土地の使用賃借とは？使用貸借・賃貸借との違いや相続・契約書の注意を解説

【目次】

土地の使用貸借とは？　賃貸借契約との違いや親子間の事例

使用貸借とは？　親子間でよくあるケース

「使用貸借（しようたいしゃく）」とは、民法第593条で定められた契約の種類の一つです。無償で物を貸し借りする契約を示す法律用語になります。土地の場合、主に親子や親族間で使用貸借が実施されるケースが多く見られます。

たとえば、「親が所有している土地の上に、子どもが自分名義で自宅を建築する」といった事例です。この場合、子どもは親から土地を購入しているわけではなく、毎月の地代（賃料）を支払っているわけでもなく、無償で土地を使用している状態となります。このような無償の貸し借りが使用貸借に該当します。

法律上は口約束だけでも使用貸借は成立しますが、後々のトラブルを防ぐためにも書面での契約書作成があると安心です。

なお、使用貸借（しようたいしゃく）の誤用にありがちなのが「使用賃借（しようちんしゃく）」。法律用語に使用賃借（しようちんしゃく）には存在しないため、注意して使用しましょう。

使用貸借と賃貸借の4つの違い

民法では、物の貸し借りを「使用貸借」と「賃貸借」に分けて定めています。土地の場合、両者の主な違いは以下の4点です。

１）対価の有無

無償で貸し借りする場合は「使用貸借」、賃料などの対価を受け取って貸し出す場合は「賃貸借」となります。

２）借地権の発生

賃貸借の場合は借主を守るための強い権利である「借地権」が発生しますが、使用貸借の場合はこの借地権が発生しません。つまり、使用貸借は借主の立場が比較的弱い状態といえます。

３）対抗要件の欠如

持ち主が、土地を第三者に売却したケースなどで、賃貸借と使用貸借には違いが出てきます。賃貸借であれば、借主は借地権にもとづき「自分には土地を借りつづける権利がある」と主張（対抗）できます。しかし、使用貸借には対抗要件がないため、貸主が土地を第三者に売却した場合、借主は原則としてその土地に住み続けることができなくなります。

４）必要費の負担

使用貸借においては、その土地を使用・維持するためにかかる通常の必要費は借主が負担すると民法で定められています。

ただし、固定資産税や都市計画税について、法律上は土地の所有者（貸主）が納税義務を負うものであり、厳密には必要費には含まれません。とはいえ、税務実務上は、借主が固定資産税相当額までの金額を負担しても、税務署から「地代の支払い＝賃貸借」とはみなされないとされています。そのため、実態として借主が固定資産税相当額を支払うケースも見られます。

使用貸借はいつ終了する？　相続や立ち退きについて

使用貸借が終了するタイミング

使用貸借は、無期限に継続するわけではありません。主に以下のようなタイミングで終了します。

• 契約で定めていた期間が満了したとき
• 使用収益の目的が完了したとき

「使用収益の目的」とは、「収益」という言葉でわかりにくくなっていますが、その土地を使えることでどんな利益を得られるかという前提のことです。土地の場合、「家を建てて住めるという利益」「資材置き場に使える利益」など、設定した目的が達成されたり、その用途で使われなくなったりした時点で終了となります。

「子に土地と住宅を貸していたが、独立して生計を立てられるようになったため、使用貸借を終了する」といった事例があてはまります。

また、そもそも使用貸借契約を結んでおらず、口約束だけで特に期間を定めていなかった場合、永久に使用貸借が続くわけではなく、貸主の判断でいつでも使用貸借を解除することができます。

貸主・借主が死亡した場合の相続

当事者が死亡した場合、死亡したのが貸主か借主かによって、対処方法が異なります。

まず、貸主（オーナーさま）が死亡した場合、契約は終了しません。貸主としての地位がそのまま相続人に引き継がれることになります。

一方で、借主が死亡した場合は、原則として使用貸借契約は終了となります。借主の権利は相続人には引き継がれません。

ただし、借主が死亡した場合でも、あらかじめ契約内で「借主死亡後も配偶者が住み続けられる」といった特約を定めていた場合や、貸主との間で合意が取れた場合は、例外的に契約が存続することがあります。

立ち退き請求と解除方法

使用貸借は借地借家法の適用外となるため、賃貸借のように借主が強く保護されることはありません。したがって、貸主から立ち退きを求める際に「正当事由」は不要です。

基本的には、以下のタイミングで契約解除が可能です。

• 貸主側からの解除：契約期間も目的も定められていなかった場合、いつでも解除が可能です。
• 借主側からの解除：いつでも解除が可能です。

なお、当事者間の信頼関係が著しく破壊されたと司法によって判断された場合も、契約解除が認められる傾向にあります。

しかし、借主が実際に居住している土地の場合、貸主都合による立ち退き要求は6か月以上前に通知するなどの手順を踏まなければ大きなトラブルに発展しやすいため、十分な配慮が必要です。

法的な立ち退き料の支払い義務もありませんが、実務上は円満な解決を図るために解決金として支払われることもあります。

相続トラブルを防ぐ「使用貸借契約書」の作成ポイント

親族間の使用貸借でトラブルが起きやすい理由

親族間だからこそ「言った・言わない」のトラブルが起きやすいのが使用貸借の注意点です。ここでは、親の土地に子どもが家を建てたケースを例に、使用貸借でトラブルが起こりやすい3つの理由を解説します。

１）相続時のトラブル

たとえば、長男だけが親の土地を無償で使っていたなどの場合が考えられます。

親の相続が発生した際に、ほかの親族などから「長男はすでに土地を使うことで利益を得ているのだから、相続分を減らすべきだ」と不満が出て、遺産分割協議が難航することがあります。

２）立ち退き時のトラブル

親側の事情が変わり、「老後の資金のために土地を売りたい」などの理由から子どもに立ち退きを求めても、子どもが生活の拠点を失うことを恐れて拒否し、親族間で争いになるケースです。

３）税金に関するトラブル

親に配慮して、子どもが毎月、たとえ少額でも金銭を払っていた場合、税務署から「無償の使用貸借ではなく、有償の賃貸借である」と判定されてしまうリスクがあります。賃貸借とみなされると、土地の評価額や相続税評価の計算に大きな影響を及ぼします。

なお、前述のとおり、固定資産税の金額を借主が支払うことは、「賃料の支払い」とはみなされません。それを超える金額を支払ってしまうと、税務署から賃貸借と判定されるリスクが生じる点は留意が必要です。

上記3つのトラブルや税務署への説明対策（贈与税対策など）のためにも、口約束で済ませず「使用貸借契約書」を作成しておくことをおすすめします。

使用貸借契約書に盛り込むべき項目

契約書を作成する際は、後々の解釈違いを防ぐため、以下の項目を明確に記載しましょう。

• 契約の目的（「長男〇〇の自宅建築および居住のため」など）
• 契約期間（または終了の条件）
• 公租公課（固定資産税・都市計画税など）の負担区分
• 契約の解除条件や、更地にして返すなどの原状回復義務について
• 無償での貸し借りであること（使用貸借であることの明記）

土地の広さや家庭の状況など、想定されるトラブルや適切な契約内容はさまざまです。インターネット上にある契約書のテンプレートをそのまま使用するのではなく、個別の事情に合わせて、弁護士や司法書士などの専門家に相談しながら契約書を作成することをおすすめします。

法的に不備のない書面をしっかりと残しておくことが、オーナーさまとご家族の将来の安心につながるでしょう。

専門家への相談と土地活用の検討

すでに子どもに土地を貸し出している状態で将来の相続を迎える場合、使用貸借契約書が残されていれば手続きや話し合いがスムーズに進みます。

もし契約書がない場合は、オーナーさまご自身の意思を「遺言書」という形で整理しておくことが重要です。土地を借りていないほかの親族などが不公平感を抱かないよう、配慮をしておくとよいでしょう。

契約書の作成や税務上の判断に迷った際は、税金面は税理士へ、契約書や遺言書の作成は行政書士などの専門家へ早めに相談しておくことで、大切なご家族間のトラブルを未然に防ぐことができます。

まとめ

土地の使用貸借は親族間で容易に行える反面、将来の相続や立ち退きの際にトラブルの火種になりやすい側面を持っています。賃貸借との違いや法的な権利の範囲を正しく理解したうえで、曖昧な口約束で終わらせず、しっかりと契約書を取り交わしておくことが賃貸経営・資産管理の基本といえるでしょう。

おすすめ記事

50坪の土地があったらどうする？おすすめの土地活用法

軽減措置もあり！アパート経営でかかる固定資産税について解説

アパート経営にかかる税金はいくら？税額をシミュレーション