アパート経営でマイナスになったらどうしたらいい？知っておくべき基礎知識を解説

【目次】

アパート経営における財務管理の基礎知識

アパート経営のマイナス（赤字）を理解するためには、アパート経営における財務管理の基本を押さえておくことが大切です。以下にポイントを解説します。

１）「会計上のマイナス」と「キャッシュフローのマイナス」の違い

一般的に「アパート経営がマイナスになる」という場合、アパート経営における収入が支出を下回っている状態を指します。しかし、厳密には、「会計上のマイナス」と「キャッシュフローのマイナス」ではその意味合いが異なるので注意が必要です。

結論を先に言うと、同じ「マイナス」でありながら、両者が示す側面は異なるため、アパート経営の健全性を判断するためには、双方の視点から分析することが必要になります。

・会計上のマイナス（赤字）とは？

まず前提として、アパート経営における会計上の所得とは、確定申告の対象となる不動産所得のことを指します。つまり、会計上のマイナスとは、「確定申告の帳簿上、家賃収入からアパート経営で発生した経費（管理委託費、軽微な修繕費、水道光熱費、租税公課、減価償却費、ローンの利息、その他諸費用）を差し引いた後の金額がマイナスになること」を意味します。後述しますが、減価償却費は現金を伴う支出ではないため、実際の現金の流れよりも損失が大きく見えることがあります。

・キャッシュフローのマイナスとは？

キャッシュフローのマイナスは、実際の現金の流れがマイナスであることを指します。つまり、「アパートの家賃収入から、管理委託費、軽微な修繕費、水道光熱費、租税公課、ローンの元金返済額などの現金で支払うべき経費を差し引いた後の金額がマイナスになること」です。キャッシュフローは現金の出入りを直接反映するものであり、実際の経営における健全性を示す指標として重要です。

このように、会計上の赤字は「帳簿上の利益がマイナスであること」を、キャッシュフローのマイナスは「実際の現金の出入りがマイナスであること」を意味します。

その相違において、大きなポイントとなるのが「減価償却費」です。減価償却費とは、建物の建築費や設備の購入費等を、その使用可能な年数にわたって経費として按分する会計処理のことです。現金支出を伴うことなく会計上の費用として扱われるため、その分所得が減少し、所得税や住民税の税負担が少なくなります。

しかし、アパート経営を長期的に行っていると、減価償却期間が完了するタイミングが訪れ、帳簿上は黒字でも税負担が増加してキャッシュフローが減少、または赤字になることがあります。アパート経営における財務管理では、減価償却費とキャッシュフローのバランスを考慮しておくことが重要になるでしょう。

２）損益分岐点の意味と計算方法

財務状況を把握する指標として、押さえておくとよいものに、損益分岐点があります。損益分岐点は文字通り、収入と支出が等しくなり、利益も損失も発生しないポイントのことで、主に、日々の事業運営における収入と支出のバランスを理解するために用いられます。

損益分岐点は、基本的に以下の計算式で求めます。

【損益分岐点 計算式】

損益分岐点＝（毎月の諸経費＋ローンの元本返済額）÷家賃収入
※毎月の諸経費は、年間にかかる費用と10年〜15年に一度実施する大規模修繕の費用を考慮して月額に換算。

【例】

10部屋のアパートで、１部屋の家賃８万円、共益費１万円（家賃に含めない）に設定しており、毎月の諸経費が20万円、ローンの元本返済額30万円の場合

損益分岐点（％）＝（20万円＋30万円）÷｛（8万円＋1万円×10部屋）｝＝約0.556

つまり、このアパートを経営するうえでは、約56％以上の入居率を維持しなければ赤字になることになります。

アパート経営は長期にわたるため、損益分岐点についても長期的な視点で捉える必要があります。前述した「会計上のマイナス」「キャッシュフローのマイナス」、そして「損益分岐点」を総合的に読み解くことが大切です。まずは、アパート経営における財務管理についてオーナーさまがご自身で学び、ファイナンシャルプランナーや税理士などの専門家に相談しながら進めていくと良いでしょう。

アパート経営でマイナスになる要因は？

次に、アパート経営がマイナスになる要因と、その対策について解説していきます。

１）賃料設定が適正でない

賃料は市場調査に基づき、周辺相場と競合物件を考慮して設定する必要があります。過度に高額または低額な家賃設定は、長期的に見て収益性や入居率に悪影響を与える可能性があります。賃料は定期的に見直し、市場の動向に合わせて適正化することが重要です。

２）ローン返済額が家賃収入を上回る

アパート経営では、家賃収入からローン返済を行うのが一般的ですが、場合によってはローンの返済額が家賃収入を上回ってしまうケースがあります。その要因としては、「収支計画に無理があった」「想定していた家賃収入が得られなかった」「金利上昇に伴う返済額の増加」などが考えられるでしょう。返済計画は収益予測や金利の変動リスクを見越したうえで、余裕を持ったシミュレーションを行い、現実的な計画を立てる必要があります。

３）減価償却の終了に伴い節税効果が弱まる

前述したように、アパート経営では、減価償却費を経費として計上できることで節税効果が高まります。しかし、減価償却が終了した後は、その分支払う税金が増えるので注意が必要。アパート経営でマイナスになるタイミングは、建物設備（給排水設備やガス設備、日よけ設備など）の減価償却期間が終わる15年以降が多いと言われています。その点を十分考慮して資金計画を立てておくことが重要です。

４）空室の増加・長期化

マイナスにつながる一番の要因は、空室の増加です。空室が多いと収益が大幅に減ってしまい、赤字になってしまう可能性が高まります。損益分岐点でボーダーラインを見極めるのも大切ですが、すぐに入居者が決まり、長期入居を実現できる魅力を備えた賃貸住宅を目指したいものです。市場ニーズに基づくターゲット設定や競合物件との差別化、さらには持続可能な経営を視野に入れた建物構造や内装など、専門家とともに幅広い視野で考えておきましょう。

５）効果的なリーシングが行われていない

賃貸管理会社に入居者募集を委託している場合、部屋のコンセプトが仲介会社に正確に伝わっていなかったり、幅広い募集が行われていないなど、入居者募集に際して適正なリーシ
ング（賃貸不動産物件の支援業務）戦略が図られていないために空室が埋まらないケースがあります。その際はオーナーさまも経営者として、「賃料設定」「敷金・礼金設定」「ターゲット設定」などを改めて検討し、効果的なリーシングへつなげることが大切です。

アパート経営がマイナスになったときの対処法

アパート経営では資産税や保険料などの固定費を減らすことが難しいため、経営上のマイナスを解消するには、毎月のキャッシュフローを改善することが必須になります。ここでは、マイナスになったときの対処法を具体的に紹介します。

１）空室の原因を分析し、空室対策を実施

空室対策を実施する際には、空室の原因を早期に分析することから始めましょう。具体的には、募集条件や立地条件などが似たアパートと家賃設定・入居時の初期費用・住宅設備などを比較し、集客を担当している賃貸管理会社や不動産仲介会社にも、入居に至らない原因をヒアリングします。そのうえで、初期費用の軽減、入居審査の改善、人気の住宅設備の導入、集客方法の変更などの対策を講じます。 

２）委託先の賃貸管理会社の見直しや自主管理への変更

賃貸管理費用の削減は、経営改善に直結します。賃貸管理業務を外注している場合、すべて、もしくは一部の自分でできる業務は自主管理に変更するなどを検討するのも一案です。
他に、複数の賃貸管理会社から見積もりを取り、金額や条件に合った業者に切り替えるの
もひとつの方法です。

３）ローンの返済比率を下げる・借入期間を延ばす

アパート経営のキャッシュフロー改善のためには、ローンの返済比率を見直すことが有効です。具体的には、金利条件の見直しや借入期間の延長を金融機関と相談するなどです。これによって、月々の返済額を減らし、経営の負担軽減を期待できます。

４）損益通算で確定申告を行う

アパート経営が赤字の場合、「損益通算」を利用した確定申告が有効です。不動産経営における損益通算とは、アパート経営以外に給与所得などがある人が、不動産所得の赤字を他の所得と合算し申告することです。課税所得額が減ることによって、所得税や住民税の節税効果が期待できます。税務の専門家に相談し、適切な申告を行いましょう。

５）アパートの売却を検討する

アパート経営の魅力は長期的な家賃収入ですが、入居者が退去し空室が目立ち、次の入居者
が決まるまで時間がかかるなど、課題が発生した場合は売却を検討するのもひとつの方法です。ただし、家賃設定が低いと売却価格に影響することや、リフォーム後の方が売りやすいこともあるため、市場の状況を見極めながら、専門家の意見を参考に的確な判断をすることが大切です。

【まとめ】

アパート経営における財務管理の基本、経営がマイナスになる要因とその対策、事業収益がマイナスになった時の対処法について紹介しました。経費計上できる項目が多いアパート経営は、節税効果があるとはいえ、あらゆるリスクに対応し、健全な経営を行うには、日頃からキャッシュフローを増やす対策を施しておくことが重要です。アパート経営を始める際には、市場の変動に注意を払い、経験豊富なハウスメーカーの担当者やファイナンシャルプランナーなど各専門家の意見を参考にしながら、経営戦略を定期的に見直していくよう努めましょう。