隣地斜線制限による影響とは？用途地域別の制限と土地活用の工夫を解説

【目次】

隣地斜線制限とは？他の斜線制限との違い、計算方法を知っておこう

隣地斜線・道路斜線・北側斜線の違い

冒頭でもお伝えしたとおり、斜線制限とは建物の高さに関する制限です。具体的には、地面または地面から一定の高さを基準に決められた角度の斜線を引いて、その斜線を超える範囲には建物を建ててはならないというルールを指します。

詳しくは後述しますが、斜線制限の目的は周囲の日照や採光、通風など良好な環境の確保です。斜線制限は建築物の形態制限の一つで、確保する対象や計算の起点が異なる「隣地斜線」「道路斜線」「北側斜線」の3つに分類できます。

• 隣地斜線制限

隣地に面した建物の高さに関する制限です。隣地に立っている建物の日当たりや採光、風通しを確保することを目的としています。計算の起点は、隣地との間の隣地境界線です。本記事では、主にこの「斜線制限」について解説します。

• 道路斜線制限

道路に面した建物の高さに関する制限です。前面道路の日当たりや採光、風通しに支障をきたさないこと、周囲に圧迫感を与えないことを目的としています。計算の起点は、前面道路の反対側にある境界線と前面道路の中心線です。

• 北側斜線制限

北側に面した建物の高さに関する制限です。北側に立っている建物の日当たりや採光、風通しを確保することを目的としています。計算の起点は、北側にある敷地境界線です。

斜線制限のある地域で建物を建てる場合は、これら3つの斜線を超えない形状で建てなければなりません。ただし、必ずしもすべての斜線制限が適用されるわけではなく、用途地域によって適用される制限が異なります。

隣地斜線の目的

隣地斜線制限の目的は、隣接する建物の日当たりや採光、風通しを確保することです。隣地斜線制限がないと隣接した敷地に高層ビルや高層マンションが立ち並び、環境が損なわれてしまうかもしれません。そのような事態に陥らないよう、隣接する建物の高さを制限し、日照・採光・通風を確保することを目的としています。

隣地斜線制限は、用途地域ごとに異なる20mまたは31mを基準の高さとし、そこから隣地境界線までの距離の1.25倍以下または2.5倍以下に建物の高さが制限されます。

ただし、すべての建物が一概にこの高さ以下に制限されるわけではありません。というのも、隣地斜線制限は高さ20ｍまたは31mを超える建物に対する制限であるためです。その一方、一般的な注文住宅は2階建で7～9m程度、3階建でも10～13m程度といわれています。そのため、一般的な注文住宅の場合は隣地斜線制限が適用されるケースはほとんどありません。

計算方法と制限がかかるエリア

隣地斜線は、隣地境界線上の基準となる高さから既定の勾配で斜線を引くことで算出することが可能です。基準の高さと傾斜勾配は用途地域によって異なり、具体的には以下のように定められています。

• 住宅系地域における隣地斜線の計算式

• 商工業系地域における隣地斜線の計算式

例えば、住宅系地域の場合、隣地境界線から20mの高さが基準となり、その地点から1：1.25の角度で求められる斜線の範囲内に建物の高さをおさめなければなりません。街中などで、隣地に面する建物の上部が斜めに切り取られたような形状のビルやマンションを見たことがある方もいることでしょう。これは、隣地斜線制限の範囲内で建物の高さや容積をなるべく確保するように設計したためです。

なお、低層住宅向けの第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域、田園住居地域には絶対高さ制限があるため、隣地斜線制限は適用されません。一方、上記以外の用途地域や、市街化調整区域を含む用途地域の指定のない区域は、原則として隣地斜線制限が適用されます。

用途地域別に異なる隣地斜線の制限、地域別に解説。緩和例も存在

第一種・第二種住居地域

第一種住居地域とは、良好な住環境の確保を目的とした用途地域のひとつです。住宅やマンションのほか、幼稚園や学校、神社仏閣、老人ホーム、福祉施設、病院、一定規模以下の店舗兼住宅や事務所兼住宅、3,000㎡以内の店舗や事務所などを建てられます。一方、忌避施設でもあるパチンコ店や風俗店、騒音問題が懸念されるカラオケボックスや劇場・映画館、危険性の高い工場やガソリンスタンドなどは建てられません。

第二種住居地域も第一種住居地域と同様、良好な住環境の確保を目的とした用途地域です。第一種住居地域に建てられる施設に加え、1万㎡以内の店舗や事務所、ボーリング場、スケート場、プール、カラオケボックス、パチンコ店、マージャン店、ホテル・旅館、危険性の低い工場やガソリンスタンドなどを建てられます。一方、興行場法の適用を受ける劇場・映画館、風営法の適用を受ける風俗店などは建てられません。

第一種住居地域と第二種住居地域に絶対高さ制限はありませんが、隣地斜線制限は適用されます。これらの地域に建物を建てる場合は、基準の高さ20m、傾斜勾配1.25によって求められる斜線の範囲内に建てなければなりません。

中高層住居専用・商業地域

第一種中高層住居専用地域は中高層住宅のための用途地域で、住宅やマンションのほか、幼稚園や学校、神社仏閣、老人ホーム、福祉施設、病院、一定規模以下の店舗兼住宅や事務所兼住宅、500㎡以内の一定の店舗や事務所などを建てられます。一方、ホテル・旅館、パチンコ店、風俗店、劇場・映画館、ボーリング場、スケート場、プール、カラオケボックス、工場、ガソリンスタンドなどは建てられません。

第二種中高層住居専用地域も中高層住宅のための用途地域で、第一種中高層住居専用地域に建てられる施設に加え、1,500㎡以内の一定の店舗や事務所なども建てられます。建てられない施設については第一種中高層住居専用地域と同様です。

第一種中高層住居専用地域と第二種中高層住居専用地域には、隣地斜線制限が適用されます。これらの地域に建物を建てる場合は、基準の高さ20m、傾斜勾配1.25によって求められる斜線の範囲内に建てなければなりません。

近隣商業地域とは、周辺住民が日頃の買い物などをするための地域です。住宅やマンションのほか、1万㎡を超えるような店舗や事務所、ホテル・旅館、パチンコ店、劇場・映画館、ボーリング場、スケート場、プール、カラオケボックス、危険性の低い工場やガソリンスタンドなどを建てられます。一方、危険性の高い工場や風俗店などは建てられません。

商業地域は銀行や百貨店、劇場・映画館、店舗、飲食店、風俗店、危険性の低い小規模工場などが集まる地域で、住宅やマンションを建てることも可能です。近隣商業地域と同様、危険性の高い工場は建てられません。

近隣商業地域と商業地域にも、隣地斜線制限が適用されます。これらの地域に建物を建てる場合は、基準の高さ31m、傾斜勾配2.5によって求められる斜線の範囲内に建てなければなりません。

特定行政庁の裁量・緩和例

建物の高さを規制する斜線制限ですが、特定の条件に該当する場合は制限が緩和される可能性があります。例えば、隣接する敷地と高低差があり、計画敷地が隣地より1m以上低い場合、高低差から1mを引いて残りの2分の1だけ敷地が高い位置にあるとみなすことが可能です。また、計画敷地が公園や広場、水路などに面している場合は、隣地境界線がそれらの幅の2分の1だけ外側にあるとみなされます。

さらに、エリアの土地利用や地域特性に合わせて、容積率制限や斜線制限を一部緩和している自治体もあるようです。例えば東京都港区の場合、400％以上の容積率が指定されている第一種住居地域や第二種住居地域は基準の高さを20mから31mに、傾斜勾配を1.25から2.5に緩和、500％以上の容積率が指定されている商業地域は隣地斜線制限を適用しないとしています。

隣地斜線制限を踏まえた土地活用の工夫を解説。賃貸住宅への応用も

高さ制限を回避する設計手法

隣地との高低差や特定の敷地以外にも、隣地境界線から建物を後退することで、隣地斜線制限を緩和する設計手法もあります。隣地境界線から建物を後退することをセットバックといい、セットバックした後退距離に応じて高さの制限が緩和される仕組みです。

建物の高さが20m以上もしくは31ｍ以上の部分が対象となり、セットバックした後退距離の分だけ隣地境界線が本来より外側にあるとみなされます。そのため、セットバックした分だけより高い建物を建てることが可能です。具体的には、以下の計算式で緩和された隣地斜線を求められます。

• 住宅系地域における緩和された隣地斜線の計算式

• 商工業系地域における緩和された隣地斜線の計算式

アパート・店舗兼住宅設計の工夫

建物の上部が階段状になっているアパートや店舗兼住宅を見たことがある方もいるのではないでしょうか。一般的なアパートや店舗兼住宅では、設計の段階で隣地斜線制限の影響を最小限に抑えるため、各階の面積を変えて建物の上部が階段状になる構造を採用するケースがあります。なぜなら、高さ20m以上または31m以上の部分をセットバックして階段状にすることで、建物をより高く設計できるからです。

また、隣地斜線制限を回避するには、天空率を活用する方法もあります。天空率とは平成15年施行の改正建築基準法で定められた新たな基準で、特定の測定点から測った天空図において、建物を除いた空の見える割合がどのくらいなのかを示す指標です。天空率が一定の基準を満たす場合は採光や通風が確保されているとみなされるため、隣地斜線制限は適用されません。そのため、不自然な形に建物を切り取る必要がなくなり、建築設計の自由度が飛躍的に向上します。

ただし、日当たりや採光、風通しは生活の質に直結するため、非常に重要です。セットバックや天空率を活用して隣地斜線制限を回避する場合であっても、日照・採光・通風は十分意識する必要があります。

立体駐車場や平屋、コンテナ型施設など低層活用アイディア

隣地斜線制限の影響で中高層の建物を建てられない場合は、平屋にするか駐車場や駐輪場として空間を有効活用する方法があります。例えば20mや31mを超えるようなアパート・マンションを建てる場合、建物を建てられない部分に入居者用の駐車場や駐輪場を設置することで、賃貸住宅の価値を高めることが可能です。

また、斜線部分をバルコニーなどにすることで、デザイン性と居住性も高められます。その他の用途としては、コンテナを設置してトランクルームを運営することで、家賃収入以外の収益を得ることも可能です。

賃貸住宅を建てる場合、隣地斜線制限は必ず守らなければなりません。しかし、制限を緩和する方法や回避する手段もあります。建物を建てられない部分の有効活用法もありますので、土地活用でお悩みの場合は専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

今回は隣地斜線制限について解説しました。隣地斜線制限とは、隣地に面した建物の高さに対する制限です。建物を建てる場合、基準の高さと一定の傾斜勾配によって求めた斜線の範囲内に建てなければなりません。しかし、建物上部の形状を変えたり、家賃収入以外で収益を得られるようにしたり、土地活用には工夫できる可能性があります。専門家のアドバイスを受けながら、検討してみてはいかがでしょうか。

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