土地活用の第一歩は「造成工事」から！ 賃貸住宅を建てる前に知っておきたい基礎知識

【目次】

造成工事とは？　土地活用における役割と重要性を整理しておこう

そもそも「造成工事」とは何なのか。まず造成工事の役割と重要性を整理していきます。

土地を安全かつ安定的に利用するための「土台づくり」

造成工事とは、土地を有効活用するために、土地の形状や状態を整える工事の総称です。賃貸住宅を建てるなど、土地活用を始める前に敷地を建築に適した状態に整えるための「土台づくり」であり、スタート地点ともいえます。

造成工事の役割は、単に地面を平らにすることではありません。建物を安全に支えるための地盤を整え、不同沈下や雨水浸水などの将来的なトラブルを防ぎ、長期的な資産価値を維持することにあります。
土地の状態が不安定なまま建築を進めると、建物の傾きや基礎の不具合、排水不良による建物の劣化など、賃貸住宅経営面にも影響を及ぼす問題が起こりかねません。逆に、土地の特性に応じた造成工事を施せば、そうしたリスクを抑えやすくなります。

造成工事が必要になりやすい土地の特徴とは

造成工事が必要になる土地の代表例として、まず挙げられるのが「高低差のある土地」です。道路との間に段差がある敷地や、傾斜地、低地などは、そのままでは建物などを建築しにくく、盛土や切土、場合によっては擁壁工事が必要になります。

また、軟弱地盤や埋立地など、地盤強度に不安がある土地も注意が必要です。こうした土地では、建物を安全に支えるために地盤改良工事が必要になることがあります。さらに、樹木や雑草が繁茂している土地、長期間使われていない土地、雨水がたまりやすく排水環境に課題のある土地でも、建築前の整備が欠かせません。

土地オーナーさまにとって大切なのは、活用できそうな土地でも、建築の観点では追加工事が必要になる場合があるという点です。造成工事の有無によって、建築計画の進めやすさも、将来の収益の安定性も変わってきます。

どんなときに必要になる？　土地の状態に合った造成工事の種類と工法

造成工事では、土地の状態に合わせて適切な工法を選択する必要があります。ここでは代表的な工事の種類と、その特徴を解説します。

造成工事の基本となるのが「整地」と「伐採・伐根」

整地は、土地の表面を平らに整え、建築に適した状態にする最も基本的な工事です。段差や凹凸をなくす、大きな石やゴミを取り除く、重機で踏み固める作業などを含みます。
ここで重要なのは、土地の活用方針をあらかじめ決めてから整地を行うことです。どのような建物をどの位置に建てるかが決まっていない状態で整地すると、あとから配管や高低差の処理を見直す必要が生じ、結果的に追加工事でコストが増える可能性があります。

伐採・伐根は、敷地内の樹木や草木を取り除く工事です。伐採は地上部分を除去する作業、伐根は必要に応じて根まで取り除く作業を指します。伐採だけで済ませると、残った根が再生したり、将来的に建物や配管へ悪影響を及ぼしたりすることがあります。
また、木の根が湿気を呼び込み、シロアリや地盤沈下の原因になることもあります。費用はかさみますが、賃貸住宅経営の長期的な安定性を考えれば、必要に応じた伐根は重要な工程です。

不同沈下のリスクを抑える「地盤改良工事」

建物の荷重を支えきれない地盤では、地盤改良工事が必要になります。地盤改良が必要な土地は、地盤調査で軟弱地盤や不同沈下のリスクが高いと判定されたケースが中心で、埋立地、盛土、田畑、川・海沿いなどの地盤が柔らかいエリアなどが該当します。
地盤改良工事には主に以下の３つの工法があり、建築する建物の規模や土地条件に応じて適切な工法が選ばれます。

・表層改良工事

地表近くの土に固化材（セメント系など）を混ぜて強度を高める方法です。
比較的浅い層の改良に用いられます 。

・柱状改良工法

地中に柱状の改良体をつくり、その柱で建物を支える方法です。
地表から2〜8m程度の軟弱地盤に適しており、戸建住宅から中層マンションなどの中規模建築物まで幅広く用いられる一般的な工法です。

・鋼管杭工法

鋼管を地中深くまで打ち込み、地下の硬い支持層で建物を支える方法です。
強固な支持を得られますが、コストは高くなる傾向があります。

敷地を使いやすくする「盛土・切土・土留め（擁壁）」

高低差のある土地や傾斜のある土地、道路よりも低い土地では、敷地を平らにして建物を建築しやすくするために盛土や切土、土留め（擁壁工事）を行います。盛土は低い部分に土を足して高さを調整する工事、切土は高い部分を削って平らにする工事です。また、高低差が大きい場合には、土砂の崩れを防ぐために擁壁を設ける必要があります。
こうした工事を行うことで、建物の設計自由度が高まり、土砂崩れや浸水のリスクも抑えやすくなります。一方で、工事の規模が大きくなりやすく、費用や工期がかさみやすい点には注意が必要です。

雨水トラブルを事前に防ぐための「排水対策」

水はけの悪い土地などで重要になるのが排水対策です。排水対策には、地表の勾配や舗装によって雨水を流す「表面排水」と、透水管や砕石層などを使って地中に排水する「地下排水」があります。適切な対策を施すことで、地盤の侵食や浸水被害のリスクを軽減できます。
排水計画が不十分だと、敷地内に雨水がたまり、建物の劣化や近隣トラブルにつながる可能性もあるため、建築計画と合わせて十分に検討しておきましょう。

工事の流れと費用相場に加え、法規制や各種届出も事前確認が必要

造成工事は、建物の着工前に行われる重要なステップです。全体の流れとコスト感を把握し、時間的にも余裕を持って対応することが大切です。

造成工事は調査・計画・申請・施行の順で進む

工事は一般的に以下の５つのステップで進みます。

Step 1：敷地・地盤調査

まずは専門業者による詳細な調査を行います。土地の形状だけでなく、地中の強度や地下水位、周辺環境（電柱や隣接地の状況）を把握します 。

Step 2：造成計画・工法検討

調査結果をもとに、どの程度の工事が必要か、どの工法が適切かを検討します。ここでコストと安全性のバランスを見極めることが重要です 。

Step 3：各種申請・届出

造成工事の内容や規模によっては、各自治体への申請・届出、許可が必要になる場合があります。無許可で工事を行うと、是正指導により工事がストップするなど、計画全体に影響が出る可能性があります 。

Step 4：造成工事の実施

計画に基づき施工を開始します。期間は内容により数日から数週間、大規模な場合は数ヶ月に及ぶこともあります 。

Step 5：完了確認・次工程へ

仕上がりを確認し、問題がなければ建物の基礎工事へと引き継がれます。

費用相場は、相続税評価で使われる「宅地造成費」も参考に

造成工事の費用は土地の条件（広さ、高低差、地盤の硬さ、前面道路の幅員など）に大きく左右されます。費用の目安を把握するための目安としては、相続税評価で使われる「宅地造成費」を参照する方法もあります。

東京都における令和７年度の指標例を挙げると、次のような項目が示されています（※標準的な工事の指標）。
https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r07/tokyo/tokyo/others/d210300.htm

・整地費：1平方メートルあたり 約800円 

・伐採・伐根費：1平方メートルあたり 約1,100円 

・地盤改良費：1平方メートルあたり 約2,100円 

・土盛費（盛土）：1平方メートルあたり 約7,800円 

・擁壁工事：1平方メートルあたり 約83,600円 

例えば、100坪（約330平方メートル）の土地であれば、整地費は264,000円となります。

ただし、これらはあくまで目安です。実際には、敷地条件や工法、搬入経路、地域差などによって金額は大きく変動する可能性がある点には留意しておきましょう。

土地オーナーさまとして事前に準備しておきたいこと

土地オーナーさまが特に注意したいのは、造成工事では想定外の追加工事が発生しやすいことです。
たとえば、調査の結果、当初の想定より地盤が弱かった、地中に埋設物が見つかった、排水条件の見直しが必要になった、といったケースです。こうした追加工事は建築費全体にも影響するため、あらかじめ余裕を持った資金計画を立てておくことが重要です。

また、工事の流れでも触れたように、造成工事には法規制や各種許可が関わる場合があります。工事内容によっては、都道府県などの自治体への確認、必要な届出や許可申請が必要になることもあります。無理に先へ進めてしまうと、是正や追加対応が必要になることもあるため、法的な確認は欠かせません。

このように造成工事は、多くの技術的な判断や法規制などを伴います。専門家と相談しながら進めることが、建物の品質や経営の安定性を支える“見えない基礎”をしっかりと仕上げ、結果として費用やリスクを抑える近道になります。

まとめ

造成工事は、土地活用を始める前に土地を安全かつ安定的に利用できる状態へ整える重要な基礎工事です。土地の状態に合う工法を選ぶこと、費用は土地の条件によって大きく変化する点を理解しておくこと、そして事前の調査と専門家への相談をしっかり行うこと。これらを念頭に置き、確かな一歩を踏み出すことが、賃貸住宅経営の成功につながる鍵となるでしょう。

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