駐車場で差をつける！賃貸経営における成功アイディアと実践方法

【目次】

「駐車場付き」は賃貸住宅の差別化要因になり得るのか？

賃貸住宅の付加価値として駐車場を設置しようと考えた場合、気になるのは自動車を保有している入居者はどのくらいいるのか、ということです。実態として、自動車保有状況はどうなっているのでしょうか。いくつかのデータを参考に、現状を確認しておきましょう。

１）自家用車の保有台数はほぼ横ばい

自動車を所有する世帯が減少傾向にあるとの見方がありますが、国土交通省「数字で見る自動車2024年」によると、2024年３月末時点で１世帯あたりの自家用乗用車の保有台数は1.02台です。これは５年前の1.04台とほぼ変わらない数値であり、車は依然として多くの世帯にとって重要な移動手段であることがわかります。

２）ファミリー層の約８割が自家用車を保有

また、「内閣府の消費動向調査2024年」によると、単身世帯の車保有率は51.6％であるのに対し、２人以上の世帯では80.6％が車を所有しています。また、「保有世帯単位」における平均保有台数は、２人以上世帯では大体1.6台前後。ファミリー層の多くは１台以上の車を所有しているケースが多いことが示されています。

３）地方と都市部で異なる駐車場ニーズ

一般財団法人自動車検査登録情報協会が集計した 24年3月末現在における普及上位は、福井県(1.685台)、富山県(1.629台)、山形県(1.624台)で、次いで 群馬県や栃木県、長野県が続いています。これらの地域では、駐車場の需要は非常に高く、賃貸物件に駐車場を設けることは必要不可欠と考えられます。

一方、東京周辺や大阪、京都など交通機関が充実しているエリアでは駐車場の重要性はやや低くなる傾向がありますが、一定の高所得層にとっては、車はステータスシンボルとしての意味合いもあります。この層をターゲットにする場合、都市部でも駐車場を設置することが差別化につながると考えられます。

さらに、近年は若年層を中心に「車のサブスクリプションサービス（サブスク）」を利用する動きも見られます。サブスクによって車を手軽に利用できる環境が整いつつあり、これも新たな駐車場ニーズを生み出す要因となっています。賃貸住宅経営を行う際は、地域ごとのニーズやターゲット層の特性を十分に理解し、駐車場の設置を検討することが重要です。

このように、地域や想定している入居者層を見極める必要はありますが、駐車場は物件の差別化として有効な設備だといえます。

賃貸集合住宅の駐車場にはどんな種類がある？

賃貸住宅の駐車場には以下のような種類があります。まずはそれぞれの特性を理解しておきましょう。

1）平置き駐車場

広い敷地に設置できる平置き駐車場は、車を直接駐車できるため、使いやすく、低コストで設置できるのが特徴です。一方で、車が雨風にさらされて汚れやすく、防犯面での課題もあります。最寄り駅から遠い立地や車を多く所有する地域や、ファミリー層をターゲットにした賃貸住宅に適したスタイルです。

一方、狭い敷地の場合でも、土地を有効活用できるというメリットがあります。平置き駐車場は建ぺい率を考慮する必要がないため、住居以外のスペースを無駄なく駐車場に充てることができます。

２）自走式立体駐車場

建物の地下部分やマンションの別棟として立体的に造られることが多く、都市部や郊外に関わらず、大型マンションなどに設置されることが多いスタイルです。自分で運転して移動できるため入庫や出庫に時間がかからない点で利便性は高いですが、建築コストがかかりやすく、上層階に駐車する場合の手間が増えるというデメリットがあります。

３）機械式立体駐車場

機械式駐車場は、限られた敷地を効率的に利用できるため、都市部に適したスタイルです。防犯性が高く、車の保護にも優れていますが、機械のトラブルやメンテナンスコストがかかる点に注意が必要。また、車の出し入れに時間がかかることがあり、急いでいる入居者にとっては不便に感じることもあります。

４）カーポートとビルトインガレージ

カーポートは屋根を設ける駐車場で、低コストで雨や日差しから車を守る効果があります。一方で、防犯面や風からの影響には弱い点がデメリットです。原則として建築物とみなされるため、建ぺい率に含まれますが、「開放性を有する建築物」の条件を満たすことで一部を建築面積から外すという緩和措置が受けられます。自治体により条件が異なることがありますので、建築士や不動産会社などを介して確認をしておきましょう。

ビルトインガレージは建物内部に駐車スペースを設ける形式で、防犯性や耐候性が高く、利便性に優れています。ただし、スペースの確保や建築コストが課題となることがあります。また、建物の中に設置されるビルトインガレージは、建ぺい率には影響はありませんが、延べ床面積に含まれるため、容積率に影響します。ただし、一定の条件を満たすことでガレージ部分の床面積が容積率から除外されるという緩和措置を受けられますので、こちらも事前によく確認をしておきましょう。
ビルドインガレージは車好きの方がいる入居者などに選ばれやすく、後付けできる設備ではないので、周囲の物件との明確な差別化につながります。

駐車場で差別化をする７つのアイディア

最後に、住宅の差別化を図るための７つの具体的なアイディアを紹介します。

【設備の工夫】

１）屋根付き駐車場にする

平置き駐車場と差別化するために、カーポートやガレージなど、屋根付き駐車場にすることは有効な手段です。特に、車を雨風や強い日差しから守りたい高級車のオーナーにとっては、大きな魅力となります。また、屋根部分に太陽光パネルを設置する「ソーラーカーポート」にすることで、省エネ賃貸住宅としての付加価値を高めることも可能。発電した電力を自家消費したり、災害時の電力供給を可能にしたりすることで、入居者の安心感の向上と長期的なコスト削減につなげることが期待できます。

２）利便性や安全性を高める「車寄せ」と「歩車分離」

比較的広い敷地を持つ賃貸住宅では、雨の日や荷物の積み下ろしに便利な「車寄せ」や、歩行者と車の動線を分離する「歩車分離」の導入も検討する価値があります。利便性や安全性に優れた高品質なランドスケープを取り入れることで、物件の価値をさらに向上させることができるでしょう。

３）EVの増加を見越して充電設備を設置

電気自動車（EV）の普及が進んでおり、今後もその需要は高まることが予想されます。EVを所有する入居者の利便性を高めるため、駐車場に充電設備を設置することは大きな差別化要因となります。また、ZEH-M（ネット・ゼロ・エネルギー・マンション）と組み合わせることで、環境に配慮した省エネ住宅としてのアピールを強化することができます。コスト等の問題も発生しますが、一台の駐車スペースごとに充電設備を設置するとより利便性が高まります。

４）防犯カメラや夜間照明で安全性・防犯性を向上

駐車場は、特に夜間において防犯対策が重要となります。防犯カメラの設置や夜間照明の導入により、駐車場の安全性を高めることができます。入居者が安心して車を駐車できる環境を提供することで、物件の魅力が向上し、入居者の長期居住を促すことが期待できます。

【運営の工夫】

５）適切な需要予測と柔軟な対応

駐車場の市場ニーズを十分調査したつもりでも、駐車場が足りないために空室が埋まらないという状況になることもあります。その場合、敷地内のスペースを再構築して駐車台数を増やす他、オーナーさま自身が近隣の駐車場を借り上げて対応することも考えられます。
ただし、空室のうちは支出だけ増えるリスクがあるため注意が必要です。
逆に、駐車場が余りすぎている場合も、収益を圧迫するリスクはあります。その場合は、機械式から平置きに切り替えて収容台数を調整するなどの柔軟な対応が求められます。

６）「カーシェアリング駐車場」でスペースを有効活用

駐車場が空いている場合には、カーシェアリングを導入することも有効です。その際、IoTを利用したスマートパーキングシステムを導入することで、入居者や近隣住民がスマートフォンで駐車場の空き状況を確認し、予約することが可能です。これにより、駐車場の利用率を向上させ、収益性を高めることが期待できます。導入にあたっては、契約している入居者とのトラブルが起きないようスペースの分離を明確にしておきましょう。

【ガレージハウス】

７）賃貸ガレージハウスで差別化を図る

ガレージハウスは、車やバイクの愛好者をターゲットにした差別化物件として近年注目されています。１階にシャター付きのガレージ、２階に居住スペースを配したメゾネット式のスタイルが一般的。ガレージを車やバイクの保管場所にするのはもちろんのこと、アトリエやDIYスペース、サーフィンやキャンプ、フィギュアやラジコンなど趣味の道具を飾るなど多様な用途があり、幅広い層から支持を得ています。

車での移動が前提のため、駅から離れた立地でも需要があり、郊外の土地を相続した方にとっても有効な土地活用の方法といえるでしょう。なお、ガレージハウスの魅力を最大限に引き出すためには、以下のような設計上の工夫が必要です。

快適なガレージライフを提供するための工夫

・ガレージのサイズ
ガレージハウスでは、単に駐車スペースを提供するだけでなく、大型車やスポーツカーなど多様な車種に対応できる広さを確保することが求められます。複数台の車やバイク、アウトドア用品なども一緒に収納できるように配慮しましょう。

・動線の工夫
ガレージと住居スペースの間の動線をスムーズに設計することは、居住の快適さに直結します。例えば、ガレージから直接リビングやキッチンへアクセスできる動線を確保することで、荷物の出し入れや雨の日の移動が楽になります。階段の位置やガレージのドアの配置にも工夫を凝らし、生活動線に配慮した設計が大切です。

・収納棚や設備の導入
ガレージ内に収納棚やスロップシンクを設置することで、車やバイクの整備がしやすい環境を提供できます。さらに、十分な照明設備や換気システムを導入することで、作業のしやすさと安全性を高めることもできます。趣味やDIY作業に適した設備を備えることで、入居者のガレージライフをより豊かなものにできるでしょう。

・EV用充電設備の設置
電気自動車（EV）の普及が進む現代において、ガレージ内にEV充電設備を設けておくことは、エコ志向の入居者や長期居住を望む層への強力なアピールポイントに。賃貸住宅の持続可能性と付加価値をさらに高めることが期待できます。

このようにガレージハウスは、ただの賃貸住宅ではなく、入居者のライフスタイルや趣味をサポートする住まいとして、差別化に大きな力を発揮します。

【まとめ】

賃貸住宅経営において駐車場の役割は単なる駐車スペースにとどまりません。エリアやターゲット層に応じて、適切な駐車場の種類や設備を選定し、運営方法を工夫することが求められます。今回紹介した7つのアイディアを参考に、賃貸住宅全体の魅力を引き上げ、長期的な安定経営を目指しましょう。

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