4階建て注文住宅のすべて！設計・費用・法規制のポイントを徹底解説

【目次】

都市部では土地の広さに限りがあるため、4階建て住宅は狭小地を有効活用できる手段として注目されています。また、二世帯住宅や賃貸併用住宅、店舗併用住宅など、多様な用途に対応できることも大きな魅力です。しかし、建築費用や法規制、構造上の注意点など、慎重に考慮すべき点も多くあります。本記事では、4階建て住宅のメリット・デメリット、設計のポイント、建築費用の相場などを詳しく解説します。

4階建て注文住宅のメリット

4階建て住宅は、限られた土地でも十分な延べ床面積を確保できる点が大きな魅力です。ここでは、具体的なメリットを紹介します。

限られた土地を有効活用できる

都市部では土地の広さに限りがあるものの、4階建てにすることで十分な延床面積を確保し、快適な住環境を実現しやすくなります。特に、狭小地や間口の狭い敷地では、日当たりや風通しを確保するためにも、縦方向に空間を広げる工夫が必要です。また、1階部分を駐車場にすれば、限られた土地を効率的に活用しながら、生活スペースを広げることも可能です。さらに、屋上にテラスを設置すれば、屋外空間を有効に活用でき、暮らしの幅が広がるでしょう。

二世帯住宅や賃貸併用住宅に最適

4階建て住宅は、フロアごとに生活空間を分けられるため、二世帯住宅としても適しています。たとえば、1階を親世帯、2～4階を子世帯にすることで、お互いのプライバシーを確保しながら、安心して生活できる環境を整えられます。また、一部のフロアを賃貸にすれば家賃収入を得られ、住宅ローンの負担を軽減できる点もメリットです。狭小地であっても、工夫次第で暮らしを充実できるだけでなく、資産としての活用も可能になります。

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店舗併用住宅としても活用できる

4階建て住宅は、1階を店舗やオフィス、2階以上を居住スペースにすることで、自宅と仕事を両立しやすい点が魅力です。特に駅周辺や商業エリアでは、生活の利便性が高いうえ、立地を活かした事業展開もしやすいため、多くの人に選ばれています。また、住居と店舗を兼ね備えた物件は需要が高く、将来的に1階部分をテナントとして貸し出すことで、家賃収入を得ることも可能です。事業を行いながら賃貸経営による収益も見込めるため、長期的な資産活用の選択肢としても有効といえるでしょう。ただし、空きテナントのリスクを避けるためにも、立地や業種に適した設計・計画を慎重に行うことが重要です。

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4階建て注文住宅のデメリット

4階建て注文住宅を建てる際は、コストや利便性などを慎重に考慮する必要があります。ここでは、具体的なデメリットについて解説します。

建築コストが高くなりやすい

4階建て住宅は、耐震性や耐火性の確保が求められるため、建築コストが高くなる傾向があります。特に、耐震性を強化するために鉄骨造やRC造を採用すると、坪単価が上がるのは避けられません。さらに、4階建て以上の建物では、基礎工事や補強工事の費用も増加するため、慎重な予算計画が必要です。加えて、エレベーターの設置や耐火建築物の基準を満たすための工事に追加のコストも発生するため、事前に詳細なコストを確認し、予算を確保しましょう。

階段による負担やエレベーターの設置が必要になることも

4階建て住宅では、移動距離が長くなるため、高齢者や小さな子どもがいる家庭は注意が必要です。階段の昇り降りが負担になりかねませんし、将来的なバリアフリー対応を考える場合は、エレベーターの設置を検討する必要があるでしょう。ただし、エレベーターの設置には高額な費用がかかるうえ、定期的なメンテナンス費用も発生します。そのため、コスト面を考慮しつつ、長期的な利便性も踏まえて慎重に計画を立てましょう。

厳しい法律や建築ルールがある

4階建て以上の建物には、建築基準法や消防法などの厳しい法規制が適用されます。特に防火地域では、耐火建築物の基準を満たす必要があり、使用できる建材や構造に制限が生じる場合があります。また、建ぺい率や容積率、高さ制限などの規制により、設計の自由度が下がる可能性もあるでしょう。そのため、事前に自治体の条例や規制を確認し、計画段階から専門家と相談しながら、法規制を考慮した設計を進めることが重要です。

4階建て注文住宅の設計ポイント

4階建て住宅の設計では、間取りや構造の選定、耐震・耐火性能の確保など、用途に応じた工夫が求められます。以下で詳しく解説します。

間取り・設計の考え方

4階建て住宅の設計では、住まいの用途に応じた間取りの工夫が求められます。たとえば、二世帯住宅の場合、各階ごとに世帯を分けることでプライバシーを確保しながら快適に生活できます。店舗併用住宅では、1階を店舗・オフィスとし、2階以上を居住スペースにするレイアウトが一般的です。また、狭小地では採光や通風を確保する工夫が欠かせません。吹き抜けや大きな窓を取り入れることで、快適な住環境を実現し、住みやすさと機能性を両立することが重要です。

構造の選び方

4階建て注文住宅の構造選びでは、耐久性、コスト、施工期間を総合的に考慮する必要があります。木造は比較的コストを抑えられますが、強度や耐火性に制約があり、4階建て以上には適さない場合があるため、注意が必要です。鉄骨造は耐震性が高く、柱の間隔を広く取れるため、間取りの自由度が高いのが特徴です。一方、RC造（鉄筋コンクリート造）は耐火性と耐久性に優れ、長期的な資産価値は高いものの、建築コストも高くなる傾向があります。目的や予算に応じて、適切な構造を選択することが重要です。

耐震性・耐火性の確保

4階建て住宅は、耐震性と耐火性の確保が法律で義務付けられており、特に厳しい基準が適用されます。耐震性を高めるには、地震の揺れを吸収し、建物の損傷を軽減できる制振ダンパーの設置が有効です。また、防火地域では耐火建築物としての基準を満たす必要があり、外壁や屋根には耐火性能の高い建材を使用することが求められます。これによって、火災の延焼を防ぐとともに、建物の安全性を高めることが可能です。

地盤の強度

4階建て注文住宅は、建物の重量が増すため、地盤の強度を確認することが不可欠です。建築前に地盤調査を実施し、必要に応じて地盤改良を行うことで、建物の安全性を確保できます。適切な対策を講じずに建築した場合、耐震性の低下に加え、地盤の沈下による「不同沈下」が発生し、建物が傾くリスクがあります。特に、軟弱地盤では、杭基礎やベタ基礎の採用が効果的です。専門家と相談しながら、安全な基礎工事を計画することが重要です。

4階建て注文住宅の建築費用とコストを抑える方法

4階建て住宅の建築費用は、構造や仕様によって大きく変動します。そこで、建築費用の相場と、コストを抑える工夫について解説します。

建築費用の相場

4階建て住宅の建築費用は、構造や仕様によって大きく異なります。一般的な坪単価の目安は、木造が約80万円、鉄骨造が100万円以上、RC造が120万円以上です。たとえば、各階の床面積が30坪で、4階建て住宅（総延べ床面積120坪）を建てる場合、木造で約9,600万円、鉄骨造で約1億2,000万円、RC造では約1億4,400万円以上の費用がかかる可能性があります。ただし、これらは本体工事費の目安であり、仕様や設備の選択によって大きく変動します。そのため、事前に複数のハウスメーカーや工務店から見積もりを取得し、適切な予算計画を立てることが重要です。

コストを抑える方法

建築費用を抑えるには、設計の工夫が不可欠です。特に、施工が容易な凹凸の少ない四角い形状を採用することで、施工コストを削減できます。また、シンプルな間取りやデザインを取り入れることも有効です。

さらに、無駄なオプションを省き、標準仕様の建材や設備を活用することで、コストダウンが可能になります。加えて、複数の建築会社から見積もりを取り、コストパフォーマンスの高い施工会社を選ぶことも重要なポイントです。

また、長期優良住宅認定やZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）補助金などの制度利用を活用することで、総コストを抑えられる可能性があります。事前に調べ、補助金の申請準備を進めることをおすすめします。

4階建て注文住宅を建てる際の法規制

4階建て住宅は、建築基準法や消防法の規制を受けるため、計画段階での確認が不可欠です。特に注意すべきポイントを解説します。

高さ制限・容積率・建ぺい率

4階建て住宅を建築する際は、地域ごとの高さ制限を事前に確認しましょう。たとえば、第一種住居地域や第二種住居地域では比較的4階建てを建てやすいですが、低層住宅地域では厳しい高さ制限が設けられている場合があります。また、容積率や建ぺい率に注意しながら計画を進めることが重要です。

• 容積率：敷地面積に対する延べ床面積の割合。都市の過密化を防ぎ、快適な住環境を維持するために定められている
• 建ぺい率：敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合。建物が密集することを防ぎ、防火や日照を確保するために定められている

狭小地での建築では、限られた敷地を有効活用するため、容積率の上限を最大限に考慮した計画が不可欠です。同時に、建ぺい率にも配慮し、建築面積と外構スペースのバランスを取る工夫により、採光や風通しを確保し、圧迫感を軽減できます。たとえば、吹き抜けや中庭を設けると、狭小地でも開放的で快適な住空間を実現できます。

また、周囲の建物や住環境への影響を考慮し、日照権への配慮も欠かせません。建物の高さや形状に関する規制として、斜線制限（道路斜線・隣地斜線・北側斜線）があり、これにより希望通りの住宅を建てられない場合があります。自治体の建築条例を事前に確認し、影の影響を考慮した設計を行いましょう。

耐火建築物の基準

4階建て以上の建物は「耐火建築物」が原則とされ、「準耐火建築物」では建築できません。耐火建築物とは、火災時に一定時間倒壊や延焼を防ぐ性能を持つ建物のことです。特に防火地域では、外壁や屋根に耐火性能のある建材を使用し、延焼を防ぐ設計が求められます。さらに、開口部にも耐火性能のある製品を使用する必要があるため、事前に規則や仕様を確認し、コスト面も考慮しながら適切な計画を立てましょう。

建築基準法・消防法のポイント

4階建て住宅では、建築基準法や消防法に基づき、避難経路の確保や防火対策が求められます。特に、非常時の安全対策として階段の設置が義務付けられており、適切な位置に配置しなければなりません。また、100平方メートル以上のオフィスや店舗併用住宅では、エレベーターの設置が義務付けられる場合があるため、建築計画の段階で要件を確認することが重要です。建築基準法は改正される場合があるため、常に最新の情報を確認しましょう。

4階建て注文住宅で快適な住まいを実現しよう

4階建て住宅は、都市部の限られた土地を最大限に活用できる理想的な住まいです。適切な設計や構造を選び、法規制を遵守することで、安全で快適な住宅を実現できます。

コスト面では、補助金や減税制度を活用し、予算を効率的に管理することが重要です。理想の住まいを実現するために、建築計画の段階から建築士やハウスメーカーと相談しながら進めましょう。

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