理が含まれます。
また、建物は経年劣化していくため、定期的に外壁塗装といった大規模な修繕も必要。日々の管理に加え、信金繰りを含め長期的な目線での計画管理も行います。

自主管理に向いているオーナーさま&物件とは？

自主管理はコストが抑えられる反面、時間と手間がかかります。そのため、すべてのオーナーさまが自主管理に向いているとは言い切れません。では、どんな方や物件に適しているのでしょうか。自主管理に向いているオーナーさまのタイプや、自主管理しやすい物件について考えてみましょう。

・自主管理に向いているオーナーさまのタイプとは

居室設備の故障や居住者トラブルなどがあれば、時間や休日関係なく対応を迫られることもあるかもしれません。時間的余裕があり、こうした手間を惜しまず対応できるオーナーさまであれば、自主管理は向いているかもしれません。一方、本業を持ちながら副業としての賃貸住宅経営をしている場合は、対応スピードや対応日時が限られてしまうため入居者へのケアが行き届かず、更なるトラブルに発展してしまう可能性もあります。

賃貸住宅経営は部屋を貸せば終わりではなく、入居者が暮らす場所です。日々対応を求められるため、コミュニケーション能力も重要と言えるでしょう。その能力は、対入居者に限らず、修繕などを依頼する施工業者との交渉にも求められます。

何よりも大切なのは、賃貸住宅経営に対して前向きに向き合えるかどうかです。加えて、煩雑な書類の作成や、経営に関する法規などにも進んで取り組めるオーナーさまであれば、自身もスキルアップしながら経費削減にもなる自主管理が適しているでしょう。

・自主管理しやすい物件とは？

自主管理では、オーナーさまご自身の対応力がカギになります。そのため、物理的にも自宅近くにあるアパートの方が管理しやすいと言えるでしょう。賃貸併用住宅の場合は、入居者のリクエストにスピード感を持って対応できる可能性も高くなります。また、自主管理の場合、戸数の多い単身向けワンルームよりも、ファミリー向けで限られた戸数のアパートや戸建賃貸住宅の方が向いているとも言われています。

【まとめ】

アパートの自主管理は、賃貸住宅経営で行う一切の業務をオーナーさまご自身で対応する必要があります。入居者募集から契約締結、入居後のクレーム対応、退去時の原状回復、建物の修理修繕や依頼する業者との交渉も必要です。それらの時間と手間を惜しまず、また賃貸住宅経営を通して前向きにスキルアップを目指す場合は、経費削減や収益アップを見据えて、アパートの自主管理を検討してみてはいかがでしょうか。