賃貸住宅の立ち退き料の相場とトラブルを未然に防ぐ交渉ポイント

【目次】

賃貸住宅の立ち退き料とは？

1）立ち退き料とは？

賃貸住宅における「立ち退き料」とは、貸主であるオーナーさまから賃貸借契約の解除の申し出をする際に、交渉の結果として入居者に対して支払う金銭のことです。期限までに退去してもらうことを条件に、入居者の経済的な損害を補償します。立ち退き料の根拠である借地借家法第28条には、「正当な理由」がないとオーナーさまからは賃貸借契約を解除できないと定められていますが、「正当な理由」に完全に該当しない場合でも、立ち退き料を支払うことで「正当な理由」を補い、賃貸借契約を解除することができるとされています。

2）立ち退き料が不要なケース

賃貸借契約を解除できる「正当な理由」には、建物の老朽化や耐震性に問題がある場合などが該当します。たとえば、オーナーさまの家族を住まわせたいといった理由の場合は自己都合と見なされ、認められにくいので注意が必要。一方、入居者が家賃を滞納していたり、ペット不可物件でペットを飼うなどの契約違反をしている場合は、立ち退き料なしで賃貸借契約を解除することができます。また、基本的にオーナーさまから契約を打ち切ることができない普通建物賃貸借契約ではなく、定められた期間が満了すれば自動的に契約が終了する、定期建物賃貸借契約を結んでいる場合も立ち退き料は不要です。
なお、立ち退き料の基本として、あくまで交渉の結果支払われるものであるため、入居者との交渉の結果立ち退き料は不要になる場合もあり得ます。

3）オーナーさま都合でも立ち退き依頼はできる

「今後の相続や賃貸需要のニーズを見越して建て替えを行いたい」「そのために入居者に立ち退きを依頼したい」といった、オーナーさまの賃貸住宅経営上の理由で立ち退きをお願いするケースもあるかもしれません。
賃貸借契約においては、当事者間の合意が「正当な理由」よりも優先されるため、オーナーさまから入居者へ立ち退きを伴う賃貸借契約解除の申し出をすることは違法ではありません。ただし、入居者から合意を得られるように丁寧に交渉するだけでなく、基本的に正当な理由がある建て替えの場合よりも、立ち退き料を多めに支払うなどの配慮が必要かもしれません。

立ち退き料の相場とは？ 一般的な算出方法を紹介

実際に立ち退き料を支払う場合、その相場はどの程度の金額なのでしょうか。入居者は立ち退くことによって別の住宅へ移る必要が出てきます。そのため、立ち退き料は引っ越しにかかる費用から算出するのが一般的。引っ越しそのものにかかる費用の他に、新たにそれまで住んでいた賃貸住宅とは別の物件と賃貸借契約を結ぶための必要経費なども含まれます。
＜立ち退き料の算出の目安になる費用＞

• 一時金…転居先へ支払う敷金や礼金など
• 現在の家賃との差額…引っ越し先の家賃が現在の物件より高い場合
• 移転雑費…梱包や輸送費を含めた引っ越しの費用、不動産会社へ支払う仲介手数料など

上記の費用を実際に立ち退き料の計算式に当てはめると、以下のようになります。

立ち退き料＝（一時金＋家賃差額2年分＋移転雑費）

なお、家賃差額の支払いが2年分というのは、訴訟になった際の裁判所の判例傾向を根拠とした、あくまでも相場です。決まった額ではなく、入居者との交渉によって変動します。
昨今の物価上昇の影響で、引っ越し先の家賃だけでなく移転雑費も上昇傾向にあるため、立ち退き料が想定より高くなる可能性があります。立ち退き料の算出方法については、以下の記事もぜひ参考にしてください。
https://homes.panasonic.com/tochikatsuyou/knowhow/column/law/202003.html

立ち退きをスムーズに進めるには

今回は、オーナーさまが所有している賃貸住宅について、老朽化ではなく相続などを目的とした早めの建て替え計画が決まった場合を例に説明します。

1)立ち退きの交渉の進め方

所有する賃貸住宅の建て替えを決めたら、入居者へ立ち退きの申し入れを行います。トラブルや行き違いを防ぐためにも、口頭ではなく文書で建て替えの時期や理由を誠実に伝えると良いでしょう。
さらに、入居者の意向や個別の事情についても耳を傾け、立ち退き料を算出して提示します。入居者全員から合意を得ることができたら、引っ越し前に立ち退き料を支払い、入居者と転居時期について相談しながら転居してもらいます。物件の管理状況によって異なりますが、自己管理の場合は、鍵の返却や敷金返還などの手続きも必要です。

2)立ち退き交渉する時の注意点

立ち退き交渉をする際、オーナーさまの都合で立ち退きを依頼しているということを忘れてはいけません。オーナーさまが入居者に「お願いする」という姿勢で、誠意をもって交渉を行いましょう。また、突然の立ち退きの申し入れは入居者から反感を買い、交渉が難航する恐れがあります。建て替えスケジュールがある程度決まったら、速やかに入居者へ立ち退きの申し入れを行うことが大切です。

3）交渉をスムーズに進めるためのヒント

まずは、建て替えが決まった時点で入居者の新規募集を止めましょう。
現在の入居者については、建て替えが決まったタイミングで賃貸借契約の更新が迫っている場合、定期建物賃貸借契約に切り替えてもらうのも一案です。定期建物賃貸借契約とは、契約期間が満了すれば賃貸借も終了する契約のことです。
建て替え予定があるという理由だけで、オーナーさまは更新が前提となっている普通建物賃貸借契約を満了前に打ち切ったり、更新に応じないということはできません。前述したように、借地借家法は入居者の権利を守る側面が強く、オーナーさまの権利が反映しにくい法律だからです。

オーナーさまの都合で、普通建物賃貸借契約が次の契約更新まで1年以上残った状態で立ち退きの申し入れをする場合などは、入居者の不利益を考慮し、立ち退き料を割り増しで払うことで交渉をスムーズに進めることができるかもしれません。オーナーさまが他にも賃貸物件を所有している場合は、そちらへの入居を斡旋したり、入居者が建て替え後の物件の入居を希望している場合は、建て替え後物件への入居を約束するのも一案。原状回復の免除や退去までの期間の家賃免除なども検討してみましょう。

さらに、立ち退きの交渉については、建て替えを依頼しているハウスメーカーや、弁護士などの専門家に相談するのも選択肢のひとつです。立ち退き交渉を行う際は、以下の記事もぜひ参考にしてみてください。
https://homes.panasonic.com/tochikatsuyou/knowhow/column/law/202110.html

【まとめ】

オーナーさまが入居者に立ち退きを依頼する場合は、入居者へのさまざまな配慮が必要になります。「お願いする」という姿勢で誠意を持って交渉を進め、立ち退き料という形で補償をしっかり行うことが大切。賃貸住宅の長期戦略として建て替えは念頭に置いておくべき事柄ですから、立ち退きについてもぜひ理解を深めておきましょう。

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