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お役立ちコラム
【目次】
賃貸住宅経営を行っていくうえで考慮しておきたいのがデッドクロスです。この言葉は元々金融証券分野で用いられてきましたが、それとは全く異なる意味になります。
賃貸住宅経営におけるデッドクロスとは、「ローンの元金返済額が減価償却費を上回っている状態」を指します。この状態になると、会計上の黒字部分が大きくなり、その利益に課される所得税が増加するため、キャッシュフローが悪化することが考えられます。また、デッドクロスの状態が長く続くと、税金の支払いが追いつかず、最悪の場合には黒字倒産してしまう可能性もあるといわれています。
この状況を理解するためには、「ローンの元金返済」と「減価償却費」の性質上の違いを知ることが重要です。
まず、ローンの元金返済は、現金の支出があるものの、経費としての計上はできません。一方、建物や設備に関わる減価償却費は、実際に現金支出はありませんが、経費として計上することができます。減価償却費には建物・設備それぞれに償却期間があるため、償却期間終了後から経費計上できる費用が減っていき、その分、税務会計上の黒字部分が大きくなることで支払う税金も増えることになります。
賃貸住宅経営を行ううえで大切なのは、いかにしてキャッシュフローを生み出すかを意識して計画することです。実際、デッドクロス状態になると手元のキャッシュは減っていきます。そうならないための指標としてデッドクロスを理解しておくことも大切なポイントです。
具体的な数字を通じて、どんな影響があるのかを見てみましょう。
例えば、築年数が経ち、減価償却費が元金返済額より低下してきた場合です。
わかりやすくするため、管理費や固定資産税などは一旦無視しています。
〇キャッシュフロー
・収入
家賃収入：1,000万円
・支出
元金返済額：400万円
…課税前の利益：600万円
〇帳簿（税務）上の課税所得
・収入
家賃収入：1000万円
・支出
減価償却費：250万円
利息：100万円
…帳簿上の利益：650万円
となります。
このようにローンの元金返済額が減価償却費を上回っていると、実際のキャッシュフローに対して税務会計上の利益が多く計上されてしまいます。
そのまま減価償却費および利息の減少により、課税額がキャッシュフロー上の利益より大きくなり続けると、黒字倒産のような形になってしまいます。
デッドクロスになる原因はいくつかありますが、主な要因は以下の通りです。
経年劣化による家賃の引き下げや、空室率の増加などにより家賃収入が減少します。この結果、キャッシュフローが悪化し、デッドクロスの状態に陥ることがあります。特に、競争が激しい地域では、賃貸住宅物件の維持管理にかかるコストが増加し、家賃収入が減少することも考えられます。
賃貸住宅経営では、アパートローンを利用して資金を借入れるのが一般的です。この支払額のうち、元金部分は経費の対象外ですが、利息部分は経費として計上できるのが特徴です。当然ながら、利息は返済が進むにつれて減っていきます。つまり、経費として計上できる額が目減りしてしまい、税負担が重くなるのです。特に、長期にわたってローンを返済する場合はキャッシュフローの管理が難しくなるため注意が必要です。
先述したように、建物と設備の減価償却期間が終了すると、経費として計上できなくなり、税負担が増加してしまいます。これは建物の構造による差が大きく、木造、鉄骨造、RC造の構造別にデッドクロスのリスクが異なります。例えば、木造は鉄骨造と比べて減価償却期間が短いため、早期にデッドクロスのリスクが高まると考えられます。
減価償却期間は減価資産の法定耐用年数に沿って決められています。
【減価資産別の法定耐用年数】
減価償却の方法には、「定額法」と「定率法」の２つがありますが、1998年４月1日以降に取得した建物、2016年4月１日以降に取得した設備は定額法によって計算します。
定額法の減価償却費＝建物の取得価格×定額法の償却率
国税庁｜減価償却資産の償却率等表
https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070412/pdf/3.pdf
例えば、6000万円の木造アパートの減価償却費は276万円（償却率0.046）、１億2000万円の鉄骨造マンションの減価償却費は360万円（償却率0.030）となります。これらの減価償却費は経費に占める割合が大きく、計上できなくなることで税負担が増加し、キャッシュフローを圧迫する可能性があるのです。
ここからは、デッドクロスを回避するための対策にはどのようなことがあるのかを見ていきましょう。
デッドクロスを避けるためのひとつの方法は、自己資金を増やしてローンを組むことです。これにより、毎年の返済額を減らすことができ、キャッシュフローの安全性が高まります。また、自己資金を増やすことで、金融機関からの信頼も高まり、より有利な条件でローンを組むことができる場合もあります。
ローンの返済方法を工夫することも重要です。新築の場合、ローンの借入期間を建物の法定耐用年数内で設定するようにすると、減価償却期間内で完済する計画となり、その後のキャッシュフローが安定します。ただし、金融機関のアパートローンは最長35年程度が一般的なので注意しましょう。
また、ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」がありますが、可能であれば「元金均等返済」を選択するのもひとつの方法です。元金均等返済の特徴は、返済額が借入れから完済まで一定であり、利息はローン残高に応じて計算されることです。「元利均等返済」よりも初期の返済額が大きくなるものの、返済が進むにつれて返済額が減少していくため、後期におけるデッドクロスのリスクを低減させることが可能になります。
資金に余裕がある間に繰上げ返済を実施することで、月々の返済額を減らし、キャッシュフローの改善を目指すことができます。これにより、将来的なデッドクロスのリスクを減少させることが可能です。特に、低金利の時期に繰上げ返済を行うことで、利息負担を軽減し、キャッシュフローを安定させることができます。
繰上げ返済を行う際には、返済シミュレーションを行い、どのタイミングで繰上げ返済を行うのが最も効果的かを長期的視点で検討するように努めましょう。
元金返済が減価償却費を上回り、デッドクロスの状態になったとしても、家賃収入が十分にあれば税金をはじめ、さまざまな支出に対応することが可能です。そのため賃貸住宅経営においては、家賃収入を向上させるための対策をこまめに講じておくことが重要になります。
家賃収入の向上を図るための主な対策は次の３つです。
設備の交換・リフォームは「修繕費」として経費計上ができ、リノベーションは「資本的支出」として減価償却ができることから、所得税・住民税の節税効果も期待できます。ローンの返済期間や減価償却期間などを踏まえたうえで収支計画を立て、入居者が心地よく快適に暮らせる住環境を提供していくことが大切です。
敷地や立地環境によっては、収益の柱を増やすことも有効な対策です。例えば、駐車場の貸し出し、広告スペースの提供、共有スペースのレンタルなど、追加サービスを検討することで、複数の収益源を確保し、キャッシュフローの安定化を図ることができます。これにより、家賃収入の減少に対するリスクを分散させることができます。
デッドクロス発生のリスクが高まった場合、市場価格を調査し、適切なタイミングで賃貸住宅物件を売却するのもひとつの方法です。売却益で残りのローンを返済できれば、その後の税金の支払いは必要なくなります。また、場合によっては購入時よりも高い値段で売却できることもあり、財務状況を改善してより良い立地に賃貸住宅を新築する、もしくは新たに投資物件を購入するなど再投資への機会創出にもつながります。
デッドクロスのリスクを管理するためには、将来のデッドクロス発生時期を予測し、事前に対策を講じることが重要です。例えば、定期的な財務分析を行い、キャッシュフローの状況を把握することで、早期に問題を発見し、適切な対策を講じることができます。
また、税務上の変更や市場動向を常に把握し、それに応じて経営戦略を調整することも重要です。例えば、税制改正により減価償却費が変更された場合、その影響を迅速に分析し、適切な対策を講じることが求められます。さらに、市場動向に応じて賃貸住宅物件の魅力を維持・向上させるための施策を講じることも重要です。
【まとめ】
賃貸住宅経営におけるデッドクロスの概要と対策法について解説してきました。デッドクロスはキャッシュフローを悪化させる要因となるため、オーナーさまにとっては非常に重要な課題です。しかし、デッドクロスの発生原因を知っていれば、収支シミュレーションを踏まえて、あらかじめ対策を講じて経営状態を立て直すことが可能です。専門家の意見を参考にしながら、適切な対策を講じつつ、長期的な賃貸経営の成功を目指しましょう。
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