防災力の高い賃貸住宅を考える際に重要な、木造住宅密集地域と不燃化特区の違いとは？

【目次】

木造住宅密集地域とは？どんな場所が該当するのか

木造住宅密集地域は、地域内で出火した際に「老朽木造建築物」が延焼を招くような一定の密度で集まっている地域と定義されます。「老朽木造建築物」とは、旧耐震基準（1981年以前に建てられた住宅に適用）の木造住宅を指します。
東京・神奈川・大阪・京都・愛知をはじめ、戦後の混乱で秩序だった都市計画がなされないまま宅地開発が進んだエリアに多く、火災時に延焼の危険性が高いだけでなく、行き止まりや道路に接しない住宅（未接道住宅）もあり、大地震の際に避難や救助活動への支障をきたす可能性があるとされています。
特に東京都に多く、23区の他、八王子といった都西部まで幅広く存在しています。

これから賃貸住宅経営を始めようとされるオーナーさまにとっては、入居者の暮らしを守るという観点からもご自分の土地が該当しているか理解しておくことが大切です。
今回は、木造住宅密集地域が多数あり、一歩踏み込んだ対策として「不燃化特区」制度がある東京都を主な例として解説します。

木造住宅密集地域の調べ方

具体的に、どのエリアが木造住宅密集地域なのか調べる方法はいくつかあります。

• 各自治体が公開している主に地図形式の資料を見る
• 地理情報システム（GIS）ツールの利用
• 都市計画法や建築基準法の規制区域の確認
• 不動産関連企業の情報サービスの利用

などによって、土地の住所が該当しているか調べましょう。自治体は主に、〇〇丁目のような単位で木造住宅密集地域をしていることが多いです。
例えば東京都では、「木造住宅密集地域マップ」などのサイトを使って簡単に調べることが可能です。

＜木造住宅密集地域マップ＞
https://www.fire-prevention.metro.tokyo.lg.jp/woodenarea/

解体助成金や建築のための補助金が支給される場合も

木造住宅密集地域に含まれていれば、建物の解体や建て替えを促進するため、自治体から助成金や補助金が支給されることがあります。内容としては、主に老朽木造建築物の解体費用への補助金で、その土地に耐火・準耐火建築物を新築する場合は、建築費に対しても補助・助成金が出る自治体もあります。東京都の各自治体でも、解体費用の一部や耐火・準耐火建築物への建て替え補助が行われていますが、支援額や範囲は自治体によって異なります。制度上解体後に補助は受けられないので、解体をする前にまずは各自治体の窓口で確認するとよいでしょう。

木造住宅密集地域と不燃化特区の違い

東日本大震災を契機に、木造住宅密集地域の中で特に防災性の向上が急務とされる地域として、不燃化特区を23区内に独自に制定されました。これは2013年に東京都が開始した「木密地域不燃化10年プロジェクト」の一環で、プロジェクト自体は10年間の期限つきでしたが、不燃化特区制度は2025年度まで延長されています。
東京都が重点的、集中的に対策を進めていくために、助成金・補助金を含めた支援が木造密集地域と比べて手厚くなっています。前述した解体・新築費用だけでなく、工事のための賃貸住宅入居者とオーナーさま両者の引越し費用や、専門家の無料派遣などが利用できる自治体もあります。他にも、固定資産税や都市計画税の軽減などの優遇措置を受けることも可能です。
期間を定めた取り組みのため、上記のような支援はすべての自治体で2026年3月31日までとなっています。まずは東京都不燃化ポータルサイトの地図で不燃化特区に該当しているか確認し、該当していた場合は各自治体のホームページ等で支援内容を調べておくとよいでしょう。

＜東京都不燃化ポータルサイト＞
https://www.funenka.metro.tokyo.lg.jp/

木造密集地域への行政の取り組みと今後の東京の賃貸住宅

東京都が推進していた、「木密地域不燃化10年プロジェクト」は、住民と協力しながら街全体の不燃化を進める仕組みを採用しており、住民説明会や地域コミュニティーとの連携を通じて、計画的な街づくりが進められました。このプロジェクト自体は2021年度に終了しましたが、不燃化特区制度とともに、避難路や緊急車両の通行路として整備が進む「特定整備路線」計画も2025年度まで延長されています。

延焼遮断帯とは？エリアの住み心地を変える地域の環境整備

「木密地域不燃化10年プロジェクト」の一環として、「特定整備路線」が指定されました。これは、不燃化特区を整備するにあたって、不燃化特区内で延焼遮断帯を形成するための道路として指定されたものです。
延焼遮断帯とは、災害時、火災の延焼を防ぐために設けられる帯状の不燃空間をいい、道路や鉄道、公園、河川などの都市施設の他、耐火建築物で構成されています。特定整備路線を整備することによって避難路や緊急車両の通行路が確保されるだけでなく、延焼リスクの軽減で地域全体の防災性が向上することが期待されています。

都市整備で変わる街の変化

延焼遮断帯の整備は、住民にとって防災だけでなく、日常生活にもメリットをもたらします。例えば、新設された公園や広くなった道路は、住環境を快適にし、幅広い層の人々が住みやすいエリアになる効果が期待できます。交通インフラが整備されることは利便性にもつながります。結果として、賃貸住宅の需要が増える、賃貸経営の安定にもつながるといった可能性を秘めているエリアといえます。

防災意識で協調できるハウスメーカーの重要性

防災意識の共有、地域の安全性向上に目を向けているハウスメーカーの存在は、現代の住宅づくりではとても重要です。特に地震が多く、それが原因となる火災リスクも高い日本では、災害に強い住宅の建築が求められています。ハウスメーカーは耐震性能や不燃材料を活用した建築技術を提供するだけでなく、住民への防災知識の普及や地域の防災計画への協力も必要になってきています。そして、自治体やコミュニティーとの連携、街づくりという視点でもその役割は大きいといえるのではないでしょうか。

「レジリエンススタイル」で賃貸住宅の防災力を高められる

防災力を重視した「レジリエンススタイル」という賃貸住宅モデルを提案しているパナソニック ホームズは、地域を含めた防災対策をともに考えてくれるパートナーとしても適しています。「レジリエンススタイル」の住宅の特徴は、１つは災害への強さ。ガスや電気の自動停止機能を通じて火災の火元になることを防ぎ、耐火性能によって延焼しにくくなっています。また、火災が発生するような大規模な地震の場合は、高い耐震性能で被害の拡大も防ぎます。２つめに、万が一の場合も暮らしを守れることです。太陽光発電システムや蓄電池の活用、貯水タンク設備などにより、災害後の停電や断水時でも居住し続けることができます。
さらには、再生可能エネルギーに加え、省エネ性能を重視した設計によって、災害時以外もオーナーさまだけでなく、入居者にとってもメリットがある設備によって、入居率の安定化も目指すことができます。

多角的な視点で賃貸住宅の建築を考える

最終的に賃貸住宅などを決断するのは、土地や建物を所有するオーナーさまです。数あるハウスメーカーの中から選ぶ際に気をつけたいポイントは、助成金を上手く活用しながら、効率的な設計を提案してくれるかということ。経済的基準だけではなく、災害に対する視点を持って建築を考えることが大切です。「地震あんしん保証」もあるパナソニック ホームズなら、長期にわたる賃貸住宅経営も安心して依頼いただけます。

【まとめ】

木造住宅密集地域は防災面での課題が多く、結果的に行政の支援や道路を含めた整備を生み出すことになっています。木造住宅密集地域に土地・建物を所有するオーナーさまにとっては、防災意識という視点で賃貸経営を考えることも必要でしょう。そこに信頼性、実績のあるハウスメーカーなどの協力が得られたら、経営や事業をさらにプラスさせることができるかもしれません。災害に強い賃貸住宅は、入居者に安心と快適さも提供できます。それが入居率の安定にもつながることでしょう。地域の安全性と価値観を高めて、入居率の安定につなげることが賃貸住宅経営をするうえでも、とても重要ことです。