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お役立ちコラム
【目次】
アパート経営を成功させるには、複雑な利回りの理解とリスク把握が不可欠です。想定・表面・実質の3つの利回りの違いから、実質利回りを用いた収支計算、空室や金利上昇など経営に影響する5つのリスクまで、安定経営のポイントを解説します。
＜このような方におすすめ＞
＜この記事のまとめ＞
利回りという考え方は、アパート経営だけではなく、その他の不動産投資をはじめ、企業経営や株式投資などでも重要であり、経営を成功させるために欠かすことのできない指標です。
一般的に利回りとは、投資した額に対して１年間に何％の利益が出るのかを表したものです。これをアパート経営に当てはめると、その建物の購入や建築に投資した金額に対して、１年間にどれくらいの利益が出るかを数値化したものです。
たとえば単純に、１億円を投資したアパートで、１年間の家賃収入が1,000万円であれば、そのアパートを経営する上での利回りは、10%ということになります。
このように利回りを考えることで、実際にアパートを経営するうえで、
など、アパートの建築や購入といった物件選びや、アパート経営における経営方針の目安となります。
アパート経営における利回りは、「想定利回り」、「表面利回り」、「実質利回り」の３つに分類することができます。
アパート経営の検討に欠かせない「利回り」の計算方法とは？利回りの計算方法を徹底解説！
まず、想定利回りとは、アパートの建築費など（初期投資費用）に対して、満室の状態での１年間の家賃収入の割合を示したものです。具体的には、満室の場合の年間家賃収入÷初期投資費用（アパートの建築費など）×100＝想定利回りとなります。
次に、表面利回りとは、住宅の建築や購入価格に対して、１年間の家賃収入の割合を示したもので、次のような計算式で表すことができます。
年間の家賃収入÷初期投資費用（アパートの建築費など）×100＝表面利回り
想定利回りと表面利回りは、一見同じように思えますが、想定利回りは「空室0（ゼロ）」を前提に計算されるため、その利率は常に一定であるのに、表面利回りは現実的に年間の家賃収入がいくらになるかという想定によって、利率が変わってきます。
賃貸住宅経営で重要な指標となるNOI利回り。空室率や経費をもとに、より正確な収支シミュレーションを
そして３つめの実質利回りとは、アパートの建築や購入費用だけでなく、１年間の維持管理にかかる費用、さらに空室率なども考慮した上での利回りとなります。
（空室率も考慮した年間の家賃収入－年間経費－税金）÷初期投資費用（アパートの建築費など＋リフォーム費など取得時の諸経費）×100＝実質利回り
アパート経営における３つの利回りには、それぞれに違いと特徴があります。それらの違いを理解したうえで、利回りについて検討したり、より適切な利回りを考える必要があります。
まず、想定利回りの最大のポイントは、年間の家賃収入について、空室を０（ゼロ）という前提で計算しているということです。また、アパートを維持していくための年間の経費も考慮されていません。つまり想定利回りとは、そのアパートを経営するうえで期待できる、最大限の利益率であるといえます。
そのためアパート経営をする場合、実際に想定利回りの通りに利益が出るということはほぼありません。しかし、空室率や諸経費を考慮せずシンプルに算出できるため、収益性を大まかに検討する場合、想定利回りは非常に便利な指標です。
一方で表面利回りは、利回りの数値を導き出す際に、必要となるさまざまな経費を考慮しないという点では、想定利回りと同じです。しかし、算定に用いる年間の家賃収入について、必ずしも空室０（ゼロ）で計算しているとは限らないという点が異なります。
つまり、表面利回りにおいても、年間の家賃収入をゼロとして計算をしていれば、それは実際には、想定利回りと同じということになります。このため、例えば表面利回りを示された場合、年間の家賃収入をどのような条件で算定しているのかを確認することが重要です。
アパート経営において、最も現実的な利回りを示すのが、実質利回りです。実質利回りでは、年間の家賃収入に大きな影響を与える要因である空室率をはじめ、修繕費などアパートの維持にかかる費用、アパートの建築、または購入時にかかった費用も考慮されたうえでの数字であり、アパート経営において、最も重要な利回りの数値だといえるでしょう。
一方で実質利回りを計算する場合は、空室率や年間の諸経費をどう設定するかで、利率が大きく変わってきます。特に空室率については、十分に現実的な数値で考える必要があるでしょう。
アパート経営を始める場合、不動産会社が示す利回りは、多くの場合、想定利回りか表面利回りです。このため、利回りを示された場合、その利率は３つのうち、どの利回りであるのかを確認することが大切です。
また、表面利回りの場合は、年間の家賃収入について、空室率をどのように考えて計算したものかを確認する必要があります。同様に、より具体的で現実的な利回りの数値が示される実質利回りを示された場合にも、空室率や諸経費などについて、どのように算定して計算しているのかを、しっかりと確認しましょう。
アパート経営における利回りについて、表面利回りに関しては５％前後、実質利回りについては３％前後が最低ラインであり、実質利回りが５％以上であれば、安定的なアパート経営であるといわれます。
ただし、こうした利回りの数値は、都市部か地方か、駅前か郊外かなど、アパートの立地条件によって異なります。また、そのアパートが新築か、中古か、同じ中古でも比較的新しいものか、新築からかなりの年数がたっているのかによっても大きく異なります。
一般的に、新築アパートは中古アパートに比べて購入価格が高いことから、利回りは低くなります。しかし、逆に空室率という点からみると、新築アパートは中古アパートよりも、より高い入居率が期待できますし、中古アパートの場合、リフォーム費用などがかかればそれだけ利回りは下がることとなります。
このように利回りを考えるには、そのアパートを経営していくうえで、さまざまな要因を考慮しなければなりません。一概に新築だから・中古だから、利回りが良い・悪いとは、断言できないのです。
アパート経営の収益性を具体的に把握するためには、実質利回りを用いた収支の計算シミュレーションが不可欠です。表面上の数字だけでなく、実際の家賃収入から経費を差し引いた金額で計算することで、より現実的な不動産投資の計画を立てることができます。
ここでは具体的な金額を用いて、実質利回りの計算方法をシミュレーションしてみましょう。
例えば、土地活用として新築アパートを建築し、総投資額が1億円だったとします。満室時の年間家賃収入が800万円、空室や家賃滞納を見込んだ実際の家賃収入が720万円だと仮定します。
さらに、管理費や修繕積立金、固定資産税などの年間経費が150万円かかるとします。この場合、実質収益は720万円から150万円を引いた570万円です。
これを総投資額の1億円で割り、100を掛けると、実質利回りは5.7％となります。このように計算することで、実際の手元に残る利益の目安を把握できます。
既存のアパートや賃貸住宅を購入して経営する場合、物件の利回りは立地や築年数などの条件によって大きく異なります。
例えば、首都圏など賃貸需要の高いエリアでは、物件価格が高いことから表面利回りは低くなる傾向があります。一方で、入居需要を見込みやすく、空室リスクを抑えやすいことや、資産価値を維持しやすいといったメリットもあります。
対して、地方都市などでは物件価格が比較的抑えられるため、表面利回りが高くなるケースがあります。ただし、エリアによって賃貸需要や人口動態が大きく異なるため、利回りの高さだけで判断せず、入居率や将来的な需要も確認することが重要です。
また、築年数によっても利回りは異なります。新築や築浅物件は購入価格が高く、利回りは低めになる傾向がありますが、当面の修繕費を抑えやすい点がメリットです。一方、中古物件は購入価格を抑えやすく、高い利回りが期待できるケースもありますが、購入後に修繕費や設備交換費用が発生する可能性があります。
アパート経営の利回りに影響するリスクは、下記の5つが挙げられます。
ここでは、それぞれのリスクに関して、紹介します。
アパートはいつも満室とは限らず、退去者が出た場合、次の入居者が決まるまで空室になり、家賃収入を左右します。
アパート経営の入居率は95％以上で安心できる！その秘訣を知っておこう
アパートの建築や購入のためにローンを組んでいる場合、金利の上昇は年間の出費に影響します。
保険に加入していても、被害の程度によっては資金の持ち出しが必要になる場合もあります。
建物の老朽化は、空室率上昇、家賃低下や資産価値の低下につながり、年月を経るごとに修繕費用が発生します。
不動産会社や賃貸管理会社などの優劣は、空室率に直結。賃貸管理会社の倒産もリスクになります。
長期的な不動産投資において、当初想定した利回りを維持することは簡単ではありません。空室の発生や建物の経年劣化など、様々な要因で収益は変動します。ここでは、安定したアパート経営を実現するためのポイントを解説します。
空室による家賃収入の低下を防ぐためには、入居者に選ばれ続ける魅力的な物件を提供することが大切です。単に部屋の広さや間取りを整えるだけでなく、防犯カメラやオートロックなどのセキュリティ設備、無料インターネット、宅配ボックスといった現代のライフスタイルに合った設備を導入しましょう。周辺の競合物件と差別化を図ることで、家賃水準を維持しやすくなり、結果として安定した利回りの確保につながります。
建物の老朽化は避けられない問題であり、突発的な修繕費用の発生は実質利回りを大きく押し下げる要因となります。これを防ぐためには、建築当初から将来のメンテナンスを見据えた長期修繕計画を立てておくことが重要です。
毎月の家賃収入から計画的に修繕費用を積み立てておけば、外壁塗装や屋上防水などの大規模修繕が必要になった際にも慌てずに対応できます。資金的な余裕を持つことが、健全な経営を続けるための鍵となります。
アパート経営のノウハウを紹介！費用が膨らむリスクや、コストを抑えるポイントを徹底解説
賃貸経営の成否は、物件を管理するパートナー選びに大きく左右されます。
実質利回りを高く維持するためには、退去時の迅速な客付け力や、建物を清潔に保つ管理品質の高い会社を選ぶことが不可欠です。
委託手数料の安さだけで選ぶのではなく、トラブル発生時の迅速な対応や適切な修繕提案を行ってくれるかどうかも確認しましょう。
質の高い管理体制を構築することで、退去を防ぎ長期的な収益の安定を実現できます。
賃貸住宅経営にはパートナー選びが重要！安定した家賃収入を得るコツも解説
アパート経営では、建築時の表面利回りだけでなく、空室や家賃下落、維持管理費まで考慮し、長期的な収益性を見極めることが大切です。パナソニック ホームズは、「持続資産」という考え方のもと、土地の特性を生かす設計対応力と、入居者に選ばれ続けるデザイン・くらし提案を組み合わせた賃貸住宅を提案。耐久性の高いタイル外壁や頑強な構造体により、美観と建物価値を長く保ち、将来の維持管理負担の軽減を目指します。さらに、平屋から9階建まで幅広く対応し、事業計画から経営サポートまで、長期にわたる安定経営と次世代への資産継承を支えます。
アパート経営において、３つの利回りの特徴を理解したうえで、できるだけ実質利回りで経営を考えるようにすることをおすすめします。特に想定利回りは、期待できる最大値ですので、注意が必要です。
パナソニック ホームズの土地活用は、賃貸住宅をはじめ、医院・クリニック、高齢者住宅、福祉施設、保育施設、ホテル建築など、土地の特性やオーナーさまの目的に合わせた多様な提案ができる点が強みです。
特に賃貸住宅経営では、「持続資産」という考え方のもと、入居者に選ばれ続けるデザイン性・快適性に加え、耐久性の高い構造や外壁、敷地を有効活用する設計力により、長期的な資産価値の維持を目指します。
また、一括借上げや賃貸管理、建物管理などのサポート体制も整っており、オーナーさまの不安を軽減しながら、安定した賃貸住宅経営を支えます。
経営の実態に近い実質利回りやNOI利回りを重視するのがおすすめです。表面利回りだけでなく、空室率や管理費、修繕費、税金などを反映した数値と、ローン返済後に手元へ残るキャッシュフローを確認しましょう。
利回りが高いほど、必ず収益性が高いとは限りません。物件価格が安い一方で、空室が多い、修繕費がかかる、周辺の賃貸需要が少ないなどのリスクが隠れている場合があります。高利回りの理由まで確認することが大切です。
建築費だけを初期投資額として計算すると、土地を購入する場合より利回りは高くなりやすいでしょう。ただし、土地にも資産価値や固定資産税があるため、建築費のみで計算した利回りと、土地の価値も含めた利回りの両方を確認するのがおすすめです。
一般的には、取得価格が低い中古アパートのほうが表面利回りは高くなりやすい傾向があります。ただし、中古物件は修繕費や設備交換費、空室リスクが増える可能性があるため、実質利回りで比較する必要があります。
固定資産税、損害保険料、管理委託費、共用部分の光熱費、修繕費、原状回復費、入居者募集費などを考慮します。税務上の必要経費と利回り計算上の支出は必ずしも同じではないため、目的を分けて整理しましょう。
土地周辺の賃貸需要から建築費、空室率、維持管理費まで含めて収支を提案できるハウスメーカーや不動産会社に相談しましょう。パナソニック ホームズでは、土地の特性を生かす設計力と長期的な経営サポートにより、安定した賃貸住宅経営と資産価値の維持を支えています。
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