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お役立ちコラム
【目次】
30坪の土地を所有している場合、「どのように活用すればよいのか」「収益性のある土地活用ができるのか」と悩む方も多いのではないでしょうか。30坪という限られた広さでも、小規模アパートや戸建賃貸住宅、ガレージハウス、駐車場など、土地の条件に応じた活用方法があります。
この記事では、30坪の土地活用の選択肢やメリット・デメリット、収益性を高めるためのポイントについて解説します。
＜このような方におすすめ＞
＜この記事のまとめ＞
狭小地とまではいかない30坪の土地。ただし、何もしなければ、毎年固定資産税や都市計画税などの維持費がかかってしまうため、どう活用できるかを検討したいところです。
土地活用の方法は大きく2つに分けられ、ひとつは小規模なアパートや戸建住宅、ガレージハウスの建設など、ある程度の初期投資を必要とする活用方法。もうひとつは初期費用を極力抑えた、自動販売機設置や駐輪場経営などです。
容積率にもよりますが、30坪あれば、１Kや１R（ワンルーム）の間取りで6戸程度の小規模アパートを建てることが可能といわれています。建築費は面積が小さい分、少なくてすむでしょう。
間取り的に単身者がターゲットとなりますが、ファミリー層の需要が高いエリアであれば、戸建賃貸住宅という考え方もあります。ただし、戸建賃貸住宅は入居率が0％か100%となるため、アパート経営に比べて空室リスクがあることは理解しておく必要があります。
駅からは遠いものの、幹線道路や高速道路近くの土地であれば、入居者の自動車・バイク所持率も高くなる傾向があります。そのため、趣味を存分に楽しみたい人に人気のガレージハウスも需要が高いかもしれません。ガレージハウスは利便性がよくないエリアであっても、居住者の趣味嗜好を重視した付加価値を加えることで、比較的高い賃料で貸し出せるというメリットがあります。
また、30坪であれば、オーナーさまの自宅スペースと賃貸スペースがある賃貸併用住宅にできる可能性もあります。賃貸住戸数が限られるため収益は下がってしまいますが、固定資産税を含めた節税対策になります。長期的な目線で考え、検討してみてもよいのではないでしょうか。
賃貸併用住宅の間取りについては「30坪の土地で賃貸併用住宅の間取り」で詳しく紹介しています。
30坪の敷地であれば、戸建タイプのシェアハウスを運営することも可能です。
シェアハウスは、玄関やキッチン、浴室などを共用とし、個別の寝室を貸し出す仕組みです。一人あたりの家賃を抑えながらも入居人数を増やせるため、一般的な戸建賃貸よりも高い収益性を期待できるのが特徴です。
また、「女性専用」や「外国人との交流」といったコンセプトを明確にすることで、周辺の賃貸物件との差別化を図りやすく、家賃の値下げ競争に巻き込まれにくくなります。ただし、シェアハウスを行う場合は建築基準法上の用途が「寄宿舎」となるため、最初からその用途に合わせて設計する必要があります。
初期投資を抑えるなら、コインパーキングなどの駐車場や駐輪場、トランクルーム、貸農園なども検討してみましょう。これらは管理を専門業者に委託することで手間がかからない場合も多く、利益は大きくなくとも、手間のかからない副収入源となります。また、レンタル機材を使用することも多いため、初期投資額も抑えられる可能性があります。
固定資産税や都市計画税の補填として考えた際には、有効かつ暫定的な土地活用法といえるかもしれません。
商業エリアや大通り沿いの立地であれば、小規模な店舗やコインランドリーの経営も有効な選択肢となります。
店舗の床面積として20坪程度の広さを確保できれば、飲食店や美容院としての需要が十分に見込め、居住用物件よりも高い賃料単価を設定できます。また、住宅地周辺ではトランクルームの運営も視野に入ります。
収納用コンテナは1基あたり9坪程度の大きさであるため、30坪の敷地でも配置しやすく、立地特性に応じた柔軟なビジネス展開が可能です。
初期費用を極力に抑えたい場合は、個人や企業に対して資材置き場などとして土地をそのまま貸し出す借地という選択肢があります。建物を建てる必要がないため、多額の資金を調達することなく、土地の整備費用もほとんどかけずに始められます。
また、契約期間終了後に土地を確実に返してほしい場合は、定期借地契約を結ぶという方法が効果的です。一時的に土地を活用したい場合や、将来的に自分で使う予定がある場合にも適した活用法となります。
土地信託は、所有する土地を信託会社に預けて運用を委託、そこから得られた利益を配当金として受け取る仕組みです。オーナー自身で建物の建築費を調達したり、入居者募集や建物の維持管理を行ったりする必要が一切ありません。
そのため、不動産経営の経験がない方でも手間をかけずに資産を活用できるという特徴があります。ただし、信託会社が事業として成り立つと判断した立地条件のよい土地に限られるため、事前の調査や審査が必要になります。
30坪の土地にはさまざまな活用方法がありますが、立地や周辺環境によっては賃貸ニーズが見込めず、期待する収益を得られないケースもあります。郊外や駅から遠い場所など、土地活用が難しいと判断される場合は、無理に建物を建てずに土地の売却を検討するのも一つの手段です。
土地は所有しているだけで毎年固定資産税などの税金や管理の手間がかかり続けます。適した活用方法が見つからないまま放置したり、赤字のリスクを抱えて活用を強行したりするよりも、売却してまとまった資金を得るほうが、結果的に資産の整理としてプラスに働くケースも少なくありません。
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小規模アパートや戸建賃貸住宅、ガレージハウスは、対象となる入居者の層が違いますので、周辺地域のニーズを把握することが重要です。その土地にあった活用方法を選ぶためにも、土地周辺の地域情報や利便性、環境特性など、所有する土地の状況なども含めて、専門家にアドバイスをもらい、しっかり理解しておきましょう。
30坪の土地に限ったことではありませんが、どの土地でも周辺環境、立地条件、利便性などについてしっかり調査した上で、その特徴に合わせて適切な土地活用方法を選択することが必須です。
建てたアパートが周辺の賃貸ニーズやターゲット層の間取りとマッチしない場合や、、コインパーキングなどの駐車場経営をしても近隣に駐車需要の高い施設がない場合は、収益が見込めません。どのように活用するにせよ、事前リサーチが大切になります。
同時に、どのような目的で土地活用をするのかを明確にしておきましょう。例えば、節税目的で土地活用をする場合はアパート経営でも賃貸併用とするほうが有利ですが、収益目的の場合は、必ずしもこの通りではありません。また、収益目的と節税目的のアパート経営では、建築プランなどにも違いが出てきます。
何を目的としてその土地を活用したいのか、目的と周辺ニーズに乖離がないかを見極めましょう。賃貸事業は、収支バランスがとれることも重要です。
賃貸住宅を建築する場合、まずは建築基準法や都市計画法といった法令を理解しておきましょう。建築基準法とは建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めた法律で、特に広さを規制する「建ぺい率」「容積率」は、防災対策、風通し・採光の確保、景観の維持といった観点から極めて重要です。
建ぺい率は、「敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合」で、隣り合う建物が近接しすぎないための規制。一方、容積率は「建物の延べ面積（延床面積）の敷地面積に対する割合」で、高い建物の乱立を防ぐために定められています。30坪の土地といっても、その全体に建物が建てられるわけではなく、地域によって建てられるアパートや戸建の面積や階数は変わります。
また、建築物の敷地が幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないと戸建住宅の建築許可が下りないといった接道義務があります。アパートの場合は4ｍ以上の間口が必要となるため、要注意です。
法令関係をはじめ、所有している土地の状況調査は、自己判断が難しい内容もありますので、ハウスメーカーや建築会社などの専門家と相談しながら検討しましょう。
土地活用を計画する際は、用途地域ごとの法規制を正しく把握しておく必要があります。
例えば、容積率が200％に設定された地域であれば、30坪の土地でも延床面積として最大60坪までの建物を確保でき、3階建のアパート建築も視野に入ってきます。一方で、大型商業施設やロードサイドの大型店舗のように、300坪以上の広大な面積が求められる活用方法は物理的に実現できません。
限られた敷地面積の中で、法的な制約をクリアできる適切なプランを見極めることが求められます。
狭小地での賃貸併用住宅は何に気を付ければいい？ポイントや注意点を解説
小規模アパート経営を始めるには、土地の立地や周辺地域のニーズ、収支プランなどを綿密に考慮しプランニングすることが大切です。紹介する小規模アパート経営で収益化を目指すためのアイデアや、小規模アパートならではのメリット／デメリットを吟味し、プランニングしましょう。
限られたスペースに建築するアパートは、戸数を増やせばそれだけ室内は狭くなります。室内が狭くなる代わりに、生活導線を熟考し、シンプルかつコンパクトな設備と使い勝手のよい住居スペースにすることを考えましょう。
それに加え、若い単身者をターゲットとしたデザイナーズ物件や家具付き物件、ペット共生型物件をはじめ、自然保護に関心が高いといわれるZ世代に向けて自然素材へのこだわりなども魅力になるでしょう。
また、防犯カメラや宅配ボックスの設置、盗難防止措置を施した駐輪場なども、入居者への付加価値となるのではないでしょうか。
付加価値をつけることで多少の初期費用はかさみますが、入居者が住み続けたいと思う工夫をし、長期的な入居を期待することができます。
30坪の家を広く見せる間取りや設計ポイントについては「30坪の家を広く見せる間取りと設計ポイント」で詳しく紹介しています。
30坪の土地でアパート経営を行う場合、大規模な敷地に比べて建物の規模が小さくなるため、全体の投資額を少なく抑えられるというメリットがあります。初期投資額が少なければ、金融機関からの借入金を減らすことができ、毎月の返済負担を軽減することが可能です。
土地活用の支出において大きな割合を占める借入金の返済額を抑えられれば、最終的に手元に残るキャッシュフローを安定させやすくなります。自己資金の割合を高めることで、より健全で低リスクな経営基盤を構築できます。
賃貸物件を建築するメリットは、更地のままにするよりも固定資産税などの税負担が軽くなることです。それに加え、コインパーキングやトランクルーム経営に比べると高い利益率を期待できるのも大きなメリット。
ただし、30坪という土地の広さにより限られた住戸数になるため、総額としては大きな収益につながらない可能性もあります。また、土地の形状により建築費が割高になってしまう可能性も考えられます。
限られた広さでの土地活用で成功を目指すには、初期投資と収益を長期的な目線で捉えた収支プランが必須です。
50坪の土地を有効に土地活用する方法とは？そのメリットとリスクを解説
初心者レベルからはじめるアパート経営。50坪の土地でアパート経営するには、何からはじめれば良い!?
30坪という限られた土地でも、小規模アパートや戸建賃貸、ガレージハウスなど、アイデア次第では利益を生み出せる可能性もあります。大規模アパートに比べて収益は大きくありませんが、その分毎月の管理費などの費用は抑えることができます。
ただし、30坪の土地でもしっかりと収益を上げるために、事前の調査やプランニングをしっかりと行った上で、収益性の高い土地活用プランを選択することが大切です。活用方法を決めかねているのであれば、まずは駐車場など試験的な活用も選択肢に加えてみてはいかがでしょうか。
パナソニック ホームズの土地活用は、賃貸住宅をはじめ、医院・クリニック、高齢者住宅、福祉施設、保育施設、ホテル建築など、土地の特性やオーナーさまの目的に合わせた多様な提案ができる点が強みです。
特に賃貸住宅経営では、「持続資産」という考え方のもと、入居者に選ばれ続けるデザイン性・快適性に加え、耐久性の高い構造や外壁、敷地を有効活用する設計力により、長期的な資産価値の維持を目指します。
また、一括借上げや賃貸管理、建物管理などのサポート体制も整っており、オーナーさまの不安を軽減しながら、安定した賃貸経営を支えます。
ファミリー層の需要があるエリアでは、30坪の土地で戸建賃貸を検討できる場合があります。
戸建賃貸は、アパートと比べて入居者が長く住みやすい傾向がある一方、空室になると収入が大きく減る点には注意が必要です。周辺の賃貸需要や競合物件を調査した上で判断しましょう。
幹線道路沿いや車・バイク利用者が多いエリアでは、30坪の土地をガレージハウスとして活用する方法もあります。
ガレージハウスは、趣味性や利便性を重視する入居者に訴求しやすく、一般的な賃貸住宅との差別化につながる可能性があります。ただし、建築コストや駐車スペースの取り方を含めて、収益性を確認することが大切です。
初期費用を抑えたい場合は、駐車場や駐輪場、トランクルーム、貸農園などの試験的な土地活用も選択肢になります。
建物を建てる活用方法に比べると大きな収益は見込みにくいものの、管理の手間や初期投資を抑えやすい場合があります。将来的な建築計画が決まるまでの活用方法として検討してもよいでしょう。
30坪の土地活用で収益性を高めるには、立地条件と周辺ニーズに合った活用方法を選ぶことが重要です。
単身者が多いエリアなら小規模アパート、車利用が多いエリアならガレージハウスや駐車場など、ターゲットに合わせた計画が求められます。建築費や管理費、空室リスクも含めて、長期的な収支を確認しましょう。
30坪の土地を活用する際は、建ぺい率、容積率、用途地域、接道義務などの法規制を確認する必要があります。
土地全体に建物を建てられるわけではなく、地域や道路条件によって建築可能な面積や階数が変わります。自己判断が難しい場合も多いため、専門家に相談しながら進めることが大切です。
周辺に駐車需要がある場合は、30坪の土地を駐車場として活用する方法もあります。
アパートや戸建賃貸住宅に比べると収益性は下がる可能性がありますが、初期費用や管理負担を抑えやすい点がメリットです。将来的な建築までの暫定利用や、固定資産税・都市計画税などの維持費を補う目的で検討できます。
【記事監修】
| 監修：曽根 恵子 株式会社夢相続 代表取締役 公認 不動産コンサルティングマスター相続対策専門士 不動産に関するプロフェッショナルとして、宅地建物取引士資格登録者／不動産鑑定士登録者／一級建築士登録者の国家資格登録者のみが受験し、５年以上の実務経験を必要とする国土交通大臣認定資格「公認 不動産コンサルティングマスター」の資格を持つ。 土地活用術などを駆使したさまざまな「相続プラン」を提案し、相続コーディネートをする株式会社夢相続を運営。書籍（著書・監修）75冊／累計67万部出版。テレビ・ラジオ出演、新聞・雑誌などのマスコミ取材も多数。 |
【代表的な書籍】
| 「相続になっても困らない 地主・農家さんのための“負”動産対策」 （クロスメディア・パブリッシング） |
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