土地活用で事前に考えておくべき
「リスク」とは？リスクから検討する
土地活用方法

【目次】

まず理解しておきたい、土地活用のリスクとは？
土地活用せずに更地で
持ち続けるリスクも知っておこう

１）「リスク＝損失」ではなく「リスク＝不確実性」

そもそも「リスク」とはどういうものでしょう？ 英単語の直訳から「危険」と捉え、「損失をもたらすもの」と理解している人が多いかもしれませんが、土地活用を含めた投資活動においては、必ずしも「リスク＝損失」ではありません。

よく「ハイリスク・ハイリターン」といわれるように、リスクが大きいほどリターンも大きくなる傾向があります。これは「リスク」には「不確実性」という意味もあり、将来の振れ幅が大きいほど、プラスに触れた場合のリターンも大きくなることを意味しています。

土地活用は、他の投資商品と比較すると「ミドルリスク・ミドルリターン」といわれています。ただし、エリアや土地活用の手法などによってリスクやリターンが上下するため、活用プランごとのリスクをしっかり見極めることが重要になります。

２）土地活用におけるリスクとは

土地活用におけるリスクとしては、大きく「経営リスク」「市場リスク」「流動性リスク」「災害リスク」の４つが考えられます。１つずつ見ていきましょう。

❶ 経営リスク

アパートなどの経営に伴うリスクです。具体的には、入居者が見つからない「空室リスク」や、入居者が家賃を支払わない「滞納リスク」などがあり、期待していた家賃収入が得られず、経営を圧迫する恐れがあります。また、経年劣化による修繕費がかさむ「老朽化リスク」も考慮する必要があります。

❷ 市場リスク

市場環境の変動によるリスクです。土地活用は長期にわたる投資ですので、地域や人口などの変化によって不動産の価格が変動したり、景気や金融情勢の変化により、ローン金利が変動します。変動次第では、不動産価値の下落や金利の上昇などを招き、損失が発生しかねません。

❸ 流動性リスク

「流動性」とは「売買のしやすさ」を意味します。不動産は、いざ売却して現金化しようとしても、容易に買い手が見つからず、契約手続きにも時間を要するなど流動性の低い商品といえます。急に現金が必要になるような場合には、注意しておきたいリスクです。

❹ 災害リスク

地震や台風などで建物が損壊してしまうリスクのことです。自然災害の多い日本では、どの地域でも避けがたいリスクと言えますが、損害保険などでカバーすることが可能です。

３）土地活用せずに更地で持ち続けるリスク

土地活用にはこうした多くのリスクが存在するため、「損失を出したくない」と二の足を踏む人もいるかもしれません。しかし、土地を所有していたり、相続したりする場合、土地を活用せずに更地で持ち続けることが損失につながる可能性もあります。

相続税や固定資産税、都市計画税といった税金は、いずれも更地のままだと、アパートや住宅として土地活用した場合よりも高額になりがちです。また、更地のまま放置していると、雑草の手入れが発生したりゴミを投棄されたりすることもあり、その対応のために費用や手間がかかるといったリスクもあります。

更地のままのリスクと土地を活用するリスク、両者をしっかりと比較したうえで、損失を抑えつつ、利益の獲得にもつながる方策を検討することをお勧めします。

土地活用のリスクとどう付き合うべきか？
利益と損失の構造をしっかり把握し、
リスクヘッジ方法を知ろう

土地活用には先述したような多くのリスクがありますが、リスクを恐れていては利益を得ることはできません。大切なのは、リスクをコントロールすること。どんなリスクがあるかをしっかりと把握し、適切な対策を打つことで、リスクを回避したり、抑制したりする「リスクヘッジ」が可能になります。その具体的な手法を見ていきましょう。

１）事前にしっかりした収支計画を立てる

土地活用のリスクをコントロールするうえで重要なのは、損失と利益のバランスを見極め、「どの程度のリターンを狙うのか」「どの程度のリスクなら許容できるのか」を明確にしておくこと。その判断材料となるのが収支計画です。

土地活用を検討する際は、プランごとに必要な費用と想定できる収入を計算し、綿密な収支計画を立てることが重要です。その際、「コストはできるだけ詳細かつ漏れなく見積もること」「収入は理想値ではなくリスク（＝不確定用要素）を踏まえて計算すること」がポイントです。

２）市場調査に基づき土地活用法を選択する

空室リスクなどの経営リスク、周辺環境などの市場リスクは、所有する土地や購入を検討する土地について、事前に綿密に調査することで軽減できます。

その土地の人口動態や周辺の不動産価値、将来の開発計画などを把握・分析することで、ニーズに合った土地活用やターゲット・家賃設定が可能となり、空室を減らす工夫や、価値の下落を防ぐことができます。こうした対応には、ある程度の専門知識や情報収集力が求められるため、専門家の知恵を借りることをお勧めします。

３）お金を払って回避できるリスクもある

空室リスクに備えてサブリース会社と一括借上げによる家賃保証の契約をしたり、災害リスクに備えて保険に加入したりと、ある程度の金額をかけることでリスクを軽減することもできます。リスクに備えるための出費と、リスクによる損失とを天秤にかけ、適切なリスクヘッジを行いましょう。

土地活用の方法ごとに想定されるリスクを知って、
最適な土地活用方法を選択しよう

土地活用には「売却」「アパート経営」「各種施設の貸出」「各種施設を自ら運営」など、さまざまな手法があります。

１）土地を売却するリスクと対策

土地を売却して現金化すれば、まとまった収入にはなりますが、長期的な利益確保の機会を失うことにもなりかねません。将来性も含めた土地の価値をしっかり見定めることがポイントです。

２）アパート経営のリスクと対策

空室リスクなどの経営リスクはあるものの、市場調査に基づく家賃設定、入居者のターゲット層に魅力ある内装など、適切な空室対策がリスクの軽減につながります。また、住居兼用アパートにすれば、自身の住まいとしても活用できるため、リスクを軽減できます。

３）施設貸出のリスクと対策

医療施設や介護施設、保育施設、宿泊施設などを建設し、パートナー事業者に貸し出して収入を得る方法です。この場合は借主が見つからない、施設運営が破綻する、といったリスクがあり、地域社会のニーズに即した施設の種類選びや、適切なパートナー事業者選びが重要になります。

４）施設運営のリスクと対策

駐車場など専門知識のない個人でも運営可能な施設を建設し、そこから事業収入を得る方法です。初期投資は低めですが、得られるリターンも限定的で、建物がないため節税面でのメリットも低いことを理解しておきましょう。

【まとめ】
土地活用には、さまざまなリスク＝不確実性があり、大きな利益を生む場合もあれば、損失を被る場合もあります。大切なのは、活用方法ごとにどんなリスクがあるかを知り、可能な限り回避しながら、どこまでの損失なら許容できるかを見極めること。過度にリスクを恐れるよりも、リスクを取ってリターンを得るという姿勢で取り組むことが、土地活用を行う上で成功に必要な条件といえるでしょう。