頭金ゼロで土地活用は始められる？資金なしでも可能な方法と注意点

【目次】

頭金ゼロの土地活用。検討する前に知っておきたいこと

土地活用の方法として賃貸住宅経営を選択する場合、「頭金ゼロ」で行うことは可能なのでしょうか。まずは頭金ゼロでの土地活用について、抑えておきたいポイントを解説します。

土地活用に必要な初期費用

土地活用を行うためにはその準備段階で費用がかかります。必要な初期費用には以下のようなものがあげられます。

1)造成費

山林、田畑などの農地、不要な植栽、傾斜、高低差がある土地は造成する必要があります。造成とは土地活用の準備のために、埋め立てたり、木を伐採したり、盛土・切土を行うことです。
建物が建っていた土地の場合、造成が必要ない場合もありますので、現況が分からない場合は登記簿などで確認しておくとよいでしょう。

2)建物の解体費

既存の建物をそのまま利用しない場合は、解体する必要があります。
解体費用は建物の構造によって異なり、木造は坪単価3～5万円、鉄骨・鉄筋造の場合は坪単価5～７万円ほどになりますが、昨今は高騰傾向にあるため事前に確認が必要です

3)建築費

賃貸住宅経営で新たに建物を建てる場合、初期費用の大半を占めるのが建築費です。解体費と同様に、建築費も建物の構造によって違いがあります。
例えば、延床面積80坪の賃貸住宅を建てる場合、木造は6400万円～（坪単価100万～）、鉄骨造は1億円～（坪単価125万円～）が目安に。
建築資材の値上がりや人手不足の影響で建築費の上昇が続いているため、工期に合わせた見積もり額で検討する必要があります。

4)諸経費

土地の調査費用（測量や地盤調査など）、建物の設計費、登記費用（登録免許税や司法書士報酬）などがかかる点も念頭に入れておきましょう。

頭金ゼロでローンを利用するケース

賃貸住宅経営を行う場合、前述のように初期費用の大半を占めるのは建築費です。
高額になる場合が多いため、総費用の何割かに相当する頭金を入れてローンを組み、経営を行いながら返済するのが一般的。

しかし、教育費や老後資金などをプールしておきたい場合や、その土地に高い収益性が見込まれる場合などには、頭金ゼロでローンを組む「フルローン」「オーバーローン」という選択肢があります。

「フルローン」は頭金なしで建築費の全額を借り入れるもので、「オーバーローン」は建築費に加えて登記費用などの諸経費についても借り入れできるものです。

金融機関の審査ポイント

賃貸住宅経営でローンを申し込む際、金融機関は土地の資産価値、経営計画、現在の借入状況などに着目して審査をします。頭金ゼロでローンを組もうとする場合、金融機関の審査が厳しくなるため注意が必要です。

頭金ゼロでローンを組むのが難しくなった背景の一つに、2018年に地方銀行の不正融資問題が発覚し、投資用不動産向けの融資に対する金融庁の監視が強化されたことがあります。
不動産投資向けのローンに関しては、少なくても総費用の10％の頭金を用意しないと契約が難しくなっており、頭金ゼロの「フルローン」や「オーバーローン」による土地活用は厳しい現状です。

頭金ゼロで土地活用を行う際のリスクと注意点

ローン審査が厳しいだけでなく、頭金ゼロでの土地活用にはリスクがともないます。ここでは留意しておきたいリスクの内容や、頭金を用意するメリットについて解説します。

頭金ゼロのリスクについて

頭金ゼロでローンを組んだ場合、当然のことながら頭金を入れた場合とくらべて借り入れる金額が高額になります。
月々の返済額も高額になるため、ローンの返済の負担が重く/、たとえ毎月一定の家賃収入があっても、利益の少ない経営となるリスクがあります。

さらに、賃貸住宅の空室率が高い状態が続くと毎月の高額なローン返済が難しくなり、最悪の場合、返済不能となる恐れもあります。
ローン返済に加えて、賃貸住宅経営では固定資産税や、経年劣化や自然災害などに伴う建物の修繕費などもかかることにも注意が必要です。

また、ローン返済において、利息は経費として計上できますが、元本の部分は経費に計上できません。そのため、多額のローンを組んでも所得税、住民税に関して節税効果は薄いことにも留意しておきましょう。

自己資金を少しでも用意する重要性について

ここまで、頭金ゼロで賃貸住宅経営を行うことは非常にリスクが高いことを解説しました。

しかし、頭金を用意できれば、そのリスクを抑えることが可能です。ローン契約時に頭金を用意することは、金融機関側から見ると貸し倒れのリスクが下がることになり、ローン審査が通りやすくなります。

加えて、月々の返済額が抑えられることで返済計画も無理のないものになり、賃貸住宅経営を続けていく上での安心感が生まれます。

また、修繕費や固定資産税などの経費についても無理なく支払えるというメリットもあります。

賃貸住宅経営を始めたくても自己資金が少ないという場合は、土地活用に強いコンサルタントやファイナンシャルプランナー、ハウスメーカーの担当者といった専門家に相談して検討することが大切です。

頭金ゼロでも始めやすい土地活用の種類

頭金ゼロで始める賃貸住宅経営はリスクが高い一方で、自己資金が少なくても始めやすい土地活用もあります。自己資金が少ない場合は、以下のような選択肢を例に検討してみるのがおすすめです。

駐車場経営

精算機などを設置する必要があるコインパーキングとは異なり、月極めの駐車場はアスファルト舗装のみで始めることができ、初期費用を低く抑えることができます。
事前に駐車場の需要があるエリアかどうかを調査して進めることが大切です。

トランクルームや貸コンテナ

トランクルームや貸コンテナは簡易な工事で始めることができるため、投資額も比較的小規模。賃貸住宅と違い、交通アクセスをそれほど重視しなくてもよいメリットがあります。

太陽光発電やコインパーキング

太陽光発電やコインパーキングを自身で行う場合は、自身で高額な設備を購入し、設置する必要があります。しかし、それらの事業を行う会社に土地を貸し出し、その地代を受け取る土地貸し方式にすれば初期費用はかかりません。

まとめ

土地活用において、高額な初期費用と収益性の高さは必ずしもイコールではありません。しかしローン返済においては、しっかりと頭金を用意することで安定的に返済ができ、その後の経営にも安心感がもたらされます。自己資金が少ない場合は、初期費用が少なくても始めやすい土地活用を検討するなど、所有する土地を有意義に活用できる方法をぜひ検討してみましょう。

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