土地活用における４つのリスクとその対応策

【目次】

まず理解しておきたい、土地活用のリスクとは？土地活用せずに更地で持ち続けるリスクも知っておこう

１）「リスク＝損失」ではなく「リスク＝不確実性」

そもそも「リスク」とはどういうものでしょう？ 英単語の直訳から「危険」と捉え、「損失をもたらすもの」と理解している人が多いかもしれませんが、土地活用を含めた投資活動においては、必ずしも「リスク＝損失」ではありません。

よく「ハイリスク・ハイリターン」といわれるように、リスクが大きいほどリターンも大きくなる傾向があります。これは「リスク」には「不確実性」という意味もあり、将来の振れ幅が大きいほど、プラスに触れた場合のリターンも大きくなることを意味しています。

土地活用は、他の投資商品と比較すると「ミドルリスク・ミドルリターン」といわれています。ただし、エリアや土地活用の手法などによってリスクやリターンが上下するため、活用プランごとのリスクをしっかり見極めることが重要になります。

２）土地活用におけるリスクとは

土地活用におけるリスクには、大きく「経営リスク」「市場リスク」「流動性リスク」「災害リスク」の４つが考えられます。ひとつずつ見ていきましょう。

①経営リスク

アパートなどの経営に伴うリスクです。具体的には、入居希望者が見つからない「空室リスク」や、入居者が家賃を支払わない「滞納リスク」などがあり、期待していた家賃収入が得られないことから、経営を圧迫する恐れがあります。また、経年劣化による修繕費がかさむ「老朽化リスク」も考慮する必要があります。

②市場リスク

市場環境の変動によるリスクです。土地活用は長期にわたる投資ですので、常に安定した市場が続くとは限りません。地域や人口などの変化によって不動産の価格が変動したり、景気や金融情勢の変化によってローン金利が変動します。不動産価値の下落や金利の上昇などがあると、損失が発生しかねません。

③流動性リスク

「流動性」とは「売買のしやすさ」を意味します。不動産は、いざ売却して現金化しようとしても、容易に買い手が見つかるとは限らず、契約手続きにも時間を要するなど流動性の低い商品といえます。急に現金が必要になるような場合には、注意しておきたいリスクです。

④災害リスク

地震や台風などの災害で建物が損壊してしまうリスクです。自然災害の多い日本では、どの地域でも避けがたいリスクといえますが、保険などでカバーすることが可能です。

３）土地活用せずに更地で持ち続けるリスク

土地活用にはこうした多くのリスクが存在するため、「損失を出したくない」と二の足を踏む人もいるかもしれません。しかし、土地を所有していたり、相続した場合、土地を活用せずに更地で持ち続けることが損失につながる可能性もあります。

相続税や固定資産税、都市計画税といった税金は、いずれも更地のままだと、戸建住宅を建てたり賃貸住宅として土地活用した場合よりも高額の負担になります。また、更地のまま放置していると、雑草の手入れが発生したりゴミを投棄されたりすることもあり、その対応のために費用や手間がかかるといったリスクもあります。

更地のままのリスクと土地を活用するリスク、両者をしっかりと比較したうえで、損失を抑えつつ、利益の獲得にもつながる方策を検討することをおすすめします。

土地活用のリスクとどう付き合うか？利益と損失の構造を把握し、リスクヘッジ方法を知ろう

先述したように、土地活用には多くのリスクがありますが、リスクを恐れていては利益を得ることはできません。大切なのは、リスクをコントロールすること。どんなリスクがあるかをしっかりと把握し、適切な対策を打つことで、リスクを回避したり、抑制したりする「リスクヘッジ」が可能になります。その具体的な手法を見ていきましょう。

１）事前にしっかりした収支計画を立てる

土地活用のリスクをコントロールするうえで重要なのは、損失と利益のバランスを見極め、「どの程度のリターンを狙うのか」「どの程度のリスクなら許容できるのか」を明確にしておくこと。その判断材料となるのが収支計画です。

土地活用を検討する際は、プランごとに必要な費用と想定できる収入を計算し、綿密な収支計画を立てることが重要です。その際、「コストはできるだけ詳細かつ漏れなく見積もること」「収入は理想値ではなくリスク（＝不確定用要素）を踏まえて計算すること」がポイントです。

例えば、土地活用例として最も一般的な賃貸住宅・マンション経営でのコストを考える時には、毎月発生する経費だけでなく、大幅修繕費用の準備や計画も折り込んでおくことが重要です。建物は経年劣化していくので、価値を維持するためにはメンテナンスが欠かせません。あらかじめ、数年から数十年に一度は大きな支出が発生すると覚悟しておくことが必要です。

２）市場調査に基づき土地活用法を選択する

空室リスクなどの経営リスク、周辺環境などの市場リスクは、所有する土地や購入を検討する土地について、事前に綿密に調査することで軽減できます。
その土地があるエリアの人口動態や周辺の不動産価値、将来の開発計画などを把握・分析することで、ニーズに合った土地活用やターゲット・家賃設定が可能となり、空室を減らす工夫や、価値の下落を防ぐことができます。こうした対応には、ある程度の専門知識や情報収集力が求められるため、専門家の知恵を借りることをおすすめします。

３）お金を払って回避できるリスクもある

空室リスクに備えてサブリース会社と一括借上げによる家賃保証の契約をする、災害リスクに備えて保険に加入するなど、ある程度の金額をかけることでリスクを軽減することもできます。リスクに備えるための出費と、リスクによる損失とを天秤にかけ、適切なリスクヘッジを行いましょう。

土地活用の方法ごとに想定されるリスクを知って、適切な土地活用方法を選択しよう

土地活用には「売却」「アパート・マンション経営」「各種施設の貸出」「各種施設を自ら運営」など、さまざまな手法があります。それぞれの活用で想定される一般的なリスクと対策は次の通りです。

１）土地を売却するリスクと対策

土地を売却して現金化すれば、まとまった収入にはなりますが、長期的な利益確保の機会を失うことにもなります。将来性も含めた土地の価値をしっかり見定めることがポイントです。

２）アパート経営のリスクと対策

空室リスクなどの経営リスクはあるものの、市場調査に基づく家賃設定、入居者のターゲット層に魅力ある内装など、適切な空室対策がリスクの軽減につながります。また、住居兼用アパートにすれば、自身の住まいとしても活用できるため、リスクを軽減できます。

３）マンション経営のリスクと対策

リスクと対策の内容は、アパート経営の場合とほぼ変わりません。ただし、新築時の費用負担、家賃の下落や空き部屋などのリスクが生じた時の影響ははるかに大きいので、事前に十分調査するなど、慎重な見極めと準備が必要になるでしょう。

４）施設貸出のリスクと対策

医療施設や介護施設、保育施設、宿泊施設などを建設し、パートナー事業者に貸し出して収入を得る方法です。この場合は借主が見つからない、施設運営が破綻する、といったリスクがあり、地域社会のニーズに即した施設の種類選びや、適切なパートナー事業者選びが重要になります。

５）施設運営のリスクと対策

駐車場など専門知識のない個人でも運営可能な施設を建設し、そこから事業収入を得る方法です。初期投資は低めですが、得られるリターンも限定的で、建物がないため節税面でのメリットも低いことを理解しておきましょう。

知っておきたい5つのリスク別対応策

これまで見てきたように、土地活用にはさまざまなリスクがあります。リスクはトラブルに直結しやすいものですが、あらかじめ対策を講じておけば深刻なトラブルを回避でき、損失を最小限に抑えることも可能です。ここでは、問題になりやすいリスクと対策の具体例を紹介します。

１）空室の発生により収支バランスが崩れるリスクへの対策

空室の発生は、収入減に直結する大きなリスクです。まずは、共有部のこまめなメンテナンス、スピーディーなトラブル対応などを心掛けて、今の入居者の方々に長く住んでもらえるような住み心地の良さを保持することが大切です。

前の入居者の退去が決まったら、できるだけ空き室の期間を長引かせないように、速やかに次の入居者募集の準備を始めましょう。日ごろから周辺の状況にアンテナを張って、周辺のライバル物件の入居条件などを把握しておくと、物件周辺で賃貸物件を探している人が求めているニーズに対応しやすくなります。

フットワークが軽く高い入居率を実現している賃貸管理会社を選び、サブリース契約を結ぶことも空き室対策の有効的な手段のひとつですが、収益性自体は低下するため注意が必要です。

2）入居者がトラブルを起こすリスクへの対策

トラブルは起こらないことが望ましいですが、賃貸住宅にはさまざまなタイプの入居者が集まるため、トラブルを完璧に防ぐことは難しいものです。騒音やゴミ出しのルールなど、一般的に生じやすいトラブルの傾向を予測しておき、貼り紙などで入力者への周知を進めながら、いざトラブルが発生したら速やかに解決に動けるように備えておくことが大切です。

①入居前のトラブル対策

入居審査を適切に行えるように、入居規約は明確にしておきましょう。オーナーさまが入居審査を行う場合には、支払い能力の確認の他、入居者の態度などをチェックすることになります。管理会社とは別に、家賃保証会社と契約するという方法もありますが、入居者側のコスト増につながるため、入居を敬遠される可能性があります。

②入居中のトラブル対策

最も警戒が必要なトラブルは家賃の滞納です。月ごとに現金を集金するよりも、口座引き落としなどの振替手続きをしておくことで、リスクは軽減できます。
また、騒音や共有部を汚すなど、周囲に迷惑をかけるタイプのトラブルを起こす入居者に対しては、管理会社を通じてすぐに状況を把握して注意してもらうなど、早期対応を心掛けましょう。
面倒に感じて放置してしまうと、他の入居者から不信感を持たれたり、物件全体のモラルが低下したりするなど悪影響が広がってしまいます。

３）売却したいときに売却できないリスクへの対策

売却後の目的、希望する売却価格、売却のタイミングによって、リスク対策は異なります。

現在の賃貸住宅を売却し、アパート・マンション経営から撤退しようとする場合、気になるのは売却価格です。築年数が古い、入居率が低いなど物件としての魅力が薄い場合は、収益性が低くなることから買い手が付きにくい傾向があります。ともかく早く手放したい場合は、売却価格の値下げを検討する必要もあるかもしれません。

経営を他の人に引き継ぎたいとき（オーナーチェンジ）には、買い手に物件としての魅力を感じてもらえるような工夫が必要です。経年劣化に応じたメンテナンスを行い、少しでも状態を良くしたほうが、高値で売却できる可能性が増します。

更地にして売却したい場合は、入居者への退去をお願いする必要があります。ただし、住人は借地借家法で守られているので強制退去させることはできません。自ら交渉を難しくすることのないように、立ち退き料の支払いなどを前提に話し合いをお願いするなど、丁寧に応対することが大切です。

４）災害の発生による建物の喪失リスクへの対策

災害大国日本では、多くの自然災害に見舞われやすいリスクがあります。特に、火災、地震、台風や豪雨による水害などは、被害に遭ってしまうと影響が大きく、元の生活に戻るまで時間がかかります。火災保険（および地震保険）に加入し、万が一に備えておきましょう。

火災保険の補償内容は多岐にわたるので、経営形態や規模、目的にあったものを選ぶことになります。保険会社によっては、災害による被害を補修して原状回復させるまでの間、本来支払われるはずだった家賃を保証してくれる特約を付けてくれるプランなどもあります。

建物の立地環境によって、災害の影響は異なります。沿岸や河川沿いなどの地域は、水害リスクへより警戒が必要です。ハザードマップなどで周辺地域のリスクを確認しておき、特に警戒レベルが高い場合は火災保険の特約などでカバーした方がよいでしょう。

冬の雪災も見逃せません。豪雪地帯でなくても、雪の重みで共有部の設備が故障するなど、思いがけないトラブルが発生することもあります。屋根からの落雪で事故が起きれば、建物の所有者が責任を取ることになるので、事前の対策を意識しておきましょう。火災保険の自然災害補償でどこまでカバーできるか事前に確認しておき、場合によっては特約で補うことになります。

５）金利上昇による返済の滞納リスクへの対策

住宅ローンは長期に渡る返済が必要なため、思いがけない状況の変化で、返済が厳しくなるリスクがあります。とくに金利の上昇による影響は大きいでしょう。

例えば3000万円の住宅ローンを金利1%の35年ローンで借りた場合、支払利息の総額は約556万円です。これが金利1.5%になると、総利息額は約858万円となり、利息総額が300万以上増えてしまうことになります。住宅ローンは借入額が多い分、金利が0.5%異なるだけでこれだれの大きな差が生じるのです。

収入と支出の金額は記録しておき、バランスが大きく崩れていないか、時々確認しましょう。
ローン返済にかかる負担が増えているのであれば、家計を見直すなどして、返済に回す資金を確保するなどの対策が必要です。

金利上昇の影響が大きすぎる場合は、金融機関と相談して、月々の返済額を減額できるように、返済計画を見直しましょう。条件が有利な住宅ローンへの借り換えを検討する手もあります（借り換える場合は金融機関への手数料や登記費用が発生するので、その費用を加算する必要があります）。

明らかにオーバーローンになることが目に見えているのであれば、早めの決断が必要です。時間をかければかけるほど負担が大きくなっていくので、損切りを覚悟して早めに売却し、立て直しを図った方が得策になることもあります。

【まとめ】

土地活用には、さまざまなリスク＝不確実性があり、大きな利益を生む場合もあれば、損失を被る場合もあります。大切なのは、活用方法ごとにどんなリスクがあるかを知り把握しておくことで、問題が発生しても慌てず対処できる準備を整えておくことです。
どれだけ綿密に計画を立てていても、その通りに賃貸住宅経営が進むとは限りませんが、闇雲にリスクを恐れるよりも、リスクの芽を摘み採りながら、万が一のために予備の資金や保険といった手段で備えておくことが肝心です。

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