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【目次】
まずは、旧法借地権がどのような契約形態なのか、なぜ「借地人に有利」とされるのか、現行の借地借家法とはどう違うのかについて、基本から整理していきましょう。
旧法借地権とは、1992年８月に現行の借地借家法が施行される以前に締結された借地契約に適用される権利です。旧借地法のもとでは、契約内容の多くが借地人に有利に設定されており、底地人にとっては「一度貸すと戻ってこない」と言われるほど、土地の返還が難しい制度でした。旧法借地権は借地権契約が更新された場合引き続き適用されるため、一度契約を打ち切って新たな契約を結ばない限り、現行の借地借家法は適用されません。
旧法借地権が借地人に有利とされる理由としては、まず、契約更新において底地人が更新を拒否するには「正当事由」が必要であり、これが極めて認められにくいことが挙げられます。また、借地人には建物買取請求権があり、契約終了時には底地人が建物を時価で買い取らなければならない場合もあります。さらに、契約更新を重ねれば、借地人は実質、半永久的に土地を利用し続けることが可能です。
旧法では、契約の存続期間は建物の種類（堅固または非堅固）と契約に期間の定めがあるかどうかによって異なります。
なお、当事者間で合意があれば、更新期間をこれらより長く設定することも可能です。
現行の借地借家法では、借地権が細分化され、「普通借地権」と「定期借地権」が新設されました。
「普通借地権」は、契約期間が一律30年以上、初回の更新後は20年以上、それ以降は10年以上とされています。
「定期借地権」は契約満了時に更新されず、借地人は更地にして土地を返還しなければなりません。底地人にとっては、将来的に土地を確実に取り戻すことができる制度として、柔軟な土地活用が可能になっています。
旧法借地権が続いている場合、契約更新や建て替え、契約内容の見直しといった場面で、借地人と底地人の間で交渉が必要になることがあります。ここでは、そうした場面で押さえておくべきポイントを、特に底地人の立場から整理します。
旧法借地権の契約では、契約期間が満了しても借地人が土地を使い続ける場合は、借地権契約の更新により契約が継続されます。底地人としては契約を終了したいと考えることもありますが、更新を拒否するには前述のとおり「正当事由」が必要となるため、基本的には契約更新を前提となります。
この更新のタイミングで重要になるのが「更新料」と「地代の見直し」です。
更新料については、法律上の支払い義務はないものの、慣習的に支払われているケースもあります。一般的に借地権価格の5％前後が相場とされています。地域によっては3〜10％と幅があります。
借地人の立場では、更新料が高額であれば反発があることも予想されますので、底地人は相場データや近隣事例をもとに、説得力のある提案を心がけましょう。
ただし、あくまで更新料は契約で定められていることが前提です。更新料が定められているか、契約内容を確認しておきましょう。
また、長年据え置かれてきた地代についても、更新のタイミングは地価や物価、さらには税制の変動を踏まえて改定するチャンスでもあります。近隣の地代相場や公的な地価を参考に、誠実な説明と協議を心がけることが円満な合意につながります。
借地人から、建物の老朽化を理由に建て替えを希望されることは少なくありません。その際、契約書に増築や改築・改修だけでなく建て替えも禁止するような内容の「増改築禁止特約」があるかどうかをまず確認する必要があります。「増改築禁止特約」がなく建て替えを承諾する場合、承諾料を得ることができるのが通例です。
承諾料について特に事前の取り決めがなければ更地価格の3〜4％、または借地権価格の5％程度になりますが、土地賃貸借契約書に記載があればその額が優先されます。
木造（非堅固建物）から鉄筋コンクリート造（堅固建物）に建て替える場合には、建物の耐用年数が長くなるため、借地人の使用権が事実上強化されることになります。この場合、「条件変更料」として借地人に更地価格の10％前後を請求することも検討されます。
なお、建て替えは底地人の許可が基本的に必要ですが、借地人が底地人に建て替えについて通知し、2か月に以内に異議申し立てをしなかった際は承諾したとみなされます。
底地人として、承諾料や条件変更料については、一方的な条件提示ではなく、借地人の事業計画や資金計画も考慮したうえで現実的なラインを探ることが重要です。
長期間続いている借地権契約においては、地代や契約期間、契約形態などが現在の実情と合わなくなっていることもあります。こうしたときに、双方の合意が得られれば、旧法借地権から現行の借地借家法における「定期借地権」などへの切り替えを提案することも可能です。定期借地に移行すれば、契約終了時に土地を確実に返してもらえるというメリットが生まれます。
ただし、借地人側から見れば、借地権の短縮につながるケースがあるため、契約変更の交渉は慎重に行う必要があります。底地人として、なぜ借地権契約を切り替えてほしいのか、こちらの事情に充分な理解を示してもらうために、丁寧な説明が必要となるでしょう。
また、契約条件の変更を行う際は、不動産鑑定士などの専門家に評価を依頼し協議を進めるとスムーズです。最終的な合意内容は書面で明確に残すことで、後々のトラブルを防ぐことができます。
旧法借地権の契約が長期に及ぶなかで、借地人・底地人いずれの立場でも避けられないのが「相続」や「売却」の局面です。特に契約当事者が高齢化するなか、将来を見据えて情報の整理や対策を講じておくことが重要です。ここでは、それぞれの立場で起こり得る問題とその対処法を整理します。
借地人が亡くなった場合、その借地権は原則として相続の対象となり、底地人への通知や承諾が求められることもあります。
このとき、底地人側としては「誰が新たな借地人となるのか」「将来の交渉相手は信頼できる人物か」といった点に留意する必要があります。相続人が遠方に住んでいたり、土地への関心が薄かったりする場合、地代の支払いが滞る、建物の維持が疎かになるといった懸念もあります。
こうした事態に備えて、底地人としては「連絡先の確認」「相続登記の催促」「契約名義の変更」に速やかに対応し、相手方との関係性を健全なものにするための能動的な工夫をしておくことが大切です。
底地人が亡くなった場合は、土地そのものが相続の対象となりますが、そこに旧法借地権が設定されていることで、「自由に活用できない土地を受け継ぐ」状況になってしまいます。
相続税の納税のために底地を売却したくても、借地権が設定されていることで、借地人とのトラブルを心配したり、自由に活用できないことから敬遠されることが多く、なかなか買い手がつかないことも少なくありません。
このようなときの対処法として、まずは借地人に対して優先的に底地の買い取りを打診するのが有効です。借地人にとっても土地を所有できることは大きな安心材料となるため、双方にとってメリットがあると考えられます。それでも売却が難しい場合は、借地を専門に扱う不動産買取業者に相談し、契約内容（地代や契約残存期間など）を正確に説明することで、円滑に売却できる可能性が高まります。
建物が何も建築されておらず、借地権などが設定されていない「更地」の価格に比べて、底地は10〜50％程度の価格にとどまるのが一般的です。借地人への売却であれば50％前後、専門の買取業者に依頼する場合は10〜15％程度になることが多いとされています。これは、借地権が設定されていることで自由な土地活用が難しくなり、資産価値が制限されることが理由になります
売買時には、契約内容を新たな買主にも丁寧に説明し、将来的なトラブルが起きないよう事前に協議しておくことが重要です。条件調整を含めて円滑に進めるためには、不動産の専門家や弁護士に相談しながら進めると安心です。
旧法借地権は借地人に強い保護がある一方、底地人にとっては土地の自由度が制限される制度です。場合によっては、将来の相続や土地活用に向けて、底地人は借地権契約を現行の借地借家法に準拠したものに切り替える選択も必要となります。しかし、そのためには借地人との交渉が必要となるため、常に借地人との良好なコミュニケーションを保ちながら、こちらの事情に耳を傾けてもらえるような状況づくりをしていくことが重要です。
また、ハードルが高い底地の相続・売却において、早期の情報共有と専門家の助言を得ることで、よりよい条件で進められる近道といえるでしょう。
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