新耐震基準と旧耐震基準ではどう違う？知っておきたい耐震に関わる制度と構造

【目次】

耐震性を測る耐震基準とは？

地震大国である日本では、建物は常に地震に対する被害や建物倒壊の危険に多かれ少なかれさらされているといえます。そのため住宅などの建築物には、大きな地震がきても倒れたり壊れたりしないような強い耐震性が求められています。
耐震性の基準として国は建築基準法を定め、その基準に則って一定の強さの地震に耐えられる構造の建物を建築するように促しています。
1950（昭和25）年に制定された建築基準法は、その後1971（昭和46）年と1981（昭和56）年、2000（平成12）年に改正され、その都度厳格化しています。特に1981年の改正は、1978年に発生した宮城県沖地震を受けて安全基準が大幅に強化されました。そのため、1981年に制定された基準を「新耐震基準」と呼び、それ以前は「旧耐震基準」として区別されています。新耐震基準を満たしていれば、住宅ローンや各種減税の対象になりやすくなります。
旧耐震基準と新耐震基準との境目となる基準日は、竣工日や築年月でなく、建築確認日（建築確認申請が受理された日）です。この日付は、建築申請が受理された際にもらえる確認通知書（副）で確認できます。
旧耐震基準（建築確認日が1981年5月31日以前）の賃貸住宅は耐震診断が義務化されているので、診断を行った上で、必要であれば耐震補強工事を行うことが望ましいでしょう。コストは掛かりますが、耐震診断や耐震補強工事の実施は借主の安心感につながるので、物件価値が上がります。

【新旧耐震基準の比較表】

耐震基準と耐震等級の関係は？

ここまで説明してきた耐震基準は、建築時に満たすべき最低限度の基準となっています。それに対して耐震等級とは、住宅を購入する際などの基準として、建物が地震に対してどれくらい耐えられるかという耐震性能を表す指標です。2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」にて「住宅性能表示制度」が取り入れられ、客観的に住宅の性能を評価できる基準として、耐震等級が設けられました。
耐震等級は、耐震性に応じて3つのランク（1～3）に分かれていて、耐震等級1でも先ほどの新耐震基準は満たしています。等級の数字が大きくなるほど、耐震性が高くなります。

【耐震等級の比較表】

耐震等級のランクが分けられる判断基準は次の通りです。

• 建物が軽量化されている（重い建物は揺れ幅が大きくなる）
• 耐性の高い壁が使用されている（使用量が増えるほど等級があがる）
• 耐力壁と耐震金物がバランス良く配置されている
• 水平方向にかかる力に対して床面の耐震性能が強化されている

耐震等級を「相当」と表示している場合は注意が必要です。例えば、「耐震等級３」と「耐震等級３相当」ではどこが違うのでしょう。
耐震等級を明示するには、住宅性能評価機関からの認定が必要です。この認定を受けていない建物は「相当」という扱いになります。「耐震等級3相当」とは、実質的に耐震等級３を満たす性能があると自称しているのと同じで、信頼性には欠けるといえるでしょう。

知っておきたい耐震性に関する知識

地震に強い建築構造の種類として「耐震」「免震」「制震」があり、それぞれどのような工法で耐震性能を高めているかが異なります。それぞれの特徴とメリット、デメリットは次の通りです。

賃貸住宅の経営には、入居者に対する数々の責任があります。地震災害による不慮の事態であっても、次のようなリスクは生じる可能性があります。

• 耐震性が危ぶまれるのに補修をしていなかったなど、アパートに欠陥があった場合、入居者への賠償責任が発生する可能性があります（入居者がケガをした場合の治療費負担など）。
• アパートに欠陥がなくても、建物が倒壊または損壊した場合は入居者が住めるように修繕する必要が生じます。損壊の状態がひどく生活できない状態になってしまったら、賃貸契約終了などの対応が必要になります。
• 倒壊した建物は、解体して建て直すことになるため、新たに住宅ローンを組むなどの資金計画の検討が必要になります。

これらのリスク対策として、地震保険の加入は必須です。その他にも、国が準備している支援制度（災害復興住宅融資、住宅の応急修理、災害見舞金、被災者生活再建支援制度、義援金など）を上手に活用することで費用を捻出できる場合もあります。
また、パナソニック ホームズの「地震あんしん保証」は、物件の引き渡しから35年間地震によって建物が全壊・半壊などした場合、建て替えや補修の費用を全額保証するという制度です。地震保険では建物価格の最大半額までしか受け取れない補修費用を、全額受け取れることによって、オーナーさまや入居者の生活を守りながら賃貸住宅を復旧させることができます。

【まとめ】

地震災害はいつ起こるか分かりません。地震災害の最も大きな被害は、建物の損壊・倒壊です。地震に強い建築構造や耐震基準を理解し、大きな地震に見舞われる前に、賃貸住宅経営に必要な耐震対策を講じておくことが安心です。

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