東京でアパート経営をするなら法人設立がおすすめ！その理由と効果を解説

【目次】

東京での賃貸住宅経営と税金問題の現状

まずは、東京都の賃貸住宅市場の特徴を知るとともに、個人でできる税金対策とその問題点を整理しておきましょう。

１）東京の賃貸住宅市場の特徴

東京の賃貸住宅市場の現状を知るうえで重要となるのが人口動態です。東京都の統計によると、令和６年１月１日現在における人口増減は前年比で70,237人増（増減率0.50%）となっています。少子化により自然増減は減少傾向にあるものの、学生やオフィスワーカー、外国人などの転入による社会増減が増加しており、コロナ禍の影響を受けた令和４年を除き、平成９年以降増加傾向が続いています。一方、東京都の家賃の水準は全国平均を大きく上回り、標準的な賃貸マンションの賃料は直近の3年間で8.66%程度上昇しているのが特徴です。

このように継続した人口流入や高い家賃、稼働率の高さを持つ東京都は、アパート経営者にとって非常に魅力的な市場と言えますが、一方で収入の増加は税金負担の増大を意味します。特に個人事業主としてアパート経営を行っている場合、税率の問題が顕著になります。

参考：人口の動き（令和５年中）|東京都の統計

２）個人事業主として直面する税金問題

個人事業主は、他にもビジネスを展開しているケースが少なくなく、所得税の累進課税制度によって高額な税負担が発生することも少なくありません。税率は最高で45%（2023年時点）まで上がることがあり、これに住民税が加わると、税負担はさらに重くなります。
アパート経営はあくまで副業で、普段は会社勤め（いわゆるサラリーマン大家）という場合でも、所得税は給与所得と不動産所得の合計で計算されるため、そういった状況になる傾向にあります。
さて、一般的なイメージでは、個人でアパート経営を行っていれば、それはすぐさま個人事業主でもあると思われがちですが、そうではありません。
そもそも不動産所得というのは事業所得ではないので、法人化していない飲食店経営者等とは位置付けが異なってきます。しかし、税制上「事業的規模」に当たる場合は事業としてみなされ、事業税や消費税を支払う必要があります。賃貸住宅経営の場合、10室（戸）以上が基準といわれています。

事業的規模に該当する場合、課税される税金は

• 所得税
• 住民税
• 消費税
• （個人）事業税

の四つになります。

このうち、個人事業主としては所得税の節税に取り組むことになります。
個人事業主の税金対策には以下のような方法があります。

・青色申告特別控除

青色申告は、細かい帳簿の記録と適正な申告を条件に、税務上の優遇措置を受けることができる制度です。青色申告を利用することで、最大65万円の特別控除が受けられるため、実質的な課税所得が減少し、税負担を軽減できます。

・家族を雇用することによる節税

配偶者や家族をアパート経営の手伝いとして正式に雇用することも、有効な節税策の一つです。
支払う給与が経費として認められ、個人の課税所得を減らすことができます。ただし、この方法は「青色事業専従者の給与関する届出」などで給与を税務署に提出することと、従業員になってもらう家族が15歳以上で生計を一にする親族かつ年間のうち6か月以上はその事業に従事している「専従者」である必要があります。

・必要経費の計上

アパート経営における修繕費や広告費、管理費などは必要経費として計上することが可能です。これらの費用を適切に計上することで、課税所得を減らし税負担が軽減されます。特に東京では、賃貸住宅の競争力向上を目的に維持管理にかかる費用が高額になることが多いため、これらを正確に計上することが重要です。

・繰越控除の活用

アパート経営では、大規模修繕を実施した年などに一時的に赤字が出ることがありますが、このような赤字をその後の利益と相殺するために繰越控除を活用できます。また周辺環境の変化などが原因で収益に波が生じるときにも、このような税制上のメカニズムを活用することで、より安定した経営が可能になります。

個人事業主の節税は、基本的に控除の活用と、経費にできるものは経費として計上する、という2通りの方法になります。

東京でアパート経営を法人化するメリット

個人事業における高い税率から法人税率へとシフトし、税負担を軽減することが可能になるのが、アパート経営の法人化です。個人事業主と法人の税率には明確な差があることはもちろん、法人化することで、できることの範囲が拡大するのもメリットのひとつです。

１） 所得税と法人税、税率はどのくらい違うのか？

法人化による税負担の軽減は、東京でのアパート経営においてとりわけ重要なメリットです。個人事業主としての所得税率は累進課税のため、所得が増えるにつれて増加しますが、法人税は比較的低く保たれています。具体的には、法人税の実効税率は所得の規模によって異なるものの、最大でも約35%（国税と地方税を含む）となっており、これは高額所得者に適用される個人所得税率（最大約44%）＋住民税10%と比較するとかなり低めです。

仮に、個人の課税所得金額（例えばサラリーマン大家さまの場合、給与所得＋不動産所得の合計）が800万円の場合の実効税率は約33％、900万円の場合は約43％です。これに対して、資本金１億円以下の法人に対する実効税率は概ね約35%です。法人化には会社設立の費用や運営費用などがかかることから、法人化のタイミングとしては「課税対象となる不動産所得やその他の所得の合計が概ね1,000万円超」が目安となっています。
アパート経営は長期間にわたる事業となるため、毎年かかる所得税や法人税の違いが大きく収支に関わってきます。

２） 法人設立で幅広く節税効果が得られる！

法人化による節税効果は、単に税率の差に留まりません。法人としての経費計上の幅が広がり、多くの経費が事業費として認められるため、個人事業主としては認められなかった多くの支出を税務上の経費にできるようになります。たとえば、オフィスの賃貸料や備品の購入、従業員への福利厚生費などがこれに該当します。

また、法人化をすれば、家族を役員にして給与を支払うことにより所得の分散が可能になります。相続税や贈与税の節税も可能になり、さらには損益通算や繰り越し控除の条件も有利になるため、より長期的なビジネス展開を計画する上で大きなメリットを享受できます。

３） 社会的信用と経営拡大のメリット

さらに、法人としての運営は、社会的な信用の向上にも貢献します。特に金融機関からの融資を受けやすくなることは、アパート経営における大きな利点です。法人化により、銀行やその他の金融機関からの信頼度が高まり、より良い条件での融資が可能となります。これは新たな物件の購入や既存物件の改修、拡張に必要な資金調達を容易にするため、経営の規模拡大を図る上で非常に重要です。さらに、法人としての運営は、取引の透明性を高め、ビジネスパートナーからの信頼を得やすくするため、ビジネス関係の構築にもつながります。

なお、アパート経営の法人化については、以下の関連記事も併せてご確認ください。
参考：パナソニックホームズ　お役立ちコラム
アパート経営の株式会社化（法人化）の目的とは？　メリット・デメリットも徹底解説

法人化の2つの形態と知っておきたい注意点

アパート経営における法人化には、次の2つの形態があります。それぞれ異なる特性を持っているので事前にチェックしておきましょう。

１） アパート経営の法人化の2つの形態

・土地建物所有方式 

その名の通り、法人が土地もアパートも保有する場合で、元々自身が保有していた土地にアパートを建築した場合は、家賃収入を法人で受け取り従業員の家族に給与として支払うことで所得を分散させ、所得税を抑えることや相続対策にもなります。ただし、事業を拡大して自身の所有ではない不動産を扱う際は初期コストが大きくかかる方式となるため、地代がかからず収益性は良いとはいえ、注意が必要となります。

・不動産所有方式 （建物のみ所有方式）

個人が所有しているアパートを、立ち上げた法人が購入して運営・管理を行い、家賃収入を法人の収益として計上します。組織形態としては、オーナーさま本人が法人の代表取締役に就任し、親族を取締役などにして所得を移転する方法が考えられます。家賃収入をそのまま法人に100％移転できるため、所得税の節税効果が最も高く、長期的な資産価値の増加を見込める東京の不動産市場において有効な方式と考えられます。
ただし、土地と建物を両方自身が所有している状態から建物を法人所有に移す場合、譲渡で所定の手続きを踏まないと通常の借地となってしまい、節税効果がなくなってしまいます。

法人化する際には、所有する不動産の数、自己資産の状況、現在の収益状況、さらに相続人の数、オーナーさまの年齢など、さまざまな要因を考慮したうえで、これらの要因を総合的に評価して賃貸住宅ごとに最適な法人形態を選択することが重要です。また、いずれの方式でも事前に設立・運営のための費用とメリットとを比較することも欠かせません。税務上の判断が難しい場面もありますので、法人化を検討されている場合には、専門家や税理士に一度相談してみることをおすすめします。

２） 法人設立の前に知っておきたい注意点

法人化には多様なメリットがある一方で、デメリットがある点も心得ておきましょう。まずは法人設立するにあたり、多くの初期費用が必要になります。設立登記の手数料、公証人費用、そしてアドバイスを受ける税理士や登記について相談もしくは依頼する司法書士への報酬などが含まれます。また、法人が直面する独特の税金（法人住民税、社会保険料など）や維持費も考慮する必要があります。さらに、法人設立後は税務署の調査率が高くなることも覚悟しなければなりません。これらの点をしっかり把握したうえで決断することが賢明です。

【まとめ】

東京でのアパート経営の法人化について、東京都の賃貸住宅市場の現状、法人化のメリットと2つの形態、さらには注意点を解説してきました。アパート経営の法人化には節税をはじめとした多くのメリットがありますので、一定以上の所得を確保されているオーナーさまはこの記事をご参考にしていただき、ご自身に最適な法人化のスタイルを検討してみてください。

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