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【目次】
土地活用において無視できない存在である固定資産税。
固定資産税とは、土地や建物の所有者がその資産価値に応じて算定された税額を、その土地や建物の所在する市町村に納める地方税のことです。
なお、所在地が東京都特別区（23区）の場合のみ例外的に東京都に納税することになります。東京都の特別区以外や、北海道・大阪府・京都府は市町村への納税です。用途は徴収した市町村が決めることができ、道路や学校、公園など、日常生活で利用する公共施設の整備、介護・福祉などの行政サービスにも使われています。
納付の対象となるのは、その年の１月1日時点の所有者。所有者とは、市区町村の固定資産台帳に登録されている人のことです。賃貸住宅経営をしている場合は、所有する土地と建物に対して固定資産税がかかります。
固定資産税の税額は、どのような基準に基づいて算出されているのでしょうか。
固定資産税の税額は、「固定資産税評価額」に固定資産税の税率をかけて計算されます。固定資産税評価額とは、国土交通省が毎年発表する土地の価格である「公示価格」に基づいて市町村が決定したものです。土地の固定資産税評価額は公示価格の70％程度、建物は建築費の50～70％程度とされています。
いっぽう、所有する土地や建物が固定資産税の軽減措置の対象である場合、「課税標準額」（算出するための基礎となる金額）を出す必要があり、「固定資産税評価額」とは一致しません。この課税標準額を知る方法には以下2つがあります。
１．納税通知書を確認する
市町村もしくは都から送られてくる納税通知書を確認することで、所有する土地と建物の固定資産税評価額に軽減率をかけた「課税標準額」がわかります。
２．市町村役場で「固定資産税評価証明書」を取得する
市町村役場で固定資産の所有者や所在地、課税標準額などが記載されている「固定資産税評価証明書」を取得することでも確認が可能です。なお、東京都の場合は最寄りの都税事務所などで取得できます。
ここから、固定資産税の税額を出す方法を具体的に解説します。まずは、「土地（更地）」と「建物」の場合、その算出方法は以下の通りです。
＜土地（更地）と建物の固定資産税の税額＞
固定資産税評価額 × 税率1.4％
更地の土地や建物の場合、固定資産税評価額に1.4％をかけた金額が納税額になります。
次に、土地に住宅が建てられている住宅用地の場合を解説します。住宅用地の場合は、「小規模住宅用地の特例」を受けることができます。この特例は、住宅用地の200m2までの部分の固定資産税が1/6、それを超える部分の面積は1/3に軽減されるというもの。市区町村ごとの各種軽減措置によって軽減率が変動するため、確認しておくとよいでしょう。
＜土地（住宅用地）の固定資産税の税額＞
課税標準額（固定資産税評価額の1/3もしくは1/6）× 標準税率1.4％（異なる市町村あり）
また、市町村と都は3年に1度、固定資産税の対象となる土地と建物について税額算定の基準となる固定資産税評価額の見直す「固定資産税の評価替え」を行います。土地については評価額が上下する可能性がありますが、建物については建築年数の経過に伴って評価額が下がる傾向にあります。
年に一度、土地や建物の所有者のもとに納付書が届く固定資産税。ここでは、固定資産税を納める際に覚えておきたいポイントについて紹介します。
固定資産税の納税通知書に、固定資産税だけでなく「都市計画税」の納付額が記載されている場合があります。
都市計画税とは、市町村や都が都市計画事業や土地区画整理事業を行う際、道路の建設や上下水道の整備、公園の整備などに必要な費用に充てるために課す税金で、固定資産税とは別の税金になります。
都市計画税が課されるのは、都市計画法に定められた都市計画区域内にある「市街化区域」に指定された土地と建物。税率は市町村や都によって異なり、上限が0.3％までと定められています。都市計画税の計算方法は以下の通り。市区町村が新たに都市計画事業や土地区画整理事業を行うと、市街化区域の指定が変更される場合もあります。
＜都市計画税の計算方法＞
固定資産税評価額×0.3％（標準税率）＝都市計画税額
固定資産税の納付書は、市町村や都から4～５月にかけて届きます。納付書では４期に分けて納付することも、第１期にまとめて4期分を納付することも可能です。４期に分けて納付する場合は、市町村と都によって納付期限が異なります。支払い（納付）は、金融機関の窓口やコンビニなどでできるほか、口座振替、クレジットカード、スマホの決済アプリが利用できる場合もあります。市町村や都の公式サイトまたは担当窓口にてご確認ください。
万が一、固定資産税を滞納するとどうなるのでしょうか。
納税通知書に記載されている納付期限までに固定資産税の支払いができなかった場合、納付期限を過ぎた時点から延滞金が発生します。
延滞金は、固定資産税とは別に納めなければなりません。そして、納付期限を過ぎてから20日以内に「督促状」が市町村や都から届きます。督促状が届いた後も滞納を続けると、市区町村から最終通告として「催告書」が送付されます。
催告書は、納付を催促するだけでなく、納付されない場合は法的手段に訴えることを通告するもの。催告書が届いても固定資産税を支払わなかった場合は、司法を経由せず、市町村や都によって財産の差し押さえが行われます。固定資産税の支払いが難しくなった際には、市町村や都の窓口へ早急に相談することが大切です。
固定資産税はすべての土地・建物に課税されるわけではなく、土地の課税標準額が30万円未満、建物の課税標準額が20万円未満の場合は対象外となります。
また、土地定着性のない建物や設備、たとえば、基礎に固定されておらず、撤去が容易なコンテナやプレハブなども対象外です。ただし、対象外になるかは市町村や都の役場の判断に基づきます。土地活用の場合は特に、計画段階で専門家に確認しておくと安心です。
賃貸住宅経営において必要経費を極力抑えることは大切。固定資産税についても、納税額を少なくできれば、当然ながら収支計画にゆとりが生まれ、安定的な経営につながります。特に固定資産税は、土地の取得時などに一度だけ納める税金ではなく、毎年納付が必要な税金であることから、節税効果は大きいといえます。
固定資産税を節税する方法にはどのようなものがあるのでしょうか。大きく分けると以下の4つの方法が考えられます。
前述のように、土地に住宅が建っている場合は住宅用地とみなされ、「小規模住宅用地の特例」を受けることができます。
「小規模住宅用地の特例」は、住宅用地の200m2までの部分の固定資産税が1/6、それを超える部分の面積は1/3に軽減されるというもの。
更地を所有している場合は、アパートなどの賃貸住宅を建てることで、節税と家賃収入を得ることの2つがかなうことになります。
「認定長期優良住宅」に認定される建物を建てると、固定資産税が半額になる期間が延長されるメリットがあります。
「認定長期優良住宅」とは、住宅を長期にわたり良好な状態で使用するための構造・設備を備え、耐震性、省エネ性などの基準をクリアした住宅です。
長期優良住宅の基準をクリアするには高い建築技術や知識が必要で、なおかつ申請の手続きも行わなければなりません。「認定長期優良住宅」の建築を検討する場合は、建築経験が豊富な会社に相談するのがおすすめです。
固定資産税が毎年1月1日の所有者に課せられることを考慮すると、古家の立つ土地を所有していて、解体の予定がある場合、解体時期を調整することで節税が可能です。
なぜなら、土地に住宅が建っている場合は住宅用地とみなされるため、１月１日より後に建物を解体しても「小規模住宅用地の特例」を受けることができるためです。ただし、解体した後に更地のままの状態で年をまたぐと、次の年の固定資産税の額は上がる（軽減措置が適用されなくなる）ため注意が必要です。
分筆とは、土地を登記簿に登録する際、土地を複数に分割して登記することです。例えば、住宅用地と更地が混在している土地を所有している場合、土地を分割して住宅用地のみにすれば節税できる可能性があります。分筆をおこなう際には測量の費用などがかかるため、節税効果があるかどうか、不動産会社等に相談することをお勧めします。
固定資産税の節税の方法には以上のようなものがあります。ただし、節税にならないケースもあるため、専門家に相談すると安心です。
本記事では、固定資産税の基本をご紹介しました。所有する土地を更地のままにしておくのか、住宅用地とするのかで、固定資産税の税額は大きく変化します。土地活用を検討している場合は、収支計画にも大きな影響を与える固定資産税も加味して活用方法を検討することが大切です。
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