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お役立ちコラム
【目次】
不動産投資を始める前に、まずは不動産投資の特性を押さえておきましょう。
不動産投資とは、土地や建物の不動産を購入して賃貸住宅経営を行うことで収入を得ることを主目的とする投資で、安定した収入が期待できるのが魅力です。
不動産投資が注目される背景には、大きく２つの理由があります。
まずひとつ目が、2019年に金融庁が「老後に公的年金以外で約2,000万円の資産が必要」とする趣旨の報告書を公表したことで、社会的な注目を浴びた「老後2,000万円問題」です。実際には個々のライフスタイルにより必要金額が異なるものの、今や人生100年時代、さらには人生110年時代とも言われ、老後の資産不足への不安は拭えません。
もうひとつは、政府が長年掲げてきた「貯蓄から投資へ」のシフトです。日本は米国や英国などと比較して資産に占める「現金・預金」の割合が50％超と高くなっていますが、物価上昇（インフレ）が意識される局面では、「現金・預金」以外の資産を活用して、資産を育てていく必要があります。近年は、NISA（ニーサ：少額投資非課税制度）やiDeCo（イデコ：個人型確定拠出年金）など、政府が「資産所得倍増計画」として推進する施策により、若年層を含めた個人投資家も増加。投資による資産形成が浸透し始めたと言われています。
このような公的年金制度への不安や投資・資産運用推奨の中で、「老後の年金対策」をはじめ「資産のリスク分散」という目的で注目されているのが、不動産投資なのです。
不動産投資にはいくつかの種類が存在しますが、一般的には「区分マンション投資」「一棟マンション投資（一棟アパート投資）」「戸建住宅投資」の３種類が代表的です。
分譲マンションを一戸単位で購入して賃貸住宅経営を行う不動産投資の方法で、ワンルームタイプとファミリータイプがあります。一戸のみから購入できるため、初期費用を抑えられるのが魅力です。とりわけワンルームタイプは比較的少ない資本金で投資できることから若いビジネスパーソンにも人気があります。
マンションやアパートを一棟丸ごと購入し、賃貸住宅経営を行う方法です。区分マンション投資に比べて多くの家賃収入を期待できます。多くの場合、ローンを組んで購入することになりますが、取得金額が高いことから、まとまった自己資金がある方や年収が高い方におすすめの投資方法といえるでしょう。
戸建住宅を購入して賃貸住宅経営を行う投資方法です。戸建住宅はファミリー層を対象にしたつくりの建物が多く、小さなお子さまがいる家庭の場合は、通園や通学の関係で一度入居すると長期の家賃収入が見込めるのが特徴です。一方で、一度退去すると再び入居者が見つかるまで時間がかかる傾向があるため、周辺環境を見極めることが大切になります。
※所有する土地で不動産投資を始める場合
相続等で所有している土地にマンションやアパート、戸建住宅を建設して賃貸住宅経営を行うこともできます。土地を所有していると不動産投資を有利に進めることが可能です。まず、土地は資産と見なされるため、金融機関によるローン審査で有利に働き、融資を受けやすくなります。また、土地の購入費用がかからない分、高い利回りで運用できるほか、建築や設備に十分なコストをかけられることで競争力を高めることも可能になります。
投資には、株式投資や投資信託、FXなど多くの種類が存在しますが、不動産投資にはどのような特性があるのか、基本を押さえておきましょう。
不動産投資は、他の投資手法と比較してミドルリスク・ミドルリターンの特性を持っていると言われています。株式投資やFXなどのハイリスク・ハイリターンの投資手法に比べると、価格変動のリスクが比較的少なく、長期的に安定した収益を見込めるからです。一方、預金や債券などのローリスク・ローリターンの手法に比べると、利回りは高く、インフレ対策としても有効です。また、不動産は実物資産であるため、経済状況に左右されにくいという特性があります。
不動産投資において、収益を得る主な方法はインカムゲインとキャピタルゲインのふたつです。インカムゲインとは、賃貸収入による定期的な収入のことを指します。毎月の家賃収入を得ることができるため、安定したキャッシュフローが期待できます。一方、キャピタルゲインとは、物件の売却益を指します。不動産の価値が上昇した際に、その物件を売却することで得られる利益です。特に地価が上昇しているエリアでは、購入価格よりも高い価格で売却することで大きな利益を得ることが可能です。これらふたつの収益源を活用することで、安定した収入と資産価値の増加を同時に狙うことができるのが、不動産投資の魅力です。
不動産投資は家賃収入による定常的な収益が期待できるため、金融機関から融資を受けて投資ができるのも特徴のひとつです。詳しくは後述しますが、銀行から融資を受けることでレバレッジを効かせ、少ない自己資金で大きな投資を行うことが可能です。さらに、団体信用生命保険（団信）に加入することで、万一の際に保険が適用され、リスク管理がしやすくなります。
これらの特性により、不動産投資はバランスの取れた投資手法として人気があります。
数ある投資の中でも、「レバレッジを効かせられる」要素が強いのが不動産投資です。ここでは、レバレッジ効果の意味について、事例を交えながら解説していきます。
レバレッジとは、少ない力で大きな物を動かす「テコの原理」に由来する言葉です。投資の分野では、借り入れ金を利用して自己資金以上の投資を行い、利益を増幅させることを意味します。不動産投資においてもレバレッジ効果は重要な概念であり、銀行から融資を受けることで、少ない自己資金で高額な不動産を購入し、収益を最大化することが可能です。
【自己資金のみで投資信託を購入する場合】
自己資金300万円を利回り10%の投資信託に投資した場合、年間の分配金は30万円になります。
【自己資金＋融資で不動産を購入する場合】
自己資金300万円＋融資6,000万円を利用して、利回り10%の一棟アパートを購入した場合、総投資額は6,300万円となり、年間収益は630万円となります。ただし、銀行からお金を借りる際は利息を払わなければなりません。仮に金利３％とすると、利息（初年度、概算）は180万円となり、この利息を差し引くと、実質の年間収入は450万円となります。
同じ自己資金300万円の投資でも、投資信託の年間収益は30万円であるのに対し、一棟アパート投資では年間450万円の収益となり、レバレッジ効果を効かせることで大幅な収益アップが見込めます。
【自己資金のみで区分マンションを購入する場合】
自己資金1,000万円で利回り10%の区分マンションを購入した場合、年間の収益は100万円になります。
【自己資金＋融資で一棟アパートを購入する場合】
自己資金1,000万円＋融資9,000万円を利用して、利回り10%の一棟アパートを購入した場合、総投資額は1億円となります。この場合、年間の収益は1,000万円となり、同様に金利３％の利息270万円を差し引くと、実質の年間収益は730万円となります。
同じ自己資金1,000万円で不動産投資をする場合でも、レバレッジを効かせることで収益に大きな差が生まれることになります。
所有する土地に新築でマンションやアパートを建てる場合は、土地費用がかからないため、手元に多くの資金を残したままレバレッジ効果を狙うことができます。これにより、あらかじめ建物を含む設備全般や管理会社へしっかりと投資することができ、新築時に戸数を増やして収益の幅を増やしたり、設備面・管理面から空室リスク低減を図ったりすることができます。
レバレッジを利用する際には、金利が高い場合や不動産の利回りが低い場合に逆レバレッジが発生する可能性がある点に注意が必要です。逆レバレッジとは、借入金の返済が収益を上回る状況であり、投資家にとって大きなリスクとなります。そのため、投資前にしっかりとした収支計画とリスク分析を行うことが重要です。
不動産投資には、レバレッジ効果を利用する以外にもさまざまなメリットがあります。ここでは、不動産投資の６つのメリットと、リスクとその対策法を解説します。
企業の業績や社会情勢の影響を受けやすい株式投資やFXなどと比較すると、不動産投資は入居者の家賃を収入源にしているため、比較的安定した資産運用が見込めます。家賃が急激に下落することは考えづらく、一棟マンションや一棟アパート投資の場合、入居者が一度に退去してしまうことは少ないため、将来的な収入を予測しやすいというメリットがあります。
不動産投資は銀行から融資を受けて始めるのが一般的ですが、長期的な運用でローンを完済した後は、定期的に入ってくる家賃収入を老後の個人年金的なの資産形成に役立てることが可能です。空室対策などを必要に応じて施し、うまく経営をすることで、老後の生活資金を補い、ゆとりある生活につなげることが可能です。
物価が上昇するインフレの状況下では、現金の価値が下がります。一方、不動産価値はインフレになると物価とともに上がる傾向があるため、資産価値も上がると予測できます。また、物価上昇に合わせて全体の家賃水準も上昇していく傾向にあるため、適切な家賃の値上げにより収入の増加も期待できます。
不動産投資の運用初期には、建物部分の減価償却費の他、不動産取得税や登録費用といった多くの経費がかかり、会計上の支出が収入を上回ることが多いものです。不動産所得がマイナスになった場合は、他の所得との「損益通算」を行うことにより、課税対象所得を減らし、所得税や住民税が減額できます。また、建物の耐用年数によって算出される「減価償却費」の計上によっても同様に節税効果が期待できます。
相続税評価額の算出方法は、現金と不動産では異なります。現金の場合は額面通りの金額として計算されるのに対して、土地については路線価などを基にした評価額、建物の場合は固定資産税評価額から計算された評価額で、いずれも時価に比べて低めのことが多いため、支払うべき相続税が抑えられるケースがあります。
不動産購入時に金融機関から加入を勧められる「団体信用生命保険（団信）」は、ローンの契約者に万が一のことがあった場合に下りる保険で、その後のローン返済が免除されます。そのため遺族は不動産を手放すことなく、賃貸住宅経営を続けることが可能になります。
不動産投資では、入居者が退去すると、家賃収入が得られない期間が生まれます。特に区分マンション投資で一戸のみを運用する場合は、家賃収入がゼロになってしまうこともあり得ます。対策としては、立地選びを慎重に行い、賃貸住宅の魅力を高めるリノベーションや適切な賃料設定をすることが重要です。
不動産の価値が下落すると、売却時に損失を被る可能性があります。このリスクを軽減するためには、将来性のあるエリアや建物を選ぶことが重要です。また、長期的な視点で保有し、適切なメンテナンスを行うことで、価値を維持・向上させることも資産価値をキープするうえで重要なポイントになります。
地震や火災などの自然災害リスクは不動産投資における大きな懸念事項です。これに対する対策としては、耐震性に優れた建物を選ぶことの他、火災保険、地震保険に加入することが推奨されます。さらに、定期的なメンテナンスと防災対策を講じておくことも、万が一の際にリスクを最小限に抑える重要な手段となります。
不動産の維持管理には定期的な修繕費が必要です。予期せぬ修繕費用が発生することもあるため、ある程度予備費を確保しておくことも大切です。長期的な視点で物件のメンテナンス計画を立て、適切な維持管理を行うことでコストを抑えることが可能になります。
株式などの金融資産は、必要なときに売却して現金化することが可能ですが、不動産は流動性が低く、すぐに現金化することが難しい場合があります。緊急時に備えて、手元に必要十分な流動資産を保有しておくことが大切です。また、売却を検討する際は、適切なタイミングと市場状況を見極めるために専門家のアドバイスを受けるのがおすすめです。
変動金利で返済をしている場合は、金利が上昇すればローンの金利も上がり、融資返済額が増加するリスクがあります。固定金利に切り替えることや、繰上げ返済を行うことでリスクを軽減することが可能です。また、金利動向を常にチェックし、より有利な金融機関のローンに借り換えを検討してみるのもひとつの方法です。
【まとめ】
貯蓄から投資への流れは、今後ますます強くなると予想されます。家賃収入を収入源とする不動産投資は、空室リスクや維持管理リスクなどいくつかの注意点もありますが、経済情勢に左右されにくく、レバレッジ効果も期待できることから、老後に備えた資産形成として有利な投資手法だと言えるでしょう。実施にあたっては、専門家の意見も参考にしながら、ご自身の志向や資産状況に合った投資プランを作成するところから始めてみてください。
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