アパート・賃貸管理会社に任せるメリットとデメリットは？費用や選び方を紹介

【目次】

専門知識が必要なアパート経営で、賃貸管理会社への委託を検討中の方に向け、家賃保証のある一括委託と一部委託のメリット・デメリットを比較。失敗しない管理会社選びのポイントから、法人設立による節税メリットまで解説します。

＜このような方におすすめ＞

• アパートの管理業務を賃貸管理会社へ委託するか迷っている方
• 一括借り上げと管理委託の費用やメリット・デメリットを比較したい方
• 信頼できる賃貸管理会社の選び方や見極め方を知りたい方

＜この記事のまとめ＞

• アパート経営で必須となる「入居者管理」と「建物管理」の業務内容
• 管理会社への委託方法である「一括委託」と「一部委託」のメリット・デメリット
• アパート経営の成功を左右する優良な管理会社を見極めるポイント
• 経営規模に応じた選択肢となる不動産管理会社設立という方法

アパート管理ってなにをすればいいの？アパート経営に必要な知識

理想的なアパート経営のためにもっとも重要なのが、入居者管理です。入居者管理業務は物件の部屋を満室にするための入居者募集に始まり、入居者の審査、契約、家賃回収や家賃滞納処理、入退去手続きや更新手続き、さらに大小を含めた入居者からのクレーム対応も含まれます。入居者に心地よく暮らしてもらうため、共用部の定期清掃なども必要となります。

また、アパートの築年数が経てば賃貸需要が低下する可能性もあります。そこで、安定した家賃収入を得るために大切になってくるのが、建物の管理です。建物管理業務は、共用部の設備機器の修理・交換、水周りの修理、退去時の原状回復工事、約10年ごとの大規模修繕工事などが挙げられます。清掃や修理など比較的軽微な業務から、数十年先を見据えた修繕工事の計画・資金確保などの専門知識が必要な業務もあります。

オーナーさまがアパートの管理・運営業務をすべて対応できない場合は、前述した日々の管理を含め賃貸管理会社に管理・運営業務を委託することになるでしょう。賃貸管理会社を選択するポイントは、管理・運営で委託する業務範囲、委託料のバランスを見極めること。発生する管理・運営業務のすべてを任せれば当然費用は高くなり、利益は下がりますが、オーナーさまの手間は格段に減少します。
そこで、賃貸管理会社に管理・運営業務をどのような形式で依頼するか、そのメリットとデメリットについて、みていきましょう。

【アパート経営初心者向け】賃貸管理会社に一括委託

一棟アパートを所有している場合は、賃貸管理会社に管理・運営をすべて委託する一括委託があり、これを「一括借り上げ」といいます。オーナーさまの視点でみると、アパート一棟をまるごと賃貸管理会社に貸し出すような形式で、サブリース契約となります。

賃貸管理会社に一括借り上げを委託した場合の最大のメリットは、経営するアパートに空室や家賃滞納があっても、一定額の家賃収入を得ることができる「家賃補償」があることです。賃貸管理会社に家賃の10〜15％ほどの管理費を支払うため、オーナーさまが入居者と賃貸借契約を直接結んだ場合とを比べると家賃収入は低くなりますが、客付けをはじめとした入居者の契約関連、共用部の定期清掃や設備機器の修理・交換、水周りの修理など、日々発生する細かい管理業務だけでなく、トラブルの対応などすべてを管理会社に任せることができます。賃料の管理や経費の計算など、確定申告に必要な経理処理や帳簿管理なども委託できるので、手間もかからず、オーナーさまに経理の専門知識がなくても問題ありません。

一方デメリットとして挙げられるのが、アパート経営にオーナーさまの意見が反映されづらい場合がある、長期契約賃料の見直しと同時に契約家賃が減額される可能性があることです。一括借り上げの契約は一般的に10年単位の長期契約となりますが、建物や設備の経年による老朽化や空室対策のために、賃貸管理会社が家賃を下げる判断をした場合、契約途中であっても、周辺市場の変化など借地借家法第32条の規定により家賃が減額される可能性があります。通常、家賃の見直しは固定資産税の改定に伴い、3年ごとに行いますが、家賃減額に応じない場合は解約されることもあります。借地借家法第28条の規定により、正当な事由が必要となり、通常はオーナーさまからの解約はできないことになっています。
賃貸管理会社により、契約直後、および入居者の退出後の一定期間などに入居者募集のための期間として、オーナーさまに収入が入らない免責期間が設けられていることがあります。

管理を依頼していた賃貸管理会社が倒産してしまう可能性も無きにしも非ず、と考えておきましょう。その場合、倒産後の処理はオーナーさまが負うことになりますので、事後処理はかなり大変になるでしょう。そのためにも、任せるとしても、さまざまな内容を把握しておく必要があります。また、長期間資産を安心して任せられる、信頼できる会社を選ぶようにする必要があります。

【アパート経営達人向け】業務の一部を管理会社に委託

アパート経営の経験や知識がある、または管理業務が負担にならない時間の余裕がある場合は、物件の管理業務を賃貸管理会社に依頼する「管理委託」という方法があります。管理委託では、オーナーさまが入居者と賃貸借契約を直接結び、共用部の清掃やメンテナンスなど、管理業務の一部を賃貸管理会社に任せる形が一般的です。
その場合、家賃の3〜5％ほどの費用を賃貸管理会社に支払い、賃料の回収や契約の更新、修繕の費用負担の協議、清掃や設備維持管理、法定点検などを委託する形式となります。
一部委託の最大のメリットは家賃がすべて収入になることですが、空室が出れば当然収入も減ります。特にアパートローンなどを家賃収入で返済している場合は、長期的に空室状態が続くと返済も厳しくなるでしょう。

失敗しないアパート管理会社選びのポイント

管理業務を委託する際、どの不動産会社を選ぶかがアパート経営の成功を大きく左右します。ここでは、優良な委託先を見極めるための管理会社選びの基準を解説します。現在依頼している会社からの変更を検討している方もぜひ参考にしてください。

仲介業務と管理業務の双方に対応しているか

不動産会社には、建物の清掃や入居者対応といった「管理業務」のみを行う会社と、入居者募集などの「仲介業務」のみを行う会社があります。アパート経営を安定させるには、この双方を兼任している管理会社を選ぶのがおすすめです。

管理と仲介の両方を行っている会社であれば、退去が出た際もスムーズに次の入居者募集へと移行でき、空室期間を短縮できます。また、入居者のニーズや最新の賃貸市場の動向も把握しやすいため、効果的な空室対策の提案が期待できる点も大きなメリットです。

アパート運営の根幹を成す入居者管理と建物管理の詳細については、「賃貸経営の両輪、入居者管理と建物管理」の記事で詳しく解説しています。

物件周辺の地域情報に詳しく集客力があるか

アパートやマンションの入居率を高めるためには、管理会社の集客力が欠かせません。物件のある地域の特性や周辺環境に詳しい不動産会社であれば、地域の需要に合わせた的確な募集活動が行えます。

集客力を判断する際は、物件情報サイトでの写真の豊富さや、魅力的な紹介文が掲載されているかをチェックしましょう。また、大手企業は幅広いネットワークに強みがあり、地域密着型の会社は地元の情報に精通している傾向があります。物件の状況や目的に応じて選ぶことが大切です。

アパート経営における入居率を安定させるための秘訣は、「アパート経営の入居率は95％以上で安心できる！」の記事で詳しく紹介しています。

担当者の対応やトラブルへの柔軟性は十分か

アパート経営では、設備故障や入居者同士の騒音問題など、予期せぬトラブルがつきものです。

そのため、問題発生時に迅速かつ柔軟に対応できる管理会社を選ぶ必要があります。

相談窓口の体制だけでなく、担当者の対応の丁寧さやスピードも重要な判断材料です。普段からこまめな連絡や報告をしてくれる担当者であれば、安心して任せることができます。

管理会社選びの際は、過去のトラブル対応実績などを質問し、誠実に対応してくれる不動産会社かどうかを見極めましょう。

賃貸管理業務の具体的な内容やサポート体制については、「賃貸管理 - パナソニック ホームズ不動産」のページで詳しく紹介しています。

建築後の管理までトータルに支えるパナソニック ホームズ

アパート経営の管理会社を選ぶ際は、入居者募集や家賃管理だけでなく、トラブル対応や建物の維持管理まで安心して任せられるかを確認することが大切です。パナソニック ホームズは、土地活用の事業計画から賃貸住宅の設計・建築、完成後の経営まで総合的にサポート。一括借上げや賃貸管理、建物管理などの体制を整え、オーナーさまの日常的な負担や空室への不安の軽減を目指します。さらに、入居者に選ばれ続ける暮らし提案と、耐久性の高い建物によって長期的な資産価値の維持にも配慮し、建てた後も安定した賃貸住宅経営を支えます。

委託方法と費用を比較し、信頼できる賃貸管理会社を選ぼう 

アパート管理は、一括委託も一部委託も、それぞれメリットとデメリットがあります。管理内容と委託する範囲、委託料のバランスを見極めて信用できる賃貸管理会社と契約することはもちろん、オーナーさまも常に知識を得ることを心がけることが、理想的なアパート経営に繋がります。

パナソニック ホームズの土地活用は、賃貸住宅をはじめ、医院・クリニック、高齢者住宅、福祉施設、保育施設、ホテル建築など、土地の特性やオーナーさまの目的に合わせた多様な提案ができる点が強みです。

特に賃貸住宅経営では、「持続資産」という考え方のもと、入居者に選ばれ続けるデザイン性・快適性に加え、耐久性の高い構造や外壁、敷地を有効活用する設計力により、長期的な資産価値の維持を目指します。

また、一括借上げや賃貸管理、建物管理などのサポート体制も整っており、オーナーさまの不安を軽減しながら、安定した賃貸住宅経営を支えます。

 パナソニック ホームズの賃貸住宅経営について詳しくはこちら

 パナソニック ホームズの土地活用について詳しくはこちら

アパート経営の管理会社に関するよくある質問

アパート経営の管理会社とは何をする会社ですか？

入居者募集、契約・更新手続き、家賃の集金、滞納対応、クレーム対応、退去時の精算、共用部分の清掃、設備点検、修繕手配などを行う会社です。対応業務は契約内容によって異なります。

管理会社と仲介会社の違いは何ですか？

管理会社は入居後の対応や建物の維持管理を担い、仲介会社は入居希望者を募集して賃貸借契約の成立を支援します。管理と仲介の両方に対応している会社もあります。

管理委託とサブリースの違いは何ですか？

管理委託では、オーナーさまが入居者と賃貸借契約を結び、管理業務を管理会社へ任せます。サブリースでは、事業者が建物を一括して借り上げ、入居者へ転貸します。契約関係と家賃収入の仕組みが異なります。

空室対策に強い管理会社は、どのように見極めますか？

平均空室期間、入居率、募集媒体、掲載写真や紹介文、周辺相場の分析方法などを確認します。家賃の値下げだけでなく、設備や募集条件の改善など、複数の対策を提案できる会社が望ましいでしょう。

アパートの管理会社は途中で変更できますか？

契約内容に従って解約手続きを行えば変更できます。ただし、解約予告期間や違約金が設定されている場合があります。家賃の振込先、敷金、契約書、鍵、入居者情報などの引き継ぎも必要です。

アパート経営の管理について、どこに相談すればよいですか？

入居者募集だけでなく、建物の維持管理や長期修繕、経営改善まで支援できる会社へ相談しましょう。パナソニック ホームズでは、事業計画から設計・建築、一括借上げ、賃貸管理、建物管理まで総合的に支援し、長期にわたる安定経営をサポートしています。