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お役立ちコラム
【目次】
土地を所有しているものの、「どのように活用すればよいのか」「自分の土地にはどんな経営方法が合っているのか」と悩む方も多いのではないでしょうか。土地活用には、アパート・マンション経営・戸建賃貸などの居住用賃貸、事業用賃貸・駐車場経営など、さまざまな方法があります。
この記事では、代表的な土地活用の種類やメリット・デメリット、成功につなげるためのポイントについて解説します。
＜このような方におすすめ＞
＜この記事のまとめ＞
土地活用とひと口に言っても、その方法は多岐にわたります。まずは3つの土地活用法の種類を知り、自分に合った土地活用のイメージをつかみましょう。
土地活用方法で最も多いのが、所有している土地にアパートやマンション、戸建住宅などを建てて、入居者から家賃収入を得る「賃貸住宅経営」です。立地に見合った適切な対策をすることで、長期的に安定した収入が見込める土地活用として人気があります。
アパート経営の仕組みについては「初心者必見！土地活用で人気のアパート経営の仕組み」 で詳しく紹介しています。
立地条件によっては、郊外であってもニーズのある事業者に貸し出す方法も検討できます。例えば、「サービス付き高齢者向け住宅経営」や、地域で不足している「診療所」や「保育園」などのアイデアがあります。
また、幹線道路沿いなどの立地では、事業用の建物を建てて、商業店舗として貸し出す方法が多く存在します。店舗の種類は「コンビニエンスストア」から「ファミリーレストラン」「家電量販店」「ドラッグストア」「コインランドリー」「複合商業施設」まで広範囲に及びます。
これらロードサイドの経営方法には、テナントから建築資金として協力金を差し入れてもらい、オーナーさまが自分の名義で建物を建てる「リースバック方式（建設協力金方式）」と、一定期間を定めて事業用に土地を貸し出す「事業用定期借地方式」の2種類があります。
「駐車場経営」や「資材置き場」などのほか、近年は、比較的簡単に始められる「トランクルーム」のニーズも高まっています。所有する土地が日照の良い農地なら、近隣の住居者向けに「市民農園」や「貸し農園」として土地を貸し出す方法もあります。
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ライフスタイルの変化に伴い土地活用の方法も多様化していますが、王道は、やはり安定した収益が得られ、節税対策にもなる「賃貸住宅経営」です。ここでは、代表的な4つの土地活用方法の特徴、メリット・デメリット、対策ポイントを紹介します。
土地活用の方法として最もポピュラーなのが、「アパート・マンション経営」です。この方法のメリットは、所有している土地に賃貸住宅を建てることで固定資産税と相続税を軽減でき、また建築費用を必要経費とすることで、一時的ではありますが所得税の負担を減らせる点にあります。一方で、空室リスクや家賃滞納リスクなどがあり、経営においては常に先を読み、適切な対策を講じる必要があります。
一般的に、アパートは2～3階建ての共同住宅のことで、マンションは階数制限のない共同住宅といわれています。アパートは比較的コンパクトな土地でも建築可能なことから、敷地に合わせて柔軟に計画することができます。建てる際は、アパート規模だからこそ実現可能なこだわりを具現化して競争力を高めることが大切なポイントです。例えば、住宅内テレワークスペースの確保や高速通信環境の整備、高セキュリティ住宅や共働き夫婦向けのIoT住宅、ペット共生型住宅などのアイデアがあります。
一方で、マンションを建てるためにはまとまった初期投資が必要になります。脱炭素社会に向けて戸建住宅においてZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の採用が進む中、今後は、マンションにおいてもZEH-M（ゼッチ・マンション）仕様であることが重要になってきます。また、ワークスペースを確保できる間取りとともに、断熱性能が高く省エネに配慮した建物をつくることも重要になります。国の補助金が活用できる予定ですので、専門家と相談をしながら進めていくのがよいでしょう。
※厚生労働省による、ZEH及びZEH-Mの定義は以下です。
ZEH …… 外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現したうえで、再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅
ZEH-M …… 外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現したうえで、再生可能エネルギー等を導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支を正味でゼロとすることを目指した住宅
参照：ZEHの定義(改定版) ＜集合住宅 - 資源エネルギー庁
賃貸用として戸建住宅を建てる方法です。戸建賃貸はとりわけ子育てファミリー層に人気が高く、競合アパートやマンションの多いエリアでは差別化が図れます。また、借主が購入を希望するケースもあり、売却も可能です。一方、エリアによっては戸建賃貸のニーズが少ない場合もありますので、入念な市場調査をもとに検討することが肝心です。
戸建住宅では、ZEH仕様を考慮したうえで、ファミリー向けのデザイナーズ賃貸やペット共生型ハウスなど、コンセプト重視のプランで「選ばれる住宅」をつくれるのも魅力です。
都市部の好立地で、自宅を建てるには広すぎる土地の場合に検討したいのが「賃貸併用住宅経営」です。自宅を確保しながら家賃収入を得られ、将来的に二世帯住宅を兼ねたアパート（賃貸住宅）を建設することも可能です。
賃貸併用住宅のメリットは、アパートローンよりも適用金利の低い住宅ローンを利用できることです（床面積が50㎡以上で自宅部分の床面積が建物の50％超の場合）。そのため近年は、早期にマイホームを検討するパワーカップル（高収入の共働き夫婦）からも注目されています。ただし、建築コストは賃貸住宅のみの建築よりも高くなる場合が多いので、初期投資にかけられる金額や賃貸部分のグレードや方向性を明確にしておく必要があります。
また賃貸併用住宅経営の場合は、オーナーさまと入居者がともに快適に暮らすために、「玄関アプローチの分離」など動線の工夫は欠かせません。
駅や市街地の中心から離れていても、静かな環境を有する土地で検討したいのが、「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」です。高齢化が進む日本において、単身高齢者向けの住宅不足は社会課題の一つであり、今後ニーズが高まると予想されています。
建築後は、介護事業者に「一棟貸し」をするのが一般的です。一定の要件を満たせば建築費の補助金があり、固定資産税などの軽減措置や相続対策を期待できます。運営を事業者に任せながら賃料を得られるのもメリットです。
しかし、介護報酬の減額改定がなされた場合に、家賃の減額交渉が行われる可能性もあるので注意が必要です。
また、サ高住は介護保険サービスを提供する施設を併設することが多く、そのスペースは介護事業者のオリジナル仕様となることが一般的です。そのため、途中で事業者を変更する場合、後継事業者を見つけにくいという課題もあります。長期的に経営を維持するためにも、介護事業者の与信面や賃貸借契約条件などはしっかり調べたうえで選定しましょう。
土地活用として、将来性を期待させる医療施設経営。3つの経営方法と留意点
将来性を期待される土地活用として注目されている医療施設経営。その3つの経営方法と留意点
土地活用では、「借り入れをしたくない」「メンテナンスなどの手間を省きたい」という方も多いのではないでしょうか。ここでは、初期投資を抑えて、手軽に始められる土地活用方法を紹介します。
近年、ニーズが高まっているのが「トランクルーム経営」です。住居やオフィスにおいて必要スペースを確保するため、荷物整理の場としてトランクルームが活用されています。トランクルームにはコンテナタイプと倉庫タイプの2種類があり、専門業者に土地を一括して借り上げてもらう方法と、自分でトランクルームを建築・設置して管理を委託する方法があります。
住居ニーズが低い土地でも収益化が期待でき、賃貸住宅経営と比較すると初期費用が抑えられる可能性が高いです。また、コンテナタイプであれば別の土地活用法に転用するのが比較的簡単にできる可能性もあります。トランクルームの市場規模は拡大傾向にありますが、土地周辺のニーズを調査したうえで始めることが大切です。
事業用定期借地権とは、事業の用途に限定して期間を決めて土地を貸し出す権利のことです。事業用とは、店舗や事務所、工場、ホテル、倉庫といった居住用以外の目的のことになります。借地の中でも比較的地代が高い傾向にあるのが特徴です。
「家賃に比べると収入は少ない」「相続税の圧縮効果は低い」といったデメリットはありますが、建物投資が不要で長期にわたって安定した収入が見込める可能性もあるので、ロードサイドなどにある土地をお持ちの方は検討する余地があります。
将来的に他の活用方法に変えるまでのつなぎとしても採用されることが多いのが、「駐車場経営」や「貸し農園経営」です。駐車場経営は、月極め方式の場合は初期投資が抑えられます。コインパーキング方式の場合は機械の導入コストがかかりますが、収益性は月極よりは高くなるケースもあります。また、コインパーキングの専門業者に土地を貸与して地代を受け取る方法もあります。
所有している土地の地目が「農地」の場合は、1年以上放置すると遊休農地とみなされて税制上不利になるため、「貸し農園」として活用することも検討してみましょう。
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土地活用にはさまざまな選択肢があるため、まずは自身の要望や資産状況を整理し、目的を明確化することが基本となります。
例えば、固定資産税や相続税の負担を軽減したい場合は、住宅用地の特例が適用されるアパートや賃貸併用住宅の経営が適しています。一方で、初期費用をなるべく抑えたい場合は、駐車場やトランクルームといった設備投資が少ない手法が向いているでしょう。
また、将来的に土地を手放す可能性があるなら、転用性の高い方法を選ぶか、あるいは思い切って土地の売却という選択肢も視野に入ります。複数の手法を比較検討し、自分のライフスタイルや目的に合致した計画を立てる必要があります。
土地活用に関する基礎知識については「土地活用の基礎知識」で詳しく紹介しています。
土地活用の目的が定まったら、次は実際にどのような流れで事業を進めていくのかを把握しておくことが求められます。
適切な手順を踏むことで、想定外のトラブルを防ぎ、より確実に収益化を目指すことが可能です。
ここからは、土地活用を開始するまでの具体的な進め方と確認すべきポイントを紹介します。
最初のステップとして、ハウスメーカーや不動産会社などの専門家に相談することから始めます。所有している土地の立地条件や法規制を確認し、どのような活用が可能かを診断してもらいます。
その後、周辺地域の人口動態や競合物件の状況といった市場調査を行い、その土地にどのようなニーズがあるのかを正確に把握します。
地域の需要にマッチしていない活用法を選んでしまうと、アパート経営などでの空室や利用者不足による失敗のリスクが高まります。そのため、この事前調査に基づく判断は非常に重要なプロセスと言えます。
土地活用におけるリスクとその対応策については「土地活用における4つのリスクとその対応策」で詳しく紹介しています。
市場調査の結果をもとに、具体的な経営計画と建築計画を立案します。金融機関からの融資額や毎月の返済額、事業の運営にかかる管理コストなどを算出し、現実的な収益シミュレーションを作成することが不可欠です。複数の業者から具体的な提案を受け、長期的に安定した利益を見込めるかという視点で比較検討しましょう。
計画に納得できたら契約を締結し、建物の施工へと進みます。賃貸住宅を建てる場合は、工事の段階から入居者の募集を開始することで、完成後すぐに家賃収入を得る体制を整えることができます。
土地活用のさまざまな方法を知ることで、所有する土地に適した活用法と自分のライフスタイルに合った経営方法がイメージできたのではないでしょうか。経験豊富な専門家の意見も参考に、地域の人々にとっても役立つ活用方法を検討してみてください。
パナソニック ホームズの土地活用は、賃貸住宅をはじめ、医院・クリニック、高齢者住宅、福祉施設、保育施設、ホテル建築など、土地の特性やオーナーさまの目的に合わせた多様な提案ができる点が強みです。
特に賃貸住宅経営では、「持続資産」という考え方のもと、入居者に選ばれ続けるデザイン性・快適性に加え、耐久性の高い構造や外壁、敷地を有効活用する設計力により、長期的な資産価値の維持を目指します。
また、一括借上げや賃貸管理、建物管理などのサポート体制も整っており、オーナーさまの不安を軽減しながら、安定した賃貸経営を支えます。
土地活用で安定した経営を目指すには、立地や周辺ニーズに合った活用方法を選ぶことが重要です。
賃貸需要や競合状況を調査し、無理のない収支計画を立てることで、空室リスクや収益低下に備えやすくなります。初期費用だけでなく、管理費や修繕費、税金も含めて長期的に検討しましょう。
土地活用の経営には、空室リスク、賃料下落、修繕費の増加、金利上昇、災害リスク、入居者トラブルなどがあります。
特に賃貸住宅経営では、入居者がいない期間が続くと収入が減少するため、エリアの需要に合った間取りや設備、適切な賃料設定が重要です。リスクを想定した資金計画を立てておきましょう。
初期費用を抑えたい場合は、駐車場経営や駐輪場、資材置き場、トランクルームなどが選択肢になります。
建物を建てる土地活用に比べると収益は限定的になる場合がありますが、比較的始めやすく、管理の手間を抑えやすい点がメリットです。将来的な建築計画までの暫定利用としても検討できます。
土地活用は、相続対策の一つとして検討されることがあります。
賃貸住宅などを建てることで、土地を活用しながら収益を得られる可能性があるほか、資産承継の方法を考えるきっかけにもなります。
ただし、借入や空室リスクも伴うため、税務面や収支面を含めて専門家に相談しながら検討することが大切です。
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