土地活用の前に知るべき擁壁の種類と選び方｜構造・費用・注意点を解説

【目次】

擁壁って何？どんな種類がある？土地活用と密接に関わる理由を解説

擁壁の役割

崖などの大きな高低差のある地形の場合、側面から起こる土砂崩れを防ぐために設置される構造物のことを「擁壁」といいます。壁はコンクリートやブロックなどで構成され、構造物そのものの重さと剛性によって土砂を支えます。

「土留め」という呼び方と混同される場合もありますが、土留めは崖の崩落を防ぐための土木工事を指すことから、構造物の名称である擁壁とは似て非なる概念です。

土地の高低差と擁壁の関係

住宅は平地だけでなく、丘陵地帯や高台に建設されることも少なくありません。そうした地形では隣家との間に大きな高低差が生まれ、そのままでは崩落や土砂崩れの危険性が高くなる場合があります。堆積する土砂には「安息角」と呼ばれるもっとも安定する角度があり、この角度を超えてしまうと崩落のリスクが一気に高まると言われています。

そのため、大きな高低差や傾斜があり、土砂がむき出しになっている土地は、擁壁を設置することで法面（斜面）を保護するとともに安息角以下を維持し、崩落リスクを軽減させることが非常に重要です。

建築基準法と擁壁

なお、建築基準法においては、「建築物ががけ崩れ等による被害を受けるおそれのある場合においては、擁壁の設置その他安全上適当な措置を講じなければならない」と明確に定義されています。ただし、「安全上適当な措置」というのは都道府県ごとに条件が異なる場合があり、例えば擁壁に必要とされる高さや、擁壁から建築物が取るべき距離が定められた「建築制限」などは、自治体や都道府県の条例を把握する必要があります。

例えば、東京都が定める「東京都建築安全条例」では、がけの下部にある土地でがけの高さの2倍以内の距離に建築物を建築する場合、高さ2メートルを超える擁壁を設ける必要があると定めています。一方で、神戸市はがけの高さが1メートル以上の場合はがけ条例の検討が必要になるなど、建築する自治体の条例によって擁壁の設置の判断基準が大きく変わることに留意しましょう。

また、過去発生した地震や土石流などの自然災害が発生したことから、国は災害のリスクが高いエリアを「宅地造成工事規制区域」と設定しています。宅地造成工事規制区域のエリアは自治体に確認することで場所が確認できますが、このエリアに擁壁を設置する場合、造成工事にあたって申請および自治体からの認可が必要となります。この手続きには時間がかかるため、該当する土地が宅地造成工事規制区域であることがわかったら、早めに手続きを実施するようにしましょう。

擁壁の種類と構造の違い、仕組みを知ろう。古いタイプの擁壁は要注意

重力式

擁壁を構成するコンクリート自体の重量によって、土から受ける圧力を支える形式の擁壁です。横から見ると台形のような形をしており、どちらかというと地盤が強く、反力（押し返す力）が強い土地に採用されることが多い方式です。

崖の高さが低い場合に採用すれば、コストを抑えられるメリットがありますが、宅地内に斜めに擁壁が設置されることで、建築可能な範囲に支障が出てしまう可能性があります。

片持ち梁式（L型擁壁）

片持ち梁式の擁壁は、断面がL字型をしていることから、L型擁壁やL字擁壁と呼ばれることもあります。工法としては鉄筋コンクリート造が普及しており、擁壁を外側から見ると垂直に見えるのが特長です。また、たて壁の構造や位置の違いによってT字になっているケースもあります。

重力式と異なり、表面が斜めにせり出てしまうことがないため、宅地を有効に活用できる点は大きなメリットといえますが、重力式と比較するとコストが高くなる傾向にあります。

あらかじめ工場で作ったものを現場で組み合わせる「プレキャスト擁壁」と、擁壁を設置する現場で組み合わせる「現場打ち擁壁」の2種類の設置方法が一般的です。

半重力式

半重力式は、重力式擁壁と片持ち梁式擁壁の双方を折衷した形式です。重力式と同じく、土から受ける圧力を擁壁の重量をもって抵抗させるようにして強度を保つ仕組みですが、こちらは鉄筋コンクリートの強度の高さにより壁の厚みを節約できます。そのため重力式と比較すると、宅地面に斜めにせり出してしまう部分を減らし、活用できる宅地の面積を増やすことが可能です。

石積み・ブロック積み

コンクリートを使わずに、石やブロックを積み上げて擁壁として仕上げる旧来の工法です。城などの歴史的建造物の石垣もこれに該当し、石と石の間はセメントなどで接着されていないことから、強度は高くありません。現在、石積みやブロック積みの擁壁は技術的基準を満たせず耐久性が劣る懸念があることから、多くの地域・規制区域では宅地造成等規制法によって新規の設置は規制され、建て替えや補強などの対策を推奨しています。

擁壁工事の相場はどのくらい？あわせて知りたい土地活用における注意点

擁壁工事の費用相場

これまで紹介したように、擁壁は種類によってコストが異なる他、宅地の坪単価も千差万別であるため、擁壁の設置費用の算出にあたってはさまざまな要因を考慮する必要があります。

一方で、概算を算出したい場合、1平方メートルあたりの単価相場は約3万円〜5万円程度が目安といわれており、これを「単価 × 面積（平方メートル）」と掛け合わせることでおおよその概算を出すことが可能です。

中古土地購入時の擁壁チェックポイント

擁壁が既に設置され、土地の購入者が新規に検討する必要がない場合であっても、経年劣化などの状態によっては、維持管理に想定以上のコストがかかる可能性があります。そのため、高低差や崖が存在する土地を購入する際には、擁壁の状態をあらかじめチェックしておくことが重要です。劣化が進んでおり、崩落リスクが高い擁壁の状態としては、主に以下のような特長があげられます。

• 擁壁の表面に亀裂やヒビ割れがある
• 擁壁の表面に水が染み出ていたり、湿ったりしている
• 目視でわかるほどのズレが生じている
• 石積みなど宅地擁壁に適さない擁壁である
• 壁面に（擁壁の規模と比較して）相当数の水抜き穴がない

もしも擁壁が崩れてしまった場合、擁壁の所有者が被害の賠償責任を負うことになります。たとえ擁壁の設置時点では建築基準に適合しているものであったとしても、上記のような劣化の特長があると崩落のリスクが高まります。下見の際は、専門家の立ち会いをおすすめします。

擁壁の状態によって融資が下りないケースも

また、土地購入や造成・建築に融資の利用を検討している場合、既存の擁壁が安全性に適合した擁壁ではない、もしくは補修が必要と判断された場合、審査に影響を与える可能性があります。そのため、円滑な審査のためには擁壁の適合・不適合の調査をなるべく早い段階から行うことが求められるでしょう。

さらに、擁壁の安全性・適合性は、土地の購入時だけでなく、売却時にも影響を与えます。買主が擁壁の補修やメンテナンスコストを負担する必要がある場合、難色を示される可能性があるためです。

擁壁が法的に適合しているかは、擁壁の「検査済証」によって確認できます。自治体の建設局や、不動産会社等の土地所有者に問い合わせてみましょう。

擁壁の再構築が必要な場合の活用事例

このように、擁壁を再構築しなければならない場合、相応のコストが発生します。どうしても平地よりも土地活用が難しい立地条件ではありますが、高低差のある土地ならではの土地活用の方法もあるため、いくつかその事例をご紹介します。

• 眺望を生かす

擁壁の上に位置する土地は小高い場所に位置するケースが多いため、眺望の良さがメリットとなるかもしれません。また、擁壁があることで周囲に建築物が密集する可能性が少なくなるため、より眺望が確保されやすいという側面もあります。賃貸住宅経営においては、眺望や日当たりの良さを付加価値として、入居者募集を促進するケースもあるようです。

• 地下室などを配置して面積を増やす

擁壁の上に建物を建築する場合、安全性を確保するため地面の深くまで基礎工事を行うことが一般的です。基礎の深さを生かして地下室を設置し、延床面積を広げたり、部屋数を増やすことが検討できるでしょう。

まとめ

擁壁が必要な場合の土地活用においては、擁壁ごとのメリット・デメリットや、擁壁そのものの注意点を把握することが重要です。既存の擁壁がある土地であっても、状態によっては補修や再構築のコストがかかるため、現地確認や確認済証による安全性のチェックは欠かせません。高台や傾斜地の土地活用を検討する際には、専門家へ相談してみることをおすすめします。

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