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お役立ちコラム
【目次】
アパート経営の法人化とは、個人で行っている不動産経営を会社組織へと移行することを指します。法人化により所得税と法人税の税率の違いによる節税効果や、所得の移転・分散によるメリットなどがあります。
詳しい法人化のメリットについては、こちらの記事を参考にしてみてください。
【監修】アパート経営の株式会社化（法人化）の目的とは？メリット・デメリットも徹底解説
法人を立ち上げる場合、基本的には役員をオーナーさまの家族・親族のいずれかにして設立することになります。不動産を相続してもらう相手を役員などにすることで、家賃収入を相手に分配し、節税しながら生前贈与に近いことを行えるからです。今回、法人は家族・親族が役員もしくは従業員となっているとして説明します。
・法人化の運営形態には3つのタイプがある
法人化を進める際は、運営形態の選択が重要になります。特に、不動産の所有者を個人にするか、法人にするかについては、慎重に検討したいポイントです。不動産所得の規模や相続税対策の必要性、管理の手間などを考慮して決定することが重要です。
それらを踏まえて、不動産の所有方法について、代表的な3つを説明します。
土地・建物はオーナーさま個人所有のままで、管理業務のみを法人に委託します。手続きが比較的簡単で、法人化の第一段階として選ばれることも多い方法です。
家賃収入はオーナーさま個人が受け取り、その一部を管理費として法人に支払う仕組みです。手続きが比較的シンプルで、収入管理も容易なのが特徴です。ただし、家賃収入を受け取るのはあくまでオーナーさまのため、そこに所得税がかかる点は個人事業主の状態と変わらず、所得税の節税効果は限定的であることに注意しましょう。
また、管理費は家賃収入に対して事前に定めた一定の割合で支払うことになりますが、親族が経営する法人に、会社の実態に反して相場よりも明らかに高い割合で管理費を支払っていると見なされると、税務署から指摘される原因になります。しかし、逆に割合が低いとオーナーさまの収入が大きいままで、所得税の節税効果が得られないことになります。
建物のみを法人所有とし、土地は個人所有のまま運営する形態です。
建物からの賃料収入は全て法人の収入となり、オーナーさま一人で受け取っていた収入が、法人の役員や従業員の給与という形で分散されることにより、管理委託型に対して所得税の節税効果はかなり高くなる方法になります。
また、建物をオーナーさまが所持していないことになるため、相続財産にも含まれず、結果的にそのまま所有していた場合に比べて相続税額が少なくなります。
全ての不動産（土地と建物）を法人の所有とする形態です。
所得分散効果が最も高く、法人税率が個人の所得税率より低い場合は大きな節税効果も期待できます。また、相続時に土地も建物もオーナーさまが手放しているため相続財産に含まれず、相続税の納税額を抑える効果が最も高くなります。ただし、法人が建物と土地を同時に取得するためには多額の費用が必要となります。さらに、土地・建物の所有権を移転する際の譲渡税や贈与税の支払いも必要になるため、法人化の際のコストが最も大きい方法といえます。
すでに不動産をお持ちのオーナーさまが、既存のアパート経営を法人化する場合の手順について、6つのステップに分けて解説します。
重要なのは、法人化する目的が明確になっていることです。税理士などと相談しながら、主に賃貸住宅経営の事業拡大に伴う節税目的なのか、相続税対策が目的なのか、しっかりと固めておけば、手順において迷うことが少なくなります。
賃貸住宅経営を法人化すると決めた場合、まずは不動産の所有方式を決めることになります。土地・建物それぞれについて個人名義での所有を継続するのか、法人名義に移転するのかを、経営戦略や物件の条件、税務などの側面から、慎重に検討します。
株式会社と合同会社のどちらを選択するか決定します。
相続対策を重視する場合は株式の承継がしやすい株式会社、純粋な節税目的であれば手続きが比較的シンプルな合同会社が選ばれるケースが多い傾向にあります。
ただし、個々の状況などによって設立するべき法人の種類は変わります。
法人設立に向けて、以下の準備を進めます。
法人を設立する際には、登記申請が必要になります。登記は様々な書類を記載間違いなく作成し提出する必要があるため、司法書士に依頼して正確な書類を作成してもらうことも検討しましょう。2024年時点での登記費用目安は、合同会社で約20万円、株式会社で約40万円になります（地域や設立内容などによっても変化します）。
内容に不備がなければ、書類の受理から1週間～10日ほどで登記が完了します。完了したら、法人格を証明するために様々な窓口で求められる、登記簿謄本（登記事項証明書）を取得しておきましょう。
不動産の法人所有を選択した場合は、以下の手続きが必要です。
不動産の取得資金については、銀行からの融資を受けるほか、個人からの貸付、割賦払いなどが考えられます。資金調達方法によって、法人の財務状況や税務上の取り扱いが変わってくる点に注意しましょう。
これまで個人で契約していた内容を、法人名義に変更します。
特に入居者への説明は、生活に大きな変化などが出るわけではない旨など、入居者に不安を抱かせないよう配慮しながら進めることを心がけましょう。
最後に、体制を整えて、本格的な運営を開始します。
税理士など専門家との連携のもと、長期的な視点で、安定した経営体制を築きましょう。
法人化、特に株式会社化を検討する際は、初期費用と運営コスト、そして会計・税務面での変化を十分に理解しておく必要があります。以下、重要なポイントを解説します。
法人化には、個人経営の頃には発生しなかった2種類のコストが新たに発生します。あらかじめ把握しておき、予想外の出費を防ぎましょう。
法人設立時には、登記費用や定款認証手数料などの基本的な費用が発生します。また、設立書類の作成などを司法書士に依頼する場合は、その費用も発生します。
法人設立後、継続的に発生する費用には、以下のようなものがあります。
税金については、会社経営が赤字の場合でも、法人住民税の均等割と消費税については支払う必要があるため、注意しましょう。
法人化により、個人経営の際と比較して、会計・税務などの「お金」の部分に、大きな変化が生まれます。代表的な3つの変化について紹介します。
個人事業主時の所得税・住民税から、法人税・法人住民税・法人事業税へと、支払う税金が変化します。納税額や納税時期が大きく変わるため、事前に税理士に相談をしておきましょう。
複式簿記による記帳が必須となります。貸借対照表や損益計算書などを作成する準備を進めましょう。また、財務諸表は定期的な作成が求められるため、経理体制の整備も必要です。
法人化をすると、以下の項目も経費として認められるようになります。
節税効果を高めるためにも、新たに経費計上できる項目をチェックしておきましょう。
【まとめ】
アパート経営の株式会社化は、経営者にとって重要な転換点となる判断です。本記事で解説した内容を踏まえ、慎重に法人化の手続きを進めましょう。
「最適な経営方法」は、それぞれのオーナーさまごとに異なるもの。収入規模や将来の事業計画などを踏まえつつ、税理士などの専門家に相談することを忘れないようにしましょう。
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