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お役立ちコラム
【目次】
空き家や賃貸住宅の空室を所有している場合、「民泊として活用できないか」「宿泊事業として収益化できるのか」と考える方もいるのではないでしょうか。民泊は、住宅の一部または全部を旅行者に提供する土地活用の方法であり、空き家活用や地域活性化につながる可能性があります。
この記事では、民泊ビジネスを始めるために必要な手続きやメリット・デメリット、地域の特色を活かした活用アイデアについて解説します。
＜このような方におすすめ＞
＜この記事のまとめ＞
民泊ビジネスとは、戸建住宅やマンション、空き家などの全部または一部を活用し、旅行者などに宿泊サービスを提供する事業のことです。住宅宿泊事業法に基づく民泊のほか、旅館業法や特区民泊など、運営形態によって必要な手続きが異なります。
所有している建物や土地を活用して収益化を目指せる一方で、法規制や近隣対応への配慮が必要です。
ホテルとは一味違った滞在ができる民泊。耳にする機会は多いかもしれませんが、まずは民泊とはどのようなものか、ホテルや旅館業との違いをはじめ、事業化するのに必要な要件などをご紹介します。
民泊について法令上の明確な定義はありませんが、一般的に「住宅の全部または一部を旅行者に有償で宿泊サービスとして提供すること」と言われています。ホテルや旅館とは違い、一般的な民家で「暮らすように宿泊する」体験ができることから、ホテルステイに満足できない旅行者の他、少子高齢化を背景とした空き家の有効活用、地域活性化に向けた期待も高まってきています。
その一方、ゴミ出しや騒音など、近隣住民とのトラブルが発生しているのも事実。そのため、平成29年に、民泊について一定のルールを定める「民泊新法（住宅宿泊事業法）」が施行されました。
民泊がビジネスとして高い関心を集める主な理由は、訪日外国人観光客の増加と慢性的な宿泊施設の不足にあります。
特に東京や大阪などの大都市圏、主要な観光スポット周辺では、旅行シーズンにホテルの予約が取りにくい状況が発生しており、その受け皿として民泊への期待が膨らんでいます。加えて、多様な宿泊スタイルを求める旅行者が増えていることも後押しとなっています。
こうしたインバウンド需要や新たな観光ニーズの拡大を背景に、不動産を所有する企業だけでなく、個人が副業として民泊ビジネスに参入するケースも珍しくありません。
厚生労働省では「宿泊料を受けて人を宿泊させる営業」と定義される旅館業について、下記の種別がされています。
「旅館・ホテル営業」は、客室床面積が１室７㎡（寝台がある場合は9㎡以上）という基準の他、フロントの設置義務があります。「下宿営業」は１カ月以上の期間で人を宿泊させることが前提。「簡易宿所営業」とは、宿泊場所を多人数で共用する構造及び施設を設けていて、下宿営業には該当しない施設のことです。そのため民泊は、旅館業に当てはめると、一般的に簡易宿所営業に分類されることが多数です。
しかし民泊の場合は必ずしも旅館業の「簡易宿所営業」の許認可を受ける必要はなく、前述した「民泊新法」や一部の国家戦略特区として指定されたエリアでは「特区民泊（国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業）」の届出を行う、いずれかで事業を行うことができます。
一方、民泊はすべての場合で旅館業法の「簡易宿所営業」の許可が必要になるわけではありません。ただし、無許可・無届で営業できるわけではなく、宿泊料を受けて人を宿泊させる事業を行う場合は、営業形態や施設の所在地に応じて、旅館業法に基づく許可、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出、または国家戦略特別区域法に基づく特区民泊の認定のいずれかが必要です。
つまり、旅館業法上の許可が不要となるケースであっても、住宅宿泊事業法の届出や特区民泊の認定など、別の手続きを行わなければ適法に民泊を運営することはできません。民泊を始める際は、物件の所在地や営業日数、運営形態に応じて、どの制度に該当するかを事前に確認することが大切です。
民泊として貸し出せる住宅には必要な要件が設けられていますが、大前提として、戸建住宅、長屋、共同住宅または寄宿舎のいずれかに該当していることが必須です。
・設備要件
台所、浴室、トイレ、洗面設備など生活に必要な設備がある
・居住要件として下記のいずれかに該当する家屋であること
１）現に人の生活の本拠として使用されている
２）入居者の募集が行われている
３）随時その所有者、賃借人または転借人の居住の用に供されている
・その他要件
１）届出者が賃借人及び転借人の場合は、賃貸人及び転貸人が住宅宿泊事業を目的とした賃借物及び転借物の転貸を承諾しているかどうか
２）マンションで住宅宿泊事業を営もうとする場合には、マンション管理規約において住宅宿泊事業が禁止されていないかどうか（管理組合において禁止されていないかの確認も必要）
現在居住している、賃貸住宅として貸し出しをしている、過去居住していた住居であれば、基本的に設備要件は問題ないでしょう。また上記に併せ、事業主は提供する民泊施設の管理業務（宿泊者の衛生や安全の確保、宿泊者名簿の作成・保管など）を行う必要もあります。
民泊には大きく分けて「家主居住型」と「家主不在型」という2種類の運営モデルが存在します。
家主居住型は、個人が自宅の一部を貸し出し、宿泊者が滞在している間もオーナーが同じ建物内にいるスタイルです。宿泊者とのコミュニケーションを取りやすい点が特徴となります。
一方、家主不在型は、投資用物件や相続した空き家などを活用し、オーナーが施設に居住しないスタイルを指します。
家主不在型の場合、施設の清掃やトラブル対応を行う住宅宿泊管理業者に管理業務を委託することが法律で義務付けられています。自身のライフスタイルや所有物件に合わせて適切なモデルを選択する必要があります。
では民泊事業開始にあたって、実際どのような届出が必要になるのでしょうか。
民泊新法では、①住宅宿泊事業者（民泊の経営）、②住宅宿泊管理業者（事業者から委託を受けて管理業務を行う）、③住宅宿泊仲介業者（事業者と宿泊利用者のマッチング）の３つに分かれています。
今回は①住宅宿泊事業者を想定してご紹介します。
まずは民泊新法届出に必要となる、「消防法令適合通知書」を取得します。火災報知器が設置されているかなどの確認が必要となりますが、行政により確認事項の詳細が異なることがあるので、管轄している消防署に確認しましょう。
届出は専用のウェブサイト民泊制度ポータルサイト「minpaku」から行い、住宅宿泊事業者として届出をします。内容に問題がなければ届出番号が発行され、各自治体から「住宅宿泊事業法対応標識」が送付されます。届出住宅ごとに、見やすい場所に掲示しましょう。
これで事業を開始することができます。宿泊者を募るため、宿泊者との仲介をしているポータルサイトなどに登録しましょう。
気を付けておきたいのが、現在は住んでいない空き家を民泊施設として活用する場合です。オーナー様ご自身が管理業務を行う場合を除き、前述した「②住宅宿泊管理業者」への委託が必須。相続などで自宅から離れた場所の家を所有し民泊事業を計画しているなら、住宅宿泊管理業者へ管理を委託しましょう。国土交通省のホームページで、全国の住宅宿泊管理業者登録簿を確認することができます。
賃貸住宅経営のメリットは、空室があれば民泊施設として活用し収益を得ることができることです。家は家主がいないと痛みも加速してしまいます。収益を得る以外にも、劣化を防ぐことができるのも民泊の利点です。
空き家もリノベーションして再生させたり、痛みが少ない場合は手を加えずそのまま民泊施設として活用することができるかもしれません。
デメリットとしては、宿泊者が各設備の使用方法がわからずにトイレなどの設備が汚れてしまう、ゴミが散乱しており、原状回復の手間や費用がかかるなどのリスクが考えられます。宿泊客は年齢や国を超えさまざまですので、使用方法やルールを各言語で作成しておくなどの対応をしておけるとよいでしょう。
また、民泊新法では「年間の営業日数は180日まで」と営業日数の上限が設定されています。そのため年間を通して収益を上げることは難しく、宿泊ニーズが高まる時期以外の活用法を検討する必要もあります。
民泊新法で事業を行う場合、年間の営業日数は最大180日までに制限されます。残りの日数を空室のまま放置すると、収益性が下がりビジネスとして失敗するリスクが高まります。この制限を補うためには、民泊として稼働しない期間を活用する工夫が求められます。
例えば、1か月単位で貸し出すマンスリーマンションや、シェアハウスとして併用して運用する方法があります。宿泊事業の魅力と可能性については「注目が高まる宿泊事業の魅力と可能性」で詳しく紹介しています。
旅館業に基づく簡易宿所営業や特区民泊であれば365日営業することも可能ですが、許可を得るハードルが高い傾向にあります。まずは民泊新法の下で1日単位の宿泊と中長期の賃貸を組み合わせるのが、現実的な対策といえます。
民泊経営を成功させるためには、事前のエリア選定と他の宿泊施設との差別化が欠かせません。出張客が多いエリアなのか、あるいは京都や沖縄のように観光需要が高いエリアなのかによって、ターゲットとなる客層は大きく変わります。
競合となる施設が多い中で選ばれるためには、宿泊者のニーズを的確に把握することが重要です。
例えば、外国人観光客に向けて内装に和の要素を取り入れたり、ワーケーション用途に合わせてデスクや高速なネット環境を整えたりする工夫が考えられます。単に宿泊場所を提供するだけでなく、独自の付加価値を生み出すことが安定した運営につながります。
和をモチーフにした小粋なホテルの事例については「東京スカイツリーの側に和をモチーフにした小粋なホテル」で詳しく紹介しています。
民泊事業を始めるにあたって、あらかじめ把握しておきたいのが費用面です。しっかりと利益を出して儲かる事業にするためにも、立ち上げに必要な資金や毎月発生する維持費を正確に確認しておく必要があります。予算の見通しが甘いと資金繰りに苦労するため、具体的なコスト項目を把握しておきましょう。
民泊を始めるための初期費用には、家具や家電、日用品などの備品購入費のほか、施設の設備要件を満たすためのリフォーム費用や、消防設備の設置費用が含まれます。物件を新たに取得・賃貸する場合は、さらにまとまった資金が必要です。
一方、ランニングコストとしては、水道光熱費やインターネット通信費、清掃費用、消耗品費などが毎月発生します。さらに、家主不在型などで管理業者に運営を委託する場合は、宿泊売上の15〜20％程度を手数料として支払うのが一般的です。
初期費用をなるべく安く抑えつつ、維持費を考慮した現実的な資金計画を立てることが不可欠です。
民泊経営が実際にどれくらい儲かるかは、稼働日数と1泊あたりの宿泊単価によって大きく変動します。民泊新法に基づいて営業する場合、年間の営業日数は最大180日に制限されるため、例えば1泊1万円のワンルームを運用したと仮定すると、理論上の年間売上は最大でも180万円となります。
そこから清掃費や消耗品費、水道光熱費などの維持コストを差し引くと、手元に残る利益はさらに少なくなります。そのため、しっかりと利益を出すには、立地の良さをアピールして稼働率を維持するだけでなく、サービス品質を高めて宿泊単価を上げる努力が求められます。
民泊事業は首都圏がメインと考えてしまいがちですが、ちょっとしたアイデアをプラスすることで地方の強みを活かすことができる活用法とも考えられます。
例えば古民家を活用した民泊などは、古き良き日本家屋での宿泊を体験できるとして外国人からの人気も高くなっています。インターネット環境などを整え、地方の田舎暮らしを満喫しながらのテレワーク可能物件としてアピールすることも一案です。ホテルや旅館では難しい、ペット同伴宿泊も可能かもしれません。
民泊施設の提供とともに、近隣での農業体験、里山体験、さまざまなアクティビティなど、そこでしかできない体験を提案・提供することも考えられるでしょう。ホストが宿泊客と地元住民の間を取り持つことで、新しい地域活性の形となり得るかもしれません。
【最新版】土地活用アイデア13選！地域の特性を活かした活用方法やアイデアをご紹介
土地活用はさまざまな方法が考えられますが、国内旅行をはじめインバウンド需要が高まることを見据え、民泊を検討してみるのも一案ではないでしょうか。賃貸経営しているアパートの空室や空き家活用の可能性、アイディアによっては、地域活性などの社会貢献も叶えることができるかもしれません。
パナソニック ホームズの土地活用は、賃貸住宅をはじめ、医院・クリニック、高齢者住宅、福祉施設、保育施設、ホテル建築など、土地の特性やオーナーさまの目的に合わせた多様な提案ができる点が強みです。
特に賃貸住宅経営では、「持続資産」という考え方のもと、入居者に選ばれ続けるデザイン性・快適性に加え、耐久性の高い構造や外壁、敷地を有効活用する設計力により、長期的な資産価値の維持を目指します。
また、一括借上げや賃貸管理、建物管理などのサポート体制も整っており、オーナーさまの不安を軽減しながら、安定した賃貸経営を支えます。
民泊ビジネスを始めるには、運営形態に応じた届出や許可が必要です。住宅宿泊事業法に基づいて運営する場合は、自治体への届出が必要になります。
また、消防法令への適合や、建物の設備要件、管理体制の整備なども確認しなければなりません。地域によって独自のルールが設けられている場合もあるため、事前に自治体や専門家へ相談しましょう。
住宅宿泊事業法に基づく民泊の場合、宿泊させる日数は年間180日を超えない範囲とされています。
1年間の考え方や日数の数え方も定められているため、予約管理を正確に行うことが大切です。180日を超えて宿泊事業を行いたい場合は、旅館業法に基づく許可など、別の運営形態を検討する必要があります。
空き家でも、建物の状態や法規制を満たしていれば、民泊ビジネスに活用できる可能性があります。空き家を宿泊施設として活用することで、収益化だけでなく、建物の劣化防止や地域活性化につながる場合もあります。
ただし、老朽化が進んでいる建物では、耐震性や設備、消防面の確認が必要になるため、事前調査が重要です。
自宅から離れた土地の「空き家」を有効活用したい！活用方法と注意点を解説
残すか、新たに生まれ変わらせるか？立地、収益から判断する空き家の土地活用
民泊ビジネスは、観光地や駅近、空港・主要駅へのアクセスがよいエリア、イベント会場周辺などに向いている傾向があります。
また、自然体験や農業体験、地域文化を楽しめるエリアでも、宿泊体験そのものに価値を持たせることで集客につながる可能性があります。
周辺の宿泊需要や競合施設を確認した上で判断しましょう。
賃貸住宅の空室を民泊として活用できる場合もありますが、建物の用途や管理規約、法規制、近隣環境の確認が必要です。
特にマンションでは、管理規約で民泊が禁止されているケースもあります。空室対策として検討する場合でも、通常の賃貸住宅経営と比較し、収益性や管理負担、運営リスクを慎重に確認しましょう。
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