住まいづくり・住まい探しの情報ガイド
オーナーさま専用サイト
住まいづくり・住まい探しの情報ガイド
オーナーさま専用サイト
お役立ちコラム
【目次】
アパート経営で利益を最大化するには、経費の正しい理解が不可欠です。固定資産税や修繕費、減価償却費など経費にできる9つの項目や、損益通算による節税まで網羅し、適切な経費計上で収益アップにつなげるポイントを解説します。
＜このような方におすすめ＞
＜この記事のまとめ＞
アパート経営において、どんな出費なら経費として計上できるのか、具体的な経費の項目を挙げて紹介します。経費を計上する際の基準は、「その費用がアパート経営に直接関係するかどうか」が判断材料になります。
不動産を所有する人は毎年納める必要がある地方税です。所有する土地や家屋、売却資産に課税されますので、以下のような計算式になります。
固定資産税：国が定めた固定資産税評価額（課税標準額）×税率（標準税率は1.4％）
都市計画税：固定資産税評価額×税率（標準税率は0.3％）
※都市計画税の有無や税率は各市区町村で異なります。
こうした国や地方公共団体へ納める租税公課（公租公課）は経費計上が可能です。ほかに、アパート経営を始めるにあたって不動産を取得した場合にかかる不動産取得税や契約の際にかかる印紙税なども経費として計上できますが、所得税や住民税はアパート経営の経費としては認められていません。
アパート経営に関連する税制面での詳細は、「アパート経営にかかる税金の種類と節税対策」の記事にて詳しく解説しています。
災害などに備えてアパートにかける火災保険や地震保険、損害保険などの保険料のほか、仲介手数料や賃貸管理会社への管理費、税理士など専門家へ依頼した場合の報酬も経費として計上できます。
アパートの修繕に関わる費用、あるいは給湯器など各居室設備の修理、入れ替えやメンテナンス代金なども経費として計上が可能です。
修繕費として経費計上できるのは、あくまでアパートの維持管理や原状回復のために使用した費用です。経費計上できる金額の目安は、各設備など１部屋あたりの修理や改良にかかった金額が20万円未満、修繕が３年以内に行われることなどが挙げられます。外壁工事など、規模の大きな修繕ではアパートの価値を高める費用とも取られることがあり、修繕費とみなされずに減価償却費として計上する場合があります。
時間が経つにつれて価値が下がっていく固定資産を毎年一定額、一定の割合で費用として計上するのが、減価償却費です。固定資産には国が定めた耐用年数があり、それに応じて資産価値の償却率をもとに算出し毎年経費として計上できます。計算方法には定額法と定率法がありますが、現在、不動産では毎年同額の償却費を計上する定額法で算出します。定額法よる計算方法は以下の通りです。
「かかった費用（取得価格）×耐用年数に応じて定められた償却率」
※耐用年数表と、その表の年数をもとにした償却率表は国税庁のホームページに掲載されています。
経費はアパート経営に関わる支出になりますが、減価償却費は支出を伴わないので節税効果が期待できます。
住宅ローンやアパートローンの元本ではなく、利息については経費として落とすことが可能です。
アパート共用部の水道光熱費、不動産会社とのやり取りで発生する電話代などの通信費、賃貸管理会社との打ち合わせのために移動した電車代・ガソリン代などの交通費、打ち合わせの際の飲食にかかった費用である接待交際費、不動産業界の雑誌や新聞などの購入に要した費用である新聞図書費、アパート経営のために使用した文具代や10万円未満のパソコン購入といった消耗品費も経費として計上できます。
これらの経費は、あくまでアパート経営に直接関係があるという条件がつきます。税務署からの指摘が入ることもありますので、もし指摘を受けた際は、しっかりと使用用途を説明できるようにすることも大切です。
青色申告を行う個人事業主が、アパート経営の事業に従事する家族に対して支払う「青色事業専従者給与」は、経費で落とせるものとして認められています。ただし、業務内容に見合った適正な金額でなければ、税務署から否認される恐れがあるため注意が必要です。また、アパート経営の規模が大きく外部の従業員を雇っている場合、その従業員に支払う給料や賃金も経費になります。いずれのケースでも、定期的な清掃や管理など、給与に見合うだけの労働の実態がしっかりと伴っていることが経費化の絶対条件となります。
アパートを取得する際に金融機関でローンを組む場合、融資に関連して支払う事務手数料や、連帯保証人の代わりとなる保証会社へ支払う保証料も経費として計上が可能です。これらは初期費用としてまとまった金額になることが多く、事務手数料の相場は数万円の定額制や、融資額に対する定率制など金融機関によって異なります。なお、ローンの毎月の返済額のうち、利息部分は経費になりますが、元本部分は単なる借入金の返済であるため経費にはなりません。ローン契約時の諸費用はもれなく計上することが大切です。
アパート経営における諸費用の詳細は、「アパート経営の初期費用から維持費用までにかかるコスト」の記事にて詳しく解説しています。
アパートを取得する際に金融機関でローンを組む場合、融資に関連して支払う事務手数料や、連帯保証人の代わりとなる保証会社へ支払う保証料も経費として計上が可能です。これらは初期費用としてまとまった金額になることが多く、事務手数料の相場は数万円の定額制や、融資額に対する定率制など金融機関によって異なります。なお、ローンの毎月の返済額のうち、利息部分は経費になりますが、元本部分は単なる借入金の返済であるため経費にはなりません。ローン契約時の諸費用はもれなく計上することが大切です。
アパート経営における諸費用の詳細は、「アパート経営の初期費用から維持費用までにかかるコスト」の記事にて詳しく解説しています。
投資用として運用していた老朽化したアパートを解体し、新しい収益物件に建て替える際にかかった建物の解体費や、既存の入居者にスムーズに退去してもらうために支払う立ち退き料も経費になります。立ち退き料は交渉によって金額が変動しますが、アパート経営を継続するために必要な支出として認められます。ただし、経費にできるものはあくまで投資用物件の建て替えに限られ、オーナー自身が住む自宅への転用などを目的とした解体費用は、事業に関係のない支出とみなされて対象外となるため注意しましょう。
経費計上できる支出とは反対の、「アパート経営に関係のない費用」は認められません。当然ですが、プライベートな支出は経費計上できないということです。
外壁工事など規模が大きく費用のかかるものは、修繕費として経費計上できないことがあります。そうした工事は「資本的支出」と呼ばれ、固定資産同様、減価償却費として計上します。ですので、支出した期には経費とならず、その期の節税の効果は低くなります。修繕費と資本的支出について判断に迷うようであれば税理士などに相談しましょう。
ガソリン代やパソコン、通信費、光熱費などといった、アパート経営、プライベート双方に関わる費用を経費計上する際は判断に迷うことでしょう。このあいまいな部分を解消するのが「家事按分」という方法で、アパート経営とプライベートの利用割合を出す方法です。算出方法はさまざまですが、インターネットの通信費であれば、月換算で計算した場合、業務のために使用した日数を月で割るとその按分比率が出ます。その按分率を月間のインターネット代金にかけることで算出できます。
ただし、家事按分に正解はなく、アパート経営の経費として計上した金額を最終的に税務署がどう判断するかによります。そのため、合理的な説明ができるようにしておくことが重要です。判断が難しい経費に関しては、個人で抱え込まず、まずは税理士などに相談することをおすすめします。
分譲マンションの一室を貸し出している場合などで毎月管理組合に支払う修繕積立金は、将来の大規模修繕やリフォームに向けた資金です。しかし、支払ったタイミングでは実際の工事が行われていないため、原則としてその時点では費用計上できません。会計上の仕訳を行う際は「前払費用」などの資産として扱い、実際に修繕が行われた年度に「修繕費」という勘定科目を用いて経費化します。例外として、一定の要件を満たす長期修繕計画に基づく積み立てであれば、支払時に経費にできるケースもあります。
アパートの物件購入代金は金額が大きく、資産価値を高める「資本的支出」に該当するため、購入した年に一括で経費にすることはできません。数十年という法定耐用年数にわたって、毎年少しずつ減価償却費として処理していきます。また、不動産会社に支払う購入時の仲介手数料も物件の取得価額に合算されるため、単年度の経費にはなりません。さらに、プライベートな買い物にかかった消費税など、アパート経営の事業と全く関係のない支出も当然ながら経費としては認められません。
減価償却を除く経費は、アパート経営者から出ていく支出です。節税効果を狙うあまり、経費を無駄遣いしてしまうとかえって支出が増大し、収益が下がってしまいます。それぞれの支出が必要か、経費計上の不可をしっかり見極めることが大切です。
経費を計上するタイミングも重要です。必要経費として計上するには、減価償却を除き、その年に支払いが確定していなければなりません。支払いは翌年でも、すでに着手し、金額もある程度確定しているなら、必要経費として計上することもできます。計上するタイミングを見計らうことで節税ができ、利益につながります。
帳簿付け、領収書の保管など、日々の細々した作業も怠らないようにしましょう。不明点はすぐに税理士などの専門家に相談することをおすすめします。その報酬は経費として計上できますので、このような支出はアパート経営のプラスに働くのではないでしょうか。
アパート経営で生じた年間の経費が家賃収入を上回り、不動産所得が赤字になってしまった場合でも、正しく確定申告を行うことで「損益通算」という仕組みを利用できます。損益通算とは、不動産所得で出た赤字分を、本業の給与所得など他の所得から差し引くことができる制度です。これにより全体の課税所得金額が減少し、結果としてすでに納めた所得税が還付されたり、翌年の住民税が安くなったりする大きな節税効果が得られます。赤字の年こそ経費をもれなく申告することが重要です。
万が一、アパート経営の収支がマイナスに転じた際の具体的な対処法については、「アパート経営でマイナスになったらどうしたらいい？」の記事にて詳しく解説しています。
アパート経営の規模が拡大し、例えばワンルーム十数室やアパート数棟などを所有するようになった場合、個人事業主から法人化することも節税効果を高める有効な選択肢となります。法人を設立して経営を行うと、個人に比べて経費として認められる範囲が大幅に広がります。たとえば、不動産管理の実務や経営方針の決定に関わる家族を法人の役員にして役員報酬を支払ったり、法人の名義で生命保険に加入して特約料などの保険料を経費にしたりと、柔軟な財務戦略が可能になります。
アパート経営における節税のポイントについては、「アパート経営の節税対策に欠かせない「経費」とは？」の記事にて詳しく解説しています。
アパート経営では、管理委託費や修繕費、保険料、税金など、継続的に発生する経費を見据えて収支計画を立てることが大切です。パナソニック ホームズは、土地の特性やオーナーさまの経営目的を踏まえ、初期投資だけでなく将来の維持管理負担まで考慮した賃貸住宅を提案します。耐久性の高いタイル外壁や頑強な構造体を採用し、建物の美観と資産価値を長く保つことで、長期的な修繕負担の軽減を目指します。さらに、事業計画から賃貸管理・建物管理まで総合的に支援し、経費と収益のバランスを考えた、持続可能な賃貸住宅経営をサポートします。
アパート経営において経費計上できるもの、できないものそれぞれを理解したうえで、無駄な出費は極力抑え、節税対策を行いつつ、収益アップを目指しましょう。
そして、経費を計上する際は税務署からの指摘が入る場合もあるので、それぞれの経費をしっかり把握しておくことが肝要です。さまざまな状況を見据えて、あらかじめ税理士に相談しておくことも有効です。
パナソニック ホームズの土地活用は、賃貸住宅をはじめ、医院・クリニック、高齢者住宅、福祉施設、保育施設、ホテル建築など、土地の特性やオーナーさまの目的に合わせた多様な提案ができる点が強みです。
特に賃貸住宅経営では、「持続資産」という考え方のもと、入居者に選ばれ続けるデザイン性・快適性に加え、耐久性の高い構造や外壁、敷地を有効活用する設計力により、長期的な資産価値の維持を目指します。
また、一括借上げや賃貸管理、建物管理などのサポート体制も整っており、オーナーさまの不安を軽減しながら、安定した賃貸住宅経営を支えます。
私生活で使用した家電や車、個人的な飲食代、所得税、住民税、ローンの元本返済などは、原則として経費にできません。事業と私生活の両方で使用するものは、事業に使用した割合だけを経費として計上します。
固定資産税、不動産取得税、登録免許税、印紙税、個人事業税などは、条件を満たせば経費にできます。一方、所得税や住民税、延滞税、加算税などは原則として経費にできません。
建物や設備の取得費を、法定耐用年数に応じて複数年に分けて経費計上する仕組みです。実際にその年に現金を支払っていなくても経費にできるため、不動産所得や税額、キャッシュフローに影響します。
建物を元の状態に戻すための修理や維持管理は、修繕費として計上できる可能性があります。一方、建物の価値を高めたり、耐用年数を延ばしたりする工事は「資本的支出」となり、原則として減価償却が必要です。
引き続き入居者を募集し、賃貸用として管理している場合は、空室期間中の管理費や修繕費なども経費にできる可能性があります。自宅や物置として私的に使用している場合は、経費として認められないことがあります。
領収書や請求書、契約書、通帳・クレジットカードの利用明細など、支出内容を証明できる書類を保管します。領収書がない場合も、支払先、日付、金額、目的を記録し、事業との関係を説明できるようにしましょう。
経費の税務上の扱いは税理士へ確認し、建築費や管理費、修繕費を含む長期収支については、賃貸住宅経営に詳しい会社へ相談しましょう。パナソニック ホームズでは、事業計画から賃貸管理・建物管理まで総合的に支援し、経費と収益のバランスを考えた長期安定経営をサポートしています。
公式SNS
公式SNS
