家族からの住宅資金贈与を非課税にできる特例がある？　特例が適用されるための条件とは

【目次】

非課税特例が適用される条件

住宅取得資金贈与の非課税特例が適用されるためには、贈与を受ける人と、取得する住宅それぞれに条件があり、全ての条件を満たす必要があります。

特に重要な条件として、贈与された資金を住宅の購入か建築代金に充てることが絶対条件です。贈与された資金は、家具や家電の購入や住宅ローンの返済に充当することはできません。

贈与を受ける人に関する条件

• 贈与を受ける人は、贈与してくれた人の直系卑属であること（配偶者の親族からの贈与は対象外。養子縁組をしていれば可）
• 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること
• 贈与を受けた年の合計所得金額が2000万円以下（取得住宅の床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は1000万円以下）であること
• 2009（平成21）年分から2023（令和5）年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税」の適用を受けたことがないこと
• 贈与を受けた時に日本国内に住所を有していること

取得する住宅に関する条件

• 登記上の床面積が40㎡以上240㎡以下であること（床面積の半分以上が居住用であること）
• 日本国内にある住宅であること
• 中古住宅の場合は新耐震基準適合であること
• 親族などから取得した家屋、親族などから請け負って新築・増改築した住宅ではないこと
• 贈与を受けた翌年の3月15日までにその住宅に入居して、暮らし始めていること
• 1000万円枠を適用するには、次のいずれかの基準を満たしているという証明書の提出が必要

省エネ

ZEH水準（断熱等性能等級5以上 かつ 一次エネルギー消費量等級6以上。ただし、令和5年12月31日までに建築確認もしくは令和6年6月30日までに建築された住宅については経過措置あり）

耐震

耐震等級2以上 または 免震建築物

バリアフリー

高齢者等配慮対策等級3以上

住宅資金贈与の非課税特例の仕組み

基本的に、他人から無償で財産を贈与された場合、金額に応じた贈与税を支払う必要があります。しかし、住宅取得のために、父母や祖父母などの直系尊属から18歳以上の子どもや孫へ資金を贈与する場合、省エネ住宅や耐震性能の高い住宅なら最大1,000万円、一般的な住宅なら500万円までを控除することができます。これが住宅資金贈与の非課税特例です。

この特例は年間110万円の基礎控除を受けられる「暦年贈与」や、プラス2,500万円まで非課税にできる「相続時精算課税制度」とも併用できます。また、住宅資金贈与の非課税制度には適用期限があり、2026（令和8）年12月31日までの贈与が対象となります。

省エネ住宅を新築するにあたって祖父母から3,000万円を贈与され、暦年贈与も併用したときの課税対象額と特例税率を計算してみましょう。

新築時、省エネ住宅であれば、非課税限度額が通常の500万円から、3,000万円になるため、住宅資金贈与の非課税特例を最大限活用することができます。

贈与額－（非課税特例＋基礎控除）=課税対象額

3,000 － ( 1,000 ＋ 110）＝1,890（万円）

↓

↓

課税対象額×税率－控除額＝贈与税額

1,890 × 0.45 － 265 ＝585.5（万円）

贈与税の税率は10～55%で課税価格に応じて変動し、課税価格に応じた税率と控除額が定められています。直系尊属（祖父母や父母）からの贈与で、18歳以上であれば、特例用の税率と控除額が適用されるので、この例での贈与税は585.5万円になります。

• 585.5万円の納税を避けたい場合は、累計2,500万円まで年間110万円を非課税とする「相続時精算課税制度」を利用すれば住宅資金贈与の非課税特例や基礎控除と合計して3,600万円まで控除できるようになるので、贈与時の課税対象額をゼロにすることもできます。

贈与額－（非課税特例＋基礎控除+精算課税枠）= 課税対象額

3,000 － (1,000 ＋ 110 ＋ 2,500） =　0（万円）

ただし、この時贈与された3000万円は、将来祖父母が亡くなった場合の相続財産に含まれるので注意が必要です。相続時の財産に贈与分が加算された合計額で、改めて相続税が計算されることになるので、相続資産が多い場合は、相続税が高額になる可能性があります。

住宅取得資金贈与の非課税特例を受けるための手続きと、申告時に失敗しないための注意点

住宅取得資金贈与の非課税特例を受けるための手続きで、注意したほうがいい点をまとめて紹介します。

特例を受けるためには

まず、特例を受けるためには、たとえ贈与税額が最終的に0円になるとしても、贈与税の申告書の提出期間内に贈与税の申告書及び一定の添付書類を提出する必要があります。必要な書類を準備したうえ、贈与を受けた人の住所を管轄する税務署で申告手続きをします。申告できる期間は、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までです。

申告手続きに必要な書類は、贈与を受ける人の戸籍謄本、所得税に係る合計所得金額がわかる書類などが必要ですが、状況によって必要な書類が変わる可能性があるので、事前によくご確認ください。

相続税の申告のためのチェックシート（令和６年分以降用）

まとめ

申告漏れや使途違反が指摘された場合は、住宅取得資金贈与の非課税特例が受けられなくなり、加算税や延滞税を含む追徴課税が発生するリスクが生じることもあります。住宅取得に関連する契約書や、資金の使い道を示す領収書などは、適切に保管しておくことが重要です。

制度の詳細は複雑なので、利用にあたっては税理士や専門家に相談しましょう。

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