不動産経営に必須のリーシング！業務内容や資産価値を高めるポイントとは？

【目次】

そもそもリーシングとは？その重要性や種別を解説

リーシングは不動産業務のひとつで、テナントビルや商業施設などの賃貸支援を実施し、そのビルや不動産の価値を向上させる重要な役割と言えます。

1）リーシングとは？

商業用不動産は、テナントからの賃料が主な収入源のひとつです。そのため、商業用不動産の収益性を上げ、さらにそのテナントの利用客数の向上も図らなければならないことから、ただ空きテナントを埋められれば良いというわけではありません。そのため、リーシング業務は立地調査からテナントの設計・誘致まで幅広いスキルが求められます。

借主となるテナント側とリーシング業者側との方針や戦略をうまく結びつけ、テナントや不動産全体の集客率を向上させるために、さまざまな専門的スキルを駆使しながらサポートを実施することが主な目的といえるでしょう。

2）リーシングの種別

リーシング業務を依頼する際に、テナント側の借主が支払う報酬体系の種類は主に4種類に分けられます。もっとも一般的なのは「成功報酬型」で、テナント誘致が成約された際に報酬を支払う形式です。既存テナントとの契約解除によりスムーズにテナント誘致を実施したい場合など、短期でのリーシング業務にはメリットの大きい方法です。

反対に、不動産全体のリニューアルや新規開発といった長期的なスケジュールのリーシングの場合は、あらかじめ決められた金額を一定の期間で支払う「固定報酬型」や、固定報酬と成功報酬を組み合わせる形の「固定報酬＋成功報酬型」で誘致が進められることもあります。これに加え、プロジェクト開始から固定で発生していたコストが、成約時のインセンティブと相殺という形をとる「リテイナー報酬型」という体系もみられます。

3）プロパティマネジメントや賃貸仲介との違い

不動産業において、リーシングと混同しがちな単語として「プロパティマネジメント」や「賃貸仲介」などが考えられるかもしれません。リーシングとはどのような違いがあるのでしょうか。

まずプロパティマネジメントは、不動産の賃貸管理・運営を包括する業務を指します。テナントの入居募集から契約管理、不動産の維持・運営から予算・収益の管理まで幅広く実施し、不動産オーナーのニーズを組みながら資産価値を高めることが大きな目的と言えるでしょう。
広義ではリーシング業務もプロパティマネジメントに含まれることもありますが、リーシングはより仲介業務に重きを置くのに対し、プロパティマネジメントは賃貸管理・運用という点を重視する傾向にあります。

次に、賃貸仲介業との違いです。これは、賃貸仲介業のゴールが不動産の空室を減らし、ニーズの合う入居者を確実に入れるという点です。一方で、前述の通りリーシングはテナントを埋めることがゴールではなく、テナントを誘致したうえで集客率を高め、該当の商業用不動産の価値を向上させることがゴールになります。

リーシングの具体的な業務内容

幅広い業務内容であるリーシングですが、改めてどのような流れでテナントの誘致からサポートまでを行うのか、以下に解説します。

1）マーケティング

まずは、担当する商業用不動産がどのような立地で、主な客層や施設のコンセプトはこのような形で……といった立地や建物のコンセプトに関するマーケティングリサーチを実施します。不動産オーナーのニーズを踏まえながら、現在入居しているテナントのリストアップや、周辺の競合施設との比較・分析を行い、的確なテナントの誘致を目指します。

続いて、テナントへの仲介を行うための募集図面の作成や、オーナーとの戦略策定をはじめとした準備を進めます。これを経て、テナント候補の企業へアプローチをしたり、テナント募集の広告を掲載したりして物件紹介を進めていきます。このとき、オーナーとテナント入居に関する条件面を整理し、絶対に譲れない条件と、ある程度柔軟に対応できる範囲を決めておくと良いでしょう。

2）契約・開店サポート

テナントの誘致が成功し契約がまとまったら、開店までのサポートも重要な業務になります。賃貸借契約に関わる準備や、テナントの内装や設備工事のスケジュール調整を開店日まで管理するなどして、テナントのサポートを進めます。

3）リスクを抑えるサブリースという手法もある

これまで解説した通り、リーシング業務はテナントを募集する前のマーケティング調査や分析が非常に重要です。オーナーの意向だけでなく、該当の不動産や地域の立地、客層などによって収益性の高いテナントを提案し、営業活動をしなければ、テナント契約がなかなかまとまらないというリスクが考えられるためです。

そこで、「店舗サブリース」というサブリース業者を仲介してテナント誘致を行う方法もあります。不動産会社とオーナーがサブリース契約を結ぶ間は、テナントが空いてしまっても家賃の保障が受けられることから、空室リスクを回避できるという大きなメリットがあります。
しかし、サブリース契約を締結している間は、不動産会社へ手数料を支払わなければならないため、収益性の面ではデメリットも発生します。

リーシングを実施する際のポイント

効果的なリーシング業務を行うには、ただ空室対策をすれば良いわけではありません。テナントビルや商業施設の価値を高め、集客率を高めるためには以下のポイントに留意することが重要です。

1）新鮮な情報をリサーチする

対象となるテナント候補を抽出する際には、常に新鮮な情報をリサーチすることが、精度の高い調査・分析結果につながります。市場のトレンドや周辺の環境は目まぐるしく変化するため、同じ施設のテナント募集であっても最適なテナントの抽出はそのときによって変わります。そのため、情報収集は常に新しい内容に更新できるように意識することが大切です。

2）テナントミックス計画を練る

テナントミックス計画とは、商業不動産を活性化させるために適切なテナントの組み合わせを計画することを指します。テナントが入るビルや商業施設には、あらかじめコンセプトやターゲットとなる客層が定められ、集客を上げるためにはそのコンセプトやイメージに沿うテナントを誘致しなければいけません。空きスペースを埋めるのはもちろん、集客を上げる理由のひとつですが、テナントミックス計画を経て商業施設やテナントビルのイメージやニーズに合うテナントを選別することで、長期的に施設の価値を高めることにつなげられるでしょう。

3）リーシングの均一化に気をつける

テナントミックスを計画する中で、コンセプトやターゲット層のイメージを守りながらいかにバラエティに富んだテナントの選別を行えるかどうかが、リーシング業務を実施する際の腕の見せどころです。例えばコンセプトや客層に合っているからといって、同じような商品やサービスを扱うテナントばかりを揃えてしまっては、限られた顧客が分散するだけで施設全体の集客を上げることは難しいかもしれません。イメージから外れない程度にさまざまな業種のテナントを入居させることで、消費者に飽きさせない、何度も来店したいと思える空間づくりが可能になるでしょう。

4）信頼できるリーシング会社を選ぶ

このように、リーシング業務はテナントビルや商業施設ごとにさまざまなターゲット層やコンセプトが存在することを理解し、マーケット調査や営業と幅広い業務を担当します。そのため、実績や経験がものをいう業務でもあることから、リーシング業務を依頼する会社選びは慎重に行いましょう。空きテナントを埋めることももちろん、リーシング業務における重要なゴールのひとつではありますが、それだけではなくビルや商業施設の価値を高め、効率的にテナントミックス計画やマーケティングを実施できるリーシング会社を選びましょう。

【まとめ】

リーシング業務は、不動産の価値を高めることがゴールと言えますが、長期的に安定した経営を行うためには事前の調査、戦略や計画の立案から効果的な誘致と、幅広い業務内容を網羅しなければいけません。リーシング会社を選定する際には、これらの幅広い業務を安心して依頼できるような会社を選びましょう。

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