私が土地活用の営業を始めた約30年前の当時から、賃貸経営の規模が大きくなると法人を立ち上げるというオーナーさまが少なくありませんでした。先生は多くの不動産オーナーの相続対策や資産継承を手掛けておられますが、最近はどのような傾向が見られますか？

相続税の節税効果という面ではどうでしょう。不動産保有会社によるメリットは？

最大のメリットは、本来不動産オーナーに入る収入が会社に入ることで、個人財産の蓄積を防ぐことができる点にあります。

例えば、財産がたくさんある人の名義で収益物件を建てて、年間500万円の不動産所得があるとしましょう。生活資金が別にある場合、相続税の課税対象となる個人財産が10年間で5,000万円、20年間で1億円たまることになります。不動産保有会社を設立することにより、この将来的な財産の「たまり」に対する相続税課税を回避できるわけです。

つまり、財産が残る場所が、個人から会社に変わるということですね。

そうです。そこでポイントとなるのが、会社を設立する時に誰を出資者にするかです。

会社の場合は、出資した人が所有する株式の評価が相続財産になります。ですから、会社の出資者を子どもなどにしておけば、会社にお金を残したとしても相続税の課税対象にはなりません。

先ほど、所得税の節税メリットを考えると800万円が法人化の目安になると言いましたが、それより所得が低くても長期的な相続税対策を考えると、会社を設立して会社に財産を残した方が有利になるケースもあります。

よくあるケースですが、子どもが複数人いて、有効活用できる土地をそれぞれに相続させたいという場合、不動産保有会社はどういう形にするのがいいんでしょうか？

例えば1つの会社で長男が社長、次男が専務という形にすると、仲のいい兄弟の代はいいですが、その子どもの代、孫の代とどんどん枝分かれしていきます。そうなると揉め事が出てくる可能性がある。ですから、ご質問のケースでは、土地を相続させたい相続人ごとに不動産保有会社をつくるようにアドバイスしています。そうすると、建物は会社名義ですから相続財産ではなくなります。下の土地はお父さん名義の相続財産ですので、遺言書で長男・次男それぞれに遺贈するようにしておくといいですね。

それ以外のメリットとして、会社にすると経費に計上できる幅が広がりますね？

そうですね。役員報酬や給与については先ほどお話ししましたが、その他の代表的なものに生命保険があります。会社契約で役員や従業員の生命保険に加入すると、掛け捨てであれば保険料の全額を経費に計上できます。その保険金を原資にして、役員や従業員に退職金を支給することができるんです。

一方で会社にすると、個人事業の時と比べてさまざまなコストや手数がかかるというデメリットもあります。

具体的にはどのようなデメリットですか？

2006年に新会社法が施行され、資本金1円から会社を設立できるようになりました。法人を活用しやすくなったのはいいことですが、一方できちんと検討しないまま不動産保有会社をつくっておられるケースも多く見受けられます。

会社設立によるメリットやデメリット、設立のタイミングや会社のつくり方は、人によって正解が違います。今回の対談を参考に、ご自分の財産の総額や不動産所得の状態、親族関係などをトータルに把握・検討された上で、プロのアドバイスを利用しながら、将来に向けた最善の選択をしていただければと思います。

ありがとうございました。不動産オーナーや資産家の方々にとって、非常に有益なお話をうかがいました。法人を活用した所得税・相続税対策は関心の高いテーマだと思いますので、当社のセミナーなどでも取り上げていきたいですね。