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お役立ちコラム
【目次】
土地活用を検討する際、立地や収益性だけでなく、地域の特性を活かした差別化も重要な視点です。少子化や空き家の増加により賃貸住宅の競争が激しくなる中、地域の文化や素材、コミュニティづくりを取り入れることで、他にはない魅力を持つ土地活用につながる可能性があります。
この記事では、地域性を活かした土地活用のアイデアや、コミュニティ型賃貸住宅、移住者向け賃貸住宅などの考え方について解説します。
＜このような方におすすめ＞
＜この記事のまとめ＞
所有する土地に建築した賃貸住宅による土地活用は、長期的に比較的安定した収益を得られることが大きな特徴です。その一方で、少子化や空き家の増加などによってさらなる競争の激化が見込まれるため、他にはないアイデアで差別化を図ることが重要になります。
話題を集めることができれば経営は安定し、さらに拡大できるという好循環に。土地活用において、差別化は非常に重要なカギとなります。
土地活用における差別化について考えると、立地などのどうにもならない要素や、設備面などとにかく初期投資の問題に帰結しがちです。競争をせずに介護施設など地域貢献を主眼とした土地活用も考えられますが、その場合は収益性が犠牲になってしまうことも少なくありません。
そこで近年注目を浴びているのが、「コミュニティ型賃貸住宅」です。賃貸住宅の入居者同士のつながりが希薄なことは珍しくありません。一方、近年全国各地で自然災害が頻発しているため、近所間の助け合いという側面を持つ地域のコミュニティが見直されつつあります。
一般的な賃貸住宅との違いは、オーナーさまも含め入居者とともに集まれるオープンスペースを賃貸住宅内に整備していることです。オープンスペースがあることで、入居者間およびオーナーさまとの交流を促進できます。
オーナーさまの視点から見れば、入居者とのコミュニケーションをとることでトラブルを減らすことができるというメリットがあります。入居者としても、賃貸住宅内のコミュニティを気に入れば、長期間の入居を検討するでしょう。
コミュニティ型賃貸住宅は、賃貸住宅内でのコミュニティの形成だけでなく、イベントなどを通じて、地域の住民との結びつきも生み出す可能性があります。その際、オープンスペースに地域の文化・特性を反映させることによって、コミュニティが活性化されるでしょう。また、賃貸住宅の入居者が、入居をきっかけにが将来の地域文化の担い手になることも期待できるかもしれません。
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近年、大都市圏以外の地方自治体が力を入れているのが、移住の促進です。そのため自治体によっては、移住者向けの賃貸住宅整備に補助金が出る場合もあります。補助金を活用しながら、移住者にターゲットを絞った賃貸住宅を建てるという方法も考えられます。
移住者向けに賃貸住宅を建てる場合、土地独自の素材や建築技術の活用も検討しましょう。住宅からもその土地らしさや愛着を感じてもらい、移住から定住につなげることによって、入居率の安定化、さらには地域の活性化に寄与することができます。
具体的にどのような素材の活用が考えられるのでしょうか。
最も多いのが、地域の木材「地域材」です。家具の材料などさまざまな活用法が考えられるだけでなく、地域材を建材に利用をすることによって、林業活性化を通じて地域に貢献することができます。
木材以外にも、地元産の素材がその地域の住宅に用いられてきた例があります。例としては、栃木県の「大谷石」や鹿児島県の塗り壁材「シラス壁」などです。和紙や漆なども住宅の内装に使われることがあり、地域貢献やオリジナリティの演出に効果的でしょう。
また、福井県の「ふすま紙」、熊本県の「畳」など、住宅の内装材の生産地として有名な地域もあります。焼き物の産地である常滑市や瀬戸市を擁する愛知県では、「タイル」が身近な存在です。
その地域で伝統的に住宅に用いられてきた素材は、その地域の気候風土に合うというメリットもあります。
自然素材の場合は高コストになる可能性もありますが、地域独自の素材を使用する場合は補助金が出る自治体もあります。使用する範囲を絞り“一点集中型”にすることで、コストを下げながらインパクトを出すのもおすすめです。
土地活用を検討中の方は、「その地域らしさ」のある素材や建築技術を知るところから始めてみてもよいかもしれません。
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ここからは、これまで紹介した以外の地域性を活かした土地活用の運用形態を3つ紹介します。地域の特徴を知り、活かすことで、持続的な収益確保を目指しましょう。
スイーツなどの食品から工芸品まで、地域ならではの材料を使って製造したものを加工販売する拠点として、もしくは地域の農産物を販売する場所として、アトリエ兼販売所などを設置します。
場合によってはそこまで大規模なスペースを必要としないことから、賃貸住宅などに併設したり、戸建住宅から転用しての活用も考えられます。
インバウンドの増加や国内の「コト消費」の人気から、「民泊」もしくは小規模な「ホテル」、「ゲストハウス」といった形態での活用も考えられます。既存のホテルの客室不足も追い風となり、都市圏でも宿泊施設経営は選択肢のひとつになっています。
地域の素材を用いた内外装の他、農業体験、マリンスポーツやウィンタースポーツなどの自然体験ができるといった、地域の特性を活かした宿泊施設は、日本人にも外国人にも魅力的に映るでしょう。
「コミュニティカフェ」「コミュニティサロン」とは、集まった地域の人々の交流を主な目的に、飲食物などを提供するスペースの総称です。
定期的なイベントを開催し、高齢者や子どもなど、幅広い年代間の交流を促進したり、ギャラリーとしての機能を持たせる場合もあります。多くの場合、地域のNPO法人などが運営しており、収益性よりも地域貢献に特化した活用方法といえます。
地方や田舎の広い土地の特性を活かした活用方法として、サバイバルゲーム場やキャンプ場・グランピング施設の運営などが挙げられます。また、太陽光発電システムを導入することで、未利用地から安定した収益を得ることも可能です。
郊外での土地活用については「新時代にフィットする田舎の土地活用法」で詳しく紹介しています。
アウトドアブームの影響で、キャンプ場やグランピング施設の需要が拡大傾向にあります。自然豊かな立地や景観の良い場所であれば、高い収益性を期待できる土地活用の手法です。既存の地形を活かすことで初期投資を抑えつつ、宿泊や農業体験などの複数の収益源を確保できる魅力を持っています。
都市部からのアクセスが良い場所であれば、より多くの利用者を獲得できます。その反面、季節による影響を受けやすいため、年間を通じた収益計画を慎重に検討することが欠かせません。
広い土地や山林をそのまま活かせる方法として、サバイバルゲーム場への転用が考えられます。大規模な造成を必要とせず、低コストで非日常体験を提供できるのが特徴です。
また、日照条件の良い平坦な土地であれば、太陽光発電システムを設置することで長期的に安定した収益を構築する手段となります。
メンテナンスの手間が少なく、一度設置すれば固定価格買取制度などを利用して継続的な収入を得られるため、土地を持て余している場合の有効な選択肢として活用できます。
土地活用は、目的・目標を考え、情報収集しましょう。情報の種類や集め方、心得ておきたいポイントを解説
面積が限られた狭い土地や、建物を建てられない未利用スペースでも、工夫次第で収益化する企画は十分に可能です。初心者でも手軽に始められる、小規模で初期コストを抑えた土地活用の手法をいくつか紹介します。
30坪の土地活用については「30坪の土地活用 狭小ゆえのメリット」で詳しく紹介しています。
自動販売機はわずかなスペースがあれば設置でき、飲料メーカーが維持管理を行う場合も多いため、手間をかけずに継続的な収益が見込めます。
また、数坪の面積があれば、アスファルト舗装を行わないコインパーキングや月極駐車場として貸し出すことも可能です。ロードサイドや駅前などの立地条件に合えば、初期費用を大幅に抑えて安定した運用が実現します。いずれも別の事業と併用しやすく、柔軟性が高いことが特徴です。
住宅事情の変化や断捨離ブームの影響により、個人や企業の荷物を預かる収納スペースの需要が高まっています。トランクルームや貸し倉庫、貸しコンテナの設置は、狭い土地や変形地でも効率的に活用できる手法です。
建物の建設費やコンテナの購入費などの初期投資は必要になりますが、管理の手間は比較的少なく、長期契約による安定した収益が期待できます。セキュリティシステムや清潔な環境を維持することで、利用者満足度を高め、稼働率を向上させることが可能です。
洗濯機や乾燥機を設置して利用料を得るコインランドリーは、無人で運営できるため管理の手間がかからず、退去リスクの少ない手法として注目されています。店舗の面積が限られていても導入しやすく、生活インフラとして安定した集客が見込めるのが特徴です。
また、近年では証明写真機やコーヒースタンドなどの省スペース型店舗を設置する活用法も広がっています。これらは数坪の面積があれば展開できるため、建物のデッドスペースを収益化するための有効な選択肢となります。
建物を建てることが難しい斜面や極端に狭い土地でも、屋外広告の看板を設置することで収益を生み出すことが可能です。交通量の多い道路沿いや人目につきやすい場所であれば、初期投資を抑えつつ長期的な契約が期待できます。
さらに、通信会社に土地の一部を貸し出して携帯電話のアンテナ基地局を設置してもらう活用法もあります。設備投資やメンテナンスは通信会社側が行うため、所有者は土地を提供するだけで長期間にわたり安定した賃料収入を得られるのがメリットです。
車やバイクの愛好家をターゲットにした賃貸ガレージハウスは、愛車と一緒に暮らせるという明確な魅力があり、一般的な住宅とは異なる価値を提供できる手法です。賃貸住宅では希少価値の高い趣味を楽しむ空間を提供することで、長期的な入居が見込めます。
また、明確なテーマを持たせたシェアハウスや、テレワークに対応した防音設備付きの賃貸住宅を建築することも有効です。同じ目的を持つ人々が集まる空間を作ることで、独自のコミュニティが形成されやすく、空室リスクを低減する効果があります。
近年、インターネット通販などの拡大により、大型の物流倉庫を必要とする企業のニーズが高まっています。高速道路へのアクセスが良い広い土地であれば、倉庫事業者へ一棟貸しすることで長期的に安定した収益を得ることが可能です。
また、建物を建てる予算をかけずに始める活用法として、建設会社などへ資材置き場や重機置き場として土地を貸し出す手法もあります。特別な設備投資が不要で、土地をそのままの状態で活用しながら収入を得られる点が大きな特徴です。
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土地活用を成功させるためには、具体的な運用を始める前に確認すべき重要なポイントがいくつか存在します。
特に「用途地域」と呼ばれる都市計画法のルールにより、建てられる建物の種類や規模が厳しく制限される仕組みです。住居系の地域では店舗やトランクルームが建築できないケースもあるため、個別の状況に応じた確認作業を要します。
また、自治体の条例の確認や開発許可などの許認可手続きが不可欠になることも多いため、事前に役所や専門家に幅広く相談し、関連法規を正しく把握しておくことが不可欠です。
再建築不可物件の活用法については「再建築不可物件を収益化する方法」で詳しく紹介しています。
地域固有の歴史や文化に基づいた土地活用は、地域の価値を高めたり、地域のコミュニティに貢献、活性化に寄与することでしょう。インバウンドなど現代のニーズと掛け合わせれば、収益の拡大にもつなげられる可能性があります。まずは、所有する土地のエリアの歴史や特徴、強みを探ることから始めてみてはいかがでしょうか。
パナソニック ホームズの土地活用は、賃貸住宅をはじめ、医院・クリニック、高齢者住宅、福祉施設、保育施設、ホテル建築など、土地の特性やオーナーさまの目的に合わせた多様な提案ができる点が強みです。
特に賃貸住宅経営では、「持続資産」という考え方のもと、入居者に選ばれ続けるデザイン性・快適性に加え、耐久性の高い構造や外壁、敷地を有効活用する設計力により、長期的な資産価値の維持を目指します。
また、一括借上げや賃貸管理、建物管理などのサポート体制も整っており、オーナーさまの不安を軽減しながら、安定した賃貸経営を支えます。
土地活用には、アパート・マンション経営、戸建賃貸住宅、賃貸併用住宅、駐車場、トランクルーム、店舗・事務所、医院・クリニック、高齢者住宅、保育施設、ホテルなど、さまざまなアイデアがあります。
土地の広さや立地、周辺ニーズ、初期費用、管理の手間によって適した方法は異なるため、複数の活用方法を比較することが大切です。
収益性を重視する場合は、賃貸住宅経営や賃貸併用住宅、店舗・事務所、ホテル建築などが選択肢になります。特に都市部や駅近の土地では、賃貸需要や事業用ニーズを見込める場合があります。
ただし、初期投資や空室リスク、管理費用も発生するため、事前に収支シミュレーションを行い、長期的に安定した経営ができるか確認しましょう。
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初期費用を抑えたい場合は、駐車場、駐輪場、資材置き場、トランクルームなどの活用方法が考えられます。
建物を建てる土地活用に比べると大きな収益は見込みにくい場合がありますが、比較的始めやすく、将来的な建築計画が決まるまでの暫定利用としても検討しやすい方法です。
狭い土地でも、立地や法規制に合った計画を立てれば土地活用できる可能性があります。都市部では、小規模アパートや賃貸併用住宅、店舗・事務所併用住宅、駐車場、トランクルームなどが検討できます。
また、3階建以上の多層階住宅にすることで、限られた敷地を上へ上へ活用できる場合もあります。
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空き家や古い建物がある場合は、リフォームして賃貸住宅や民泊、シェアハウス、店舗、地域交流スペースなどに活用する方法があります。
ただし、建物の老朽化状況や耐震性、法規制によっては建て替えが必要になる場合もあります。活用前に、建物の状態や改修費用を確認しておくことが大切です。
土地活用は、目的によって短期利用と長期利用を使い分けることが大切です。
将来的に建て替えや売却を予定している場合は、駐車場や資材置き場などの暫定利用が向いていることがあります。
一方、資産継承や安定収入を重視する場合は、賃貸住宅経営や事業用施設など、長期的な活用方法を検討すると良いでしょう。
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