賃貸住宅経営にはパートナー選びが重要！安定した家賃収入を得るコツも解説

【目次】

家賃収入を得る流れとは？収入と支出の内訳を把握しておくことが重要

家賃収入を得る流れ

家賃収入を得るまでのステップは、大まかに以下のような3段階に分けることができます。

• ①賃貸物件を建てる（投資）
• ②入居希望者を募集する（収益化）
• ③入居者から家賃等を受け取る（収入を得る）
  このうち、最も支出が大きいのは「①賃貸物件を建てる」の段階で、建築や土地購入の規模相応の自己資金、不足する場合は金融機関からの借入などによる資金調達が必要です。

賃貸住宅経営で得られる収入の内訳

賃貸住宅経営で得られる代表的な収入は入居者の支払う家賃ですが、それ以外にも次のようなものがあります。

• 共益費
  共益費とは、入居者全員が共同で利用するスペース（共用部）の維持管理費です。使い道に法的な定義はなく、オーナーによって用途は多岐にわたりますが、一般的にはロビーや廊下の電気・水道といったインフラの点検・整備や修繕、清掃などに利用されます。
• 礼金
  賃貸借契約の締結時、入居者がオーナーへの謝礼として支払う金銭で、相場は家賃の1～2ヶ月分程度が多いようです。同タイミングで支払いが発生する敷金とは異なり、退去時に入居者への返還義務がないため、オーナー側は純粋な収入として扱うことができます。
• 更新料
  賃貸借契約の更新ごとに支払われる手数料で、相場は礼金と同様、家賃1～2ヶ月分程度です。2年ごとの更新が一般的ですが、更新料の削減のために退去・引っ越しを選択する入居者もおり、空室防止の観点から更新料を徴収しないオーナーも散見されます。

その他、賃貸物件の敷地内に駐車場・駐輪場といったスペースを設ける場合、そちらにも賃料を設定するか、賃料に予め織り込むことで補助的な収入源となります。また共用部や駐車場内の空きスペースは、自販機を設置するなどで収益化が見込めます。

賃貸住宅経営にかかわる支出の内訳

賃貸住宅経営に関わる代表的な支出には、以下のようなものがあります。これらは確定申告の際に経費として計上でき、節税につながるものが大半ですが、一部には計上できない支出や、条件付きの支出もあるため注意が必要です。

• 税金
  土地・建物といった不動産は、所有しているだけで固定資産税や都市計画税が発生しますが、賃貸物件が生み出す収益に対しても所得税などの税金が発生します。
• 保険料
  火災保険や地震保険といった天災・緊急事態への備えも必要です。保険加入の有無は入居時の安心感、ひいては入居率にもつながるため、税金と同様に避けて通れない支出といえるでしょう。
• 業務委託料
  賃貸管理会社に入居者の募集や管理業務を一任する場合、そちらへの委託費用が発生します。共用部の維持管理を賃貸管理会社が担っている場合もあることから、共益費の一部でこの費用を賄うケースもみられます。
• 減価償却費
  物件の購入額を国の定める「法定耐用年数」で割り、年単位で分割して経費として計上するものです。法定耐用年数は物件の材質や構造によって異なり、一般的に経年劣化しづらい建物ほど年数（＝分割回数）が多い傾向にありますので、賃貸物件の設計検討時には考慮に入れておきましょう。
• 建物修繕費
  経年劣化した壁紙・クロス・床材などの張替費用等がこれにあたります。将来的な修繕を見越して修繕積立金を設ける場合、積立時点では経費にならず、実際の修繕に充てた時点で初めて経費計上が可能となります。
• ローン返済費
  土地購入・賃貸物件建築の初期費用を借入で賄った場合、金融機関へのローン返済が発生します。借入金のうち、ローン自体の返済元金は経費になりませんが、金融機関へ支払う利息や手数料は経費計上することが可能です。
• 広告費
  入居者募集の広告業務を賃貸管理会社へ委託しない場合、各種メディアへの掲載料などの広告費はオーナー負担となり、経費計上の対象になります。

安定した家賃収入を得るコツとは？投資と利回りのバランスを意識しよう

投資と利回りのバランスを意識する

賃貸住宅経営は「投資」である以上、周辺地域の立地条件や、引っ越しによる入居者の需要のタイミングといった様々なリスクにリターンの大きさが左右されます。
その点、建物の建築にかかる金額はそういった外部要因による変動が少ないため、あくまで土地を新規購入して着手する場合と比べてではありますが、不確定要素を低減したうえで収支バランスを予測することができます。ここで着目したいのが、以下3種類の「利回り」という指標です。

• 想定利回り
  満室の場合の年間家賃収入÷初期投資費用（アパートの建築費など）×100

入居者が途切れない、つまり賃貸住宅経営が最もうまく行っている状態を想定した利回りです。

• 表面利回り
  年間の家賃収入÷初期投資費用（アパートの建築費など）×100

実際の年間賃料を参照する利回りです。経費は考慮していないものの、想定利回りよりも入居状況の現実に即した指標と言えます。

• 実質利回り
  （空室率も考慮した年間の家賃収入－年間経費－税金）÷初期投資費用（アパートの建築費など＋リフォーム費など取得時の諸経費）×100

諸経費や税金を差し引いた純利益から算出する利回りです。手元に残るキャッシュ（現金）の状態を如実に反映した数値となります。

このうち、安定した賃貸住宅経営においては、最後に挙げた「実質利回り」を注視することが重要です。もちろん、最大リターンの目安となる「想定利回り」の規模感も重要ですが、空室は当然起こりえますし、満室の状態でも経費が高騰すれば実際の利益は少なくなり、投資した意義が薄れてしまいます。
リスクを低く見積もりすぎず、長期的に見てどの程度キャッシュを確保できるかという収支バランスを考慮に入れながら、賃貸物件への初期投資額を考えると良いでしょう。

家主の仕事内容を把握し業務委託する内容を検討する

計画段階では賃貸物件のクオリティ確保に目が向きがちですが、建築完了後に家主（貸主）が担う仕事内容を知っておくことも必要です。
収益化のスタート後も入退去の手続き・修繕依頼・隣人トラブル解決といった入居者対応や、日常の清掃や見回り点検といった物件管理が求められます。さらには経営者として月々の収支状況の確認、年度末には確定申告と、オーナー自身で動かなくてはならない業務は初年度から数多く存在するものです。
兼業等でこうした日常業務の負担が過大に思える場合は、収支バランスと相談しつつ、賃貸管理会社への業務委託も検討しましょう。

賃貸住宅経営は不動産会社選びが重要！信頼できるパートナーを選ぼう

提案された初期費用やランニングコストをじっくり検討する

経営開始後の不確定要素をできるだけ減らすためにも、提案された初期費用の規模やランニングコストの概算は、他社見積もりと比較するなど広い視野で精査を行いましょう。
自己資金ではなく借入に頼る比重が増大した場合でも、支出の項でご説明した通り、返済の際は利息・手数料部分しか経費計上することができません。そこに想定外の支出も加われば、利益が圧迫され、思うようにキャッシュが残らない可能性も十分考えられるためです。

立地や競合を考慮して初期投資を提案してくれる建築会社を選ぶ

賃貸物件の立地や競合物件といった要素は、地域に住民として住んでいるだけでは把握しづらい事柄が多く、もしも建築を検討している場所がオーナーにとって馴染みのない遠隔地であれば、なおさら把握することが難しくなります。初期投資の規模が適切かどうかの判断が難しい場合には、地域における住宅事情や需要に詳しい不動産会社に相談するのも一考です。

長期の賃貸住宅経営を考慮した収支計画になっているか確認する

「経営」の字が示す通り、賃貸住宅経営は一朝一夕に成果の出る短期的な投資ではありません。個人経営の店舗や会社を運営するように、入居率の推移や経費に応じた収支状況と向き合い、改善しながら長期的に付き合っていく必要があります。
計画と現実との乖離を小さくするためには、想定利回りの数字だけに惑わされず、数十年単位の収支計画を検討したうえで着手することが重要です。

不動産会社だけでなく賃貸管理会社の選択も重要

賃貸住宅経営が投資である以上、立地や物件の将来性を読み切ることは難しいものです。これまで挙げてきたような不動産会社や建築会社は、土地購入や建築計画について高い専門性を持ち、強い味方となってくれますが、長期的・継続的な相談先となる「賃貸管理会社」の適切な選択も欠かせません。
業務委託先の賃貸管理会社は、オーナーにとって日常的に接点の多いビジネスパートナーであるとともに、管理物件の周辺動向や住宅需要についての貴重な情報源ともなりえます。収支計画が適正かどうか、スタートを切る前に相談してみるのも良いでしょう。

【まとめ】

賃貸住宅経営において安定した家賃収入を得るためには、初期投資の規模と支出・収入を適切に把握し、それらのバランスを長期的な目線で見極めることが肝心です。しかしながら、オーナー自身で情報を収集し、妥当性を判断するのは難しい面もあるので、パートナーとなる不動産会社や建築会社、賃貸管理会社といった専門家に相談し進めるのが堅実な方法といえるでしょう。

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