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お役立ちコラム
【目次】
アパート経営の初期費用は、建築費以外にも登記費用や保険料など多岐にわたります。具体的な費用の内訳から自己資金の目安、費用を抑える3つのコツ、将来の維持費用まで、余裕のある経営計画を立てるポイントを解説します。
＜このような方におすすめ＞
＜この記事のまとめ＞
アパート経営を始めるうえでの「初期費用」とは、賃貸用の建物を建築して設備を整え、入居者の受け入れ、家賃収入を得るまでに必要となる、すべての経費のことです。この初期費用は、建物の「建築時に必要な費用」と「その他の費用」に分類することができます。
取得時に必要な費用の主な項目は、次のようなものがあげられます。
初期費用全体のなかでも最も大きな金額となるのが、「アパートの建築費用」です。
たとえば、新築の場合、「坪単価×延床面積」でアパートの建築費（本体工事費用）を大まかに算出することができます。この場合、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリートの順に、費用は高額になります。ただし、鉄筋コンクリートは高層建築に用いられることが多いので、アパート経営における賃貸住宅では、木造あるいは鉄骨造の建物として考えればよいでしょう。
坪単価の目安については、木造の場合は70～100万円前後、鉄骨造では90～140万円前後といわれています。
今回は金額が分かりやすいように、所有する150坪の土地に鉄骨造2階建アパート（80坪）の建築費（6,400万円）やその他の費用を含め、初期費用として7,330万円かかった場合を例にご説明します。
設計料（建築費の3～20％が目安）をはじめ、フェンスや門、駐車場といった建物以外の設備の費用が含まれます。
とくに建物以外の設備の費用は、エントランスの設備などにより大きく変動しますが、6,400万円程度の建物の場合、目安として500万～1,200万円前後と意外に高額になることもあるので、しっかりと検討しておくことが大切です。
アパートを建築するにあたり、登記のための費用も必要となります。登記については、手続きや必要書類の作成をオーナーさまご自身で行うこともできますが、司法書士に代行してもらうケースが多いでしょう。
登記費用は司法書士への報酬（10万円前後）を含めて、6,400万円のアパートを取得した場合は30～50万円ほどかかります。
アパートを建築する際、アパートローンを契約することが多いです。その場合、ローンの利息以外にも、保証会社に支払う保証料や金融機関への事務手数料などが発生します。保証料は借入金額の2%前後、事務手数料は目安として3～5万円ほどが必要となります。
そのほかに不動産取得税や印紙税などの税金も、取得時に必要な費用に含まれます。
アパート経営における初期費用のなかで、建築時に必要な費用以外の「その他の費用」には、次のようなものがあります。
アパートを経営する場合、万が一に備えて火災保険に加入するのが一般的です。料金はアパートの構造や規模によって異なりますが、5年契約で50万円前後が相場といわれています。
また、自然災害にそなえるという意味で、火災保険と一緒に地震保険などに加入することも重要でしょう。
アパート経営を始めるにあたっては、弁護士や税理士への相談が必要になることもあります。一般的に弁護士や税理士への相談料金は時間制で、依頼料は依頼する業務の内容によって異なります。
これらの合計を大まかな目安として考えると、たとえば自己資金1,000万円で、所有する150坪の土地に、アパートローンを利用して鉄骨造2階建のアパートを新築したとすると、次のような初期費用が想定されます。
例／賃貸用の鉄骨造2階建アパート（80坪）を新築する場合の初期費用
・アパート建築費用／約6,400万円
・その他の建築費用／約1,000万円
・登記費用／40万円
・アパートローンの手数料／90万円
・その他の費用（保険料、税、外注費など）／800万円
・自己資金／1,000万円
・計／約7,330万円
アパート経営を始めるにあたり、初期費用の総額だけでなく自己資金がいくら必要になるのかを把握しておくことが大切です。ここでは、自己資金の目安や計算方法、さらには初期費用を賢く抑えるための具体的な工夫について詳しく解説します。
アパート経営にかかるコストについては「アパート経営にかかるコストを徹底解説」で詳しく紹介しています。
一般的に、アパート経営に必要な自己資金の目安は初期費用総額の10〜30％といわれています。たとえば初期費用が7,000万円の場合、700万〜2,100万円を用意する計算となります。すでに所有している土地でアパートを建てる場合は、土地の購入費用がかからない分、初期費用を大幅に抑えることが可能です。
金融機関の審査次第では、自己資金なしのフルローンで始められるケースもありますが、借入額が大きくなるほど月々の返済負担も増加します。将来の修繕費や空室リスクも想定し、例えば家賃9万円の住戸が10戸ある賃貸物件で、1～2戸が空室となる空室率10～20％程度のケースでも、無理なく返済を続けられるかをシミュレーションしておくことが重要です。想定どおりの家賃収入が継続することを前提とせず、余裕を持った資金計画を立てましょう。
アパート経営を始めるために必要な資金については「アパート経営を始めるために必要な資金の額は？」で詳しく紹介しています。
アパート経営の初期費用を少しでも抑えるためには、建物の外観や導入する設備をシンプルにすることが有効です。過剰なデザインや特注の設備は建築費を高騰させる原因になります。次に、複数の建築会社から相見積もりを取ることも大切です。
同じ条件で比較することで、適正な価格で発注できます。さらに、アパートローンを利用する際は、複数の金融機関を比較検討しましょう。金利や条件は金融機関によって異なるため、わずかな金利の差でも長期的な総返済額には大きな違いが生まれます。
アパート経営を始めた後に必要となる「維持費用」は、「定期的に必要な費用」と「随時に必要となる費用」の2つに分類できます。
・光熱費（毎月）
・損害保険料（毎月）
・管理費（毎月賃貸管理会社に委託する場合）
・固定資産税など
・修繕費（10～15年に１回程度）
・原状回復費（入退去時）
・リフォーム代
・仲介手数料（不動産会社が入居者を仲介した場合）
維持費用のなかでも、とくに高額な費用が必要になるのが修繕費とリフォーム代です。
修繕費が必要になるのは雨漏りに伴う屋根の補修など、発生するのは数年おきであり、毎年必要になるものではありません。しかし、たとえば外壁の修繕や大規模な設備の入れ替えなどでは、百万円単位の費用がかかることもあります。このように修繕費は必要な金額が大きくなるだけに、アパート経営を始める時点から、それを念頭に置いた中長期の資金計画を立てておくとよいでしょう。
またリフォーム代についても、建物の築年数が長くなるほどコストがかかることが多いです。加えて、ある程度築年数が長くなった場合には、新規入居者への訴求のために、大規模なリフォームが必要となることもあるでしょう。このため、リフォーム代についても修繕費と同様に、中長期のアパート経営計画に盛り込んでおくことをおすすめします。
なお、アパートローンは新規の建築だけでなく、一定の要件を満たせばアパートの修繕やリフォーム費用としても利用できますので、大規模な修繕やリフォームの際には、利用を検討するのもひとつの方法です。他にも、住宅金融支援機構や各銀行、信用金庫で独自の「リフォームローン」を取り扱っており、アパートローンを契約するよりも金額を抑えられる可能性があります。用途に合わせて上手な使い分けをしましょう。
アパート経営の初期費用は、建築費の安さだけで判断せず、土地の活用効率や入居者ニーズ、将来の修繕費まで含めて検討することが大切です。パナソニック ホームズは、土地の特性やオーナーさまの経営目的を踏まえ、敷地のポテンシャルを生かした事業計画と賃貸住宅を提案。平屋から9階建まで幅広く対応し、限られた敷地の有効活用を図ります。また、耐久性の高いタイル外壁や頑強な構造体により、美観と建物価値を長く保ち、将来の維持管理負担の軽減を目指します。初期投資と長期的な収益性のバランスを考えた賃貸住宅経営を、事業計画から経営まで総合的に支援します。
アパート経営では初期費用や維持費用について、できるだけ具体的に想定したうえで、余裕を持った経営計画を立てる必要があります。額面の大きなアパートの建築費用だけに目を奪われることなく、維持費用も含めた多岐にわたる費用を考慮し、俯瞰的に考えておくことをおすすめします。
パナソニック ホームズの土地活用は、賃貸住宅をはじめ、医院・クリニック、高齢者住宅、福祉施設、保育施設、ホテル建築など、土地の特性やオーナーさまの目的に合わせた多様な提案ができる点が強みです。
特に賃貸住宅経営では、「持続資産」という考え方のもと、入居者に選ばれ続けるデザイン性・快適性に加え、耐久性の高い構造や外壁、敷地を有効活用する設計力により、長期的な資産価値の維持を目指します。
また、一括借上げや賃貸管理、建物管理などのサポート体制も整っており、オーナーさまの不安を軽減しながら、安定した賃貸住宅経営を支えます。
土地の購入費が不要になるため、初期費用は抑えやすくなります。ただし、既存建物の解体費や造成費、地盤改良費、上下水道の引込工事費などが発生する可能性があります。所有地であっても、事前の敷地調査が必要です。
必要資金の1〜3割程度が一つの目安とされますが、実際に求められる金額は金融機関や事業計画、土地・建物の担保評価、申込者の資産状況によって異なります。諸費用や当面の運転資金も自己資金から支払う可能性があります。
金融機関によってはフルローンを利用できる場合がありますが、誰でも利用できるわけではありません。借入額が大きいほど毎月の返済負担や金利上昇の影響も大きくなるため、空室が増えた場合も返済できる資金計画が必要です。
一般的には、設計契約時、工事契約時、着工時、工事の進捗時、完成・引き渡し時など、複数回に分けて支払います。税金や登記費用、保険料などもそれぞれ支払時期が異なるため、資金が必要になる時期まで確認しておきましょう。
代表的なものとして、登録免許税、不動産取得税、契約書にかかる印紙税などがあります。経営開始後は固定資産税や都市計画税も発生します。税額は取得方法や評価額、地域などによって異なります。
初期費用は、アパートの取得・建築から入居者を受け入れるまでにかかる費用です。維持費用は、経営開始後に継続して発生する管理委託費、修繕費、保険料、税金、共用部分の光熱費などを指します。
アパート経営の初期費用について、どこに相談すればよいですか？
建築費だけでなく、付帯工事費や諸費用、融資、家賃収入、将来の修繕費まで含めた事業計画を提案できる会社に相談しましょう。パナソニック ホームズでは、土地の特性を生かす設計力と長期的な経営サポートにより、初期投資と将来の維持費を見据えた賃貸住宅経営を支援しています。
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