相続した土地の不動産投資　賃貸住宅が長期的に稼げる理由と気を付けたいポイント

【目次】

不動産投資のうち、アパート経営を選ぶメリット５選

不動産投資の中でも、アパート経営は多くの投資家に選ばれている人気の方法です。特に、相続した土地をお持ちの場合は、土地活用の方法としてアパート経営は魅力的な選択肢といえるでしょう。

ここでは、アパート経営を実施する際の主要なメリットを5つ紹介します。

１）適切な準備をすれば「不労所得」のような形になる

アパート経営の最大の魅力は、一度事業を軌道に乗せれば、半分自動的に収入が入ってくる状態をつくれることです。

建物の管理や、家賃の回収といった運営業務は発生しますが、これらについても管理会社に委託することで、直接的な労力も最小限に抑えられます。株式投資や個人事業といった方法などと比較しても、総合的に日々の労力や管理の手間が少ないのが特徴といえるでしょう。

ただし、その分経営を軌道に乗せるまでには、入念な準備が必要となることを忘れないようにしましょう。

２）毎月の安定収入

土地活用による不動産投資には、アパート経営の他にも、以下のような方法があります。

• 戸建住宅の賃貸
• 商業施設
• 駐車場経営
• ホテル・民泊
• 貸し倉庫
• 太陽光発電

など

これらの土地活用方法に比べて、アパート（賃貸住宅）による活用は複数の入居者からの家賃により、収入が毎月安定していることが特徴です。

これは、入居者が複数いて収入が分散することや、景気や季節、天候などの要素によらず需要が安定していること、市場が広いことなどが理由としてあげられます。

３）資産価値が減りづらい

アパート経営において、家賃と不動産価値は物価に連動して上昇する傾向にあります。このため、物価変動でも収益を維持しやすくなります。長期的な財務計画が立てやすく、経済変動にも強い投資方法といえるでしょう。

４）資産価値を成長させられる

開発が進む地域や人口増加地域の場合、長期的に見て不動産の価値が向上する可能性があります。また、建物の維持管理や改修など、オーナーさま自身の努力によって資産価値を高められることも魅力的なポイントです。

適切な管理と戦略的な改善があれば、物件の価値を時間とともに成長させることができます。そのためには、入居者に長期間選んでもらえる物件であることが必要で、入居者に選ばれ続ければ、おのずと物件は長期間確保できる資産になります。

５）税制上の優遇措置を受けやすい

アパート経営には、税負担の軽減で手元に残る収益が増加する他、相続税対策にも活用できる利点があります。主に活用できる税制上の優遇措置には以下のようなものがあります。

・相続税評価額の低下
土地に建物を立てることで、相続税負担を軽減できます。

・固定資産税が軽減される
土地を更地のままにしておかず、住宅を建てることで、固定資産税の軽減措置を受けられます。

・所得税の節税
一般的にアパート経営は、駐車場経営などの活用方法よりも、管理運営に費用がかかる傾向にあります。所得から差し引ける経費の額も大きくなり、結果的に、課税所得額を減らすことが可能です。

長期的に収入を得るために気を付けたい点①：差別化ポイントを作っておく

アパート経営を軌道に乗せるためには、事前の準備が必要です。

ここで注意したいのが、短期的な利益追求にこだわりすぎないこと。「建築費を抑える」といった短絡的な手法では、「長期的に安定した収入」というアパート経営ならではの利点が活かされません。

長期的な目線で入居者から満足してもらう事前の準備として、以下の2つのポイントをチェックしておきましょう。

• 他物件との差別化
• 管理会社をしっかり選ぶ

まずは、他物件との差別化について解説します。

１）入居者に喜んでもらえる設備を導入する

入居者のニーズに応える設備を用意するためにも、以下のような設備の導入を検討しましょう。

・無料インターネット
オーナーさま側で全戸のインターネット回線とプロバイダーを契約し、入居者が自身で契約せずとも入居後すぐにインターネットを使える状態にしておくことです。若年層や学生、単身世帯にとって大きな魅力となるでしょう。

特に昨今は、在宅勤務やオンライン学習の需要が増加しています。単なる無料ではなく高速で安定したインターネット環境が提供できると、生活の利便性を期待する入居希望者に対するアピールとなり、物件の競争力を高めることができるでしょう。

・宅配ボックス
共働き世帯や単身世帯が増加する中、不在時の荷物受け取りに対する需要は高まっています。宅配ボックスがあることで、安心して外出できると感じる入居者が数多くおられます。

・浴室乾燥機能
近年人気を集めている設備の1つで、梅雨時や冬場、花粉の多い季節などでも、浴室内で洗濯物を干して乾かせます。また、浴室のカビ対策、冬場のヒートショック対策としても効果的なため、ファミリー層からお年寄りまで幅広い層に訴求できる設備です。

・セキュリティ性の高い鍵
防犯意識の高い入居者に対しては、オートロックだけでなくピッキング対策が施された鍵やスマートキーの導入、TVモニター付きインターホンでの訴求が考えられます。入居者に向けて、安心して暮らせる環境を提供するだけでなく、物件全体が空き巣などのターゲットになりにくくなり、犯罪に遭うリスクを低減できます。

・収納スペースの充実
後から棚などを設置せずとも備え付けの十分な収納スペースがあることで、部屋を広々と使うことができ、入居者の快適な暮らしにつながります。例えば、ウォークインクローゼットは、特にたくさんの衣類を持っている女性入居者などに人気があります。

・独立洗面台の設置
朝の忙しい時間帯でもスムーズに身支度ができる環境を整えることで、入居者の満足度を高められます。女性を中心に洗面台付近に多くのものを置きたい場合や、男性でも身だしなみに気を遣いたい方など、若年層を中心に人気が出ている設備です。

２）部屋自体に付加価値を付ける

部屋自体に単なる居住スペース以上の価値を提供することで、他の物件との差別化を図れます。

ただし、これらの付加価値については、上記の設備とは異なり、導入するだけでなく、適切に運用し、継続的に改善していくことが重要です。また、物件の立地や規模、想定する入居者層に合わせて、最適な組み合わせを選択することも重要です。

・DIY可能物件
入居者が自身の好みに合わせて内装をカスタマイズできる物件のことをいいます。通常の賃貸物件では認められていない壁紙の張り替えや棚の設置、間取りの変更なども可能になることがあります。退去時の原状回復が不要であるケースも多く、持ち家のような感覚で住めるとして、長期間の入居を促進する効果も期待できます。

・コミュニティ型賃貸住宅
オーナーさまと入居者、あるいは入居者同士が交流できる共有スペースを設けた物件です。例えば、共用の調理室や広いコモンスペースなどを備えた「コレクティブハウス」や、自由に利用できる共用スペースがある「コモン付き賃貸」、ラウンジなどの充実した共用スペースがある「ソーシャルアパートメント」などの種類があります。入居者同士の結びつきを強めることで防犯対策としても有効なだけでなく、長期的な定住意欲を高めることができます。

・ペット可、ペット共生可能な物件
近年、ペットを家族の一員として扱う世帯が増加していますが、ペット可の物件は依然として少ない状況です。ペットと暮らせる環境を整備することで、新たな入居者層を獲得できる可能性があります。

長期的に収入を得るために気を付けたい点②：管理会社をしっかり選ぶ

管理会社は、入居者の募集から日常的な建物のメンテナンス、家賃の集金、入居者や設備などのさまざまなトラブル対応まで、幅広い業務を代行してくれます。信頼できる管理会社を選ぶことが、安定した収益の確保と長期的な資産価値の維持につながるといえるでしょう。

ここでは、管理会社選びの重要な基準について解説していきます。

１）実績があり信頼できる

管理会社を選ぶ際、最も重視すべき点の1つが、実績と信頼性です。以下のような方法で、管理会社の信頼性を確認しておきましょう。

・口コミや実績、地域での評判
インターネット上の評価サイトや不動産投資のフォーラムなどを参考にします。インターネット上の情報は偏りがある可能性もあるため、複数の情報源を確認することが重要です。

・会社の運営年数
長期間にわたって安定した管理を行っている会社は、一般的に信頼性が高いといえます。

２）管理内容と範囲

管理会社によって、提供するサービスの内容や範囲、得意分野が異なります。自身の物件のニーズに合った管理内容を提供している会社を選ぶことが重要といえるでしょう。

一般的な管理内容には、以下のようなものがあります。

・賃貸管理業務
入居者の募集や審査、賃貸借契約の締結と更新手続き、家賃の集金と滞納対応、退去時の手続きなど

・建物管理業務
建物や設備の定期点検と修繕、共用部分の清掃や管理、設備の故障や緊急時の対応など

・オーナー対応
収支報告書の作成と報告など

・その他
法令順守のための各種手続き、火災保険や損害保険の手配など

これらの基本的なサービス以外に、24時間対応のサポートや定期的な物件の巡回点検、賃料滞納保証など、付加価値の高いサービスを提供している会社もあります。自身の物件の特性や管理の手間を考慮し、的確な管理内容を提供する会社を選びましょう。

３）費用とコストパフォーマンス

管理会社に支払う費用もチェックしておきましょう。単純に費用の安さだけで選ぶのではなく、提供されるサービスの質と費用のバランスも重要です。収益性を向上させたいがために管理費を抑えたとしても、それによってアパートの価値が損なわれてしまっては意味がありません。

４）地域密着度

地域の特性やニーズに詳しく、市場調査が信頼できる会社を選ぶのもおすすめです。

入居者募集やトラブル対応について、素早く対応できる可能性が高まるほか、地域の賃貸住宅市場に詳しい会社であれば、空室リスクを減らすことにもつながります。

５）相談しやすさやサポート体制

実際に管理を依頼する前に、以下のような内容を確認しておきましょう。

• 担当者の対応の丁寧さ
• 担当者は迅速に対応してくれるか
• 報告は定期的に実施してくれるか
• 緊急時の連絡体制はどうなっているか
• 相談に対して、柔軟に対応しているか

複数の担当者がいる場合、情報共有がしっかりとなされているかも重要なポイントです。担当者が変わっても一貫したサービスが受けられるかどうかを確認しましょう。

６）管理にIT技術を取り入れている

近年、不動産管理においてもIT技術の活用が進んでいます。IT技術を積極的に取り入れている管理会社は、業務の効率化だけでなく、入居者満足度の向上にも貢献できる可能性があります。

IT技術には、以下のような例があります。

• オンラインでの物件情報の更新と入居者募集
• 電子契約システムの導入
• オンラインでの家賃支払いシステム
• 入居者向けポータルサイトの提供
• IoT技術を活用した建物管理システム

●こんなケースでは、自分で物件を管理してみることも検討
一般的にアパート運営は、管理会社に委託し、専門家の知見を得ながら運営することになります。ただし、以下のような場合は自身で管理することも検討してみて良いかもしれません。

• 所有物件数が少なく、委託すると利益が大幅に減少する場合
• 物件が自宅や職場の近くにあり、頻繁に訪問できる場合
• 不動産管理の知識や経験がある場合

自主管理には手間がかかりますが、管理会社への支払いが不要になるため、収益性が向上する可能性があります。

ただし、自主管理を選択する場合は、関連法規の理解や緊急時の対応体制の整備など、十分な準備が必要ですので、十分に注意しましょう。

【まとめ】

アパート経営は、相続した土地を活用して安定した不労所得を得る優れた方法です。運用を軌道に乗せるためには、長期的な視点、適切な差別化戦略、そして効果的な準備が成功の鍵といえるでしょう。どのような設備などに投資するのか、どうやって管理していくのかについて事前に検討しておくことで、持続可能で収益性の高いアパート経営を実現させましょう。

おすすめ記事

資産形成を加速させる不動産投資の6つのメリットとリスク対策

不動産投資の種類を一挙公開。長く支持されてきたアパート経営と駐車場経営のメリットとデメリットとは？

東京のアパート経営、利回りはどのくらい？計算方法や利益を高める方法も