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お役立ちコラム
【目次】
狭小地を所有している場合、「アパート経営はできるのか」「どのような土地活用が向いているのか」と悩む方も多いのではないでしょうか。狭小地は面積や形状に制約がある一方で、立地や周辺ニーズに合った計画を立てることで、収益化を目指せる可能性があります。
この記事では、狭小地でアパート経営を検討する際に知っておきたい基礎知識や注意点、アパート経営以外の土地活用方法について解説します。
＜このような方におすすめ＞
＜この記事のまとめ＞
狭小地ができる理由としては、相続の際に1つの土地を複数に分けたり、土地開発によって取り残されてしまったりと、さまざまなケースが考えられます。狭小地の土地活用は面積や立地、その土地のニーズに合わせた活用方法を選択することで、収益を出すことも期待できます。まずは、狭小地とはどういうものか、狭小地でのアパート経営を予定している場合に知っておきたい基礎知識を解説します。
狭小地は一般的に15～20坪以下の土地を指すことが多いです。土地の形状は、三角形や台形などの変形地、細い道の先に一定の面積がある旗竿地など、さまざまです。
狭小地にはさまざまな形状があり、そのため正方形や長方形などの比較的活用しやすい土地でないこともあります。しかし、狭小地は一般的に都心に多いこともあり、入居者のニーズをとらえることでアパート経営も可能も言えます。
学生や単身の若い世代などは利便性のよい場所を選ぶ傾向にあるので、都心部や教育施設、駅に近い場所などであれば、狭小アパートでも入居者ニーズが高くなるでしょう。
狭小地でのアパート運営のメリットとしては、住宅用地の特例が適用されるため、土地の面積に応じて税が決まる固定資産税や都市計画税が軽減されることがあげられるでしょう。毎年の税金を抑えられるというのは、大きなメリットです。
デメリットとしては、狭い住戸面積で居室数を増やす難しさや、居室の広さを確保すると居室数が限られてしまう点があげられます。
また、複雑な形状の狭小地の場合は、建築費用が割高になる可能性もあります。加えてトラックなどが通れない道路の先にある土地では、工事車両を近くに止めることができないなど、通常よりも費用が高くなり、施工期間も長くなることがあります。
狭小地でのアパート経営を考える際、確認しておきたいのは立地条件やニーズ把握だけではありません。最大の問題となるのが、狭小が故に、実際にその土地にアパートを建築することが可能なのかということ。ここでは、狭小アパートを建築するための条件について解説します。
都市の秩序ある整備を図るために、土地利用などにルールを設けたのが都市計画法です。この法律では日本の土地を都市計画区域と都市計画区域外に分類しており、都市計画区域であれば建築は可能です。さらに、都市計画区域は①市街化区域、②市街化調整区域、③非線引き区域の３つに分類されています。この中の②市街化調整区域ではアパートを建築できません。また、①市街化区域はさらに13の用途地域に分類され、このうちの工業専用地域でも建築することができません。まずは、所有する土地がどの区域に区分されているかを調べてみましょう。
アパート建築が可能な地域を理解したうえで、さらに知っておきたい法律があります。建築方法に規制を設けた建築基準法です。この法律には、「建ぺい率」「容積率の制限」があります。
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積（建坪）の割合です。建築基準法では、下記の計算式に則って割り出された数値により、敷地の何％を建築面積として使用できるかの制限を定めています。建物の面積は、真上から見た場合の面積となるため、２階建て以上の場合は、一番面積の大きい階で計算します。
建ぺい率＝建築面積÷敷地面積×100％
容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合です。敷地内にどのくらいの延床面積の建物が建てられるかを示すもので、下記の計算式に則って割り出された数値により、建築可能な階数なども決まります。
容積率＝建物の延床面積÷敷地面積×100％
建ぺい率と容積率は、前述した「市街化区域の用途地域」によってその割合が定められるため、各行政により異なります。このほか、防火・準防火地域での制限や道路による制限などもありますので、まずはハウスメーカーや建築会社などに相談して確認してもらうようにしましょう。
狭小地での賃貸併用住宅は何に気を付ければいい？ポイントや注意点を解説
【 計画次第で収益アップ】30坪の土地活用アイデア7選！狭小地ゆえのメリット・デメリットを紹介
狭小地で建物を建てるのが難しい場合でも、設備を設置したり、土地そのものを貸し出したりすることで収益化を図ることが可能です。アパート建築に比べて初期費用を大きく抑えられるため、投資リスクを低減できます。
ここでは、手軽に始められる有効活用アイデアをいくつかご紹介します。
約5坪ほどのわずかなスペースから始められるのが、駐輪場やシェアサイクルポートとしての活用です。
精算機やラックなどの大規模な設備を必要としないケースもあり、低投資で気軽に始められるメリットがあります。駅前やオフィス街はもちろん、スーパーやコンビニの近くなど、日常的な移動の拠点となる場所でニーズが高まります。
駐輪場の場合、一部に屋根を設けるだけで天候に左右されにくくなり、さらに需要を引き上げることが期待できるでしょう。
設備投資を一切行わずに収益を得る方法として、土地をそのまま第三者に貸し出すという選択肢もあります。
例えば、近隣で行われている工事の資材置き場として一時的に貸し出したり、駅やオフィス街の周辺であれば、キッチンカーの出店スペースとして提供したりすることが考えられます。
建物を建てたり機械を設置したりする手間が全くかからないため、初期費用を極力抑えたい場合や、将来的に別の用途へ転用する予定がある場合に非常に適した活用方法です。
狭小地の活用を成功させるためには、メリットだけでなく、リスクや注意点もしっかりと把握しておく必要があります。特に近隣環境への配慮や、手間の見極めは非常に重要です。
ここでは、具体的な注意点を解説します。
土地活用を始める際は、近隣住民への影響を十分に考慮することが不可欠です。
例えば、設備を設置することで人の出入りが増え、騒音やゴミのポイ捨てといったトラブルに発展する可能性があります。また、新たに建物を建築する場合は、近隣住宅の日当たりや風通しを妨げてしまうケースも考えられます。
計画を進める段階で、事前に近隣住民へ丁寧な説明を行い、理解を得ておく必要があります。周辺環境との調和を図ることが、安定した経営を続けるカギとなります。
土地活用の方法を検討する際は、初期費用と維持管理にかかる手間のバランスを慎重に見極めなければなりません。例えば、建物を伴わない設備設置のみの活用であれば初期投資を抑えられますが、収益性は低くなる傾向があります。
一方で、高い収益が見込める事業でも、日常的な清掃やトラブル対応など、オーナーさま自身にかかる負担が大きくなる場合があります。
管理会社に委託して手間を省くか、自身で管理して利益率を高めるかなど、予算とライフスタイルに合った選択をしましょう。
狭小地は、首都圏や都市部など、人気の高いエリアに存在することが多いのですが、土地の面積により建てられる面積も決まるため、各居室が狭くなってしまうことになります。そのため狭小地でアパート経営を始める場合、入居者ターゲットは部屋の広さよりも生活の便を優先する単身者が主になるのではないでしょうか。入居者の入れ替わりも頻繁になる可能性があるので、入居者を途切れさせないような工夫が必須となります。
多くの土地や建物を見てきた専門家だからこそ知っている、狭小地の活用方法もあるでしょう。周辺ニーズに合わせた付加価値物件の提案も期待できます。アパート経営を開始しても入居者が集まらず空室率が高くなってしまうと、アパートローンの返済プランに支障をきたしてしまう危険性も。そのようなリスクを回避するためにも、専門家のアドバイスを取り入れたプラン設定は必要です。
近年は「ミニマリスト」と呼ばれ、必要最低限の居住スペースや家具で生活する人も増えてきています。一般的なワンルームよりも狭い居住スペースでも、ミニマリストにターゲットを絞ったアパートを建築するのも一案でしょう。ほかにも、防犯カメラを含めたセキュリティ面を充実させる、ペット可にする、防音設備を充実させ楽器演奏可の物件にするなど、競合物件と差別化できる魅力も必要です。
狭小地とはいえ、すべてが都心部や駅近といった利便性のよい場所にあるわけではありません。所有している狭小地だとアパート経営が難しい場合も、あきらめずに他の活用法も検討してみましょう。そこで、アパート経営のほかに、狭小地でも始めることができる土地活用方法をいくつかご紹介します。
都市部なら駐車場を必要としないため、わずかなスペースでも経営は可能です。住宅街の中にあるなど、近隣住民からのニーズを調査してみましょう。コインランドリー経営は、後述する他の活用方法と比べて利回りが高いと言われています。
車１台分と精算機を設置できるスペースがあればOK。機材も専門業者からのレンタルとなり、初期費用を抑えることができます。土地の広さに応じて、車・バイクなどを柔軟に組み合わせることで、より効率的に収益をあげられる可能性があります。オーナーさまご自身が管理しなくてもよい方法もあり、手間のかからない活用法です。
アパートに比べると建築費用は抑えられますが、収益性が劣る一面もあります。戸建賃貸経営は立地によって経営が左右されにくく、競合が少ないという特徴をもっています。
他にも自動販売機設置やコインロッカーなど、狭小地だからこその土地活用法も考えられます。アパート経営とそのほかの事業を比較すると、やはり収益はアパート経営のほうが期待できますが、土地の広さや形状、オーナーさまの手間なども考えて判断したいところ。所有する狭小地の活用法を絞り込む際は、自分自身の生活サイクルを含め、事前のリサーチをしっかりすることが大切です。
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狭小地でアパート経営を検討する場合は、立地の強みに加え、周辺の競合相手に負けない特徴や付加価値をつけるなどの工夫をしたいところ。また、アパート経営以外にも、コインパーキングなどのように、初期費用や管理の手間を抑えられる活用法も考えられます。
狭小地を活用し収益を得るためには、立地条件や周辺環境などを徹底的にリサーチし、地域の特性をとらえることが重要です。周辺ニーズだけでなく、経営後の手間や税金面など広い視野を持って検討するようにしましょう。
パナソニック ホームズの土地活用は、賃貸住宅をはじめ、医院・クリニック、高齢者住宅、福祉施設、保育施設、ホテル建築など、土地の特性やオーナーさまの目的に合わせた多様な提案ができる点が強みです。
特に賃貸住宅経営では、「持続資産」という考え方のもと、入居者に選ばれ続けるデザイン性・快適性に加え、耐久性の高い構造や外壁、敷地を有効活用する設計力により、長期的な資産価値の維持を目指します。
また、一括借上げや賃貸管理、建物管理などのサポート体制も整っており、オーナーさまの不安を軽減しながら、安定した賃貸経営を支えます。
狭小地の土地活用には、小規模アパート、戸建賃貸、賃貸併用住宅、ガレージハウス、駐車場、駐輪場、トランクルーム、店舗・事務所併用などの方法があります。
収益性を重視するのか、初期費用を抑えたいのか、将来的な建て替えを見据えるのかによって、適した活用方法は変わります。
狭小地でも、法規制や敷地条件を満たしていれば賃貸併用住宅を建てられる可能性があります。
自宅部分と賃貸部分を限られた敷地に配置する必要があるため、玄関や階段、生活動線、プライバシーへの配慮が重要です。多層階にすることで、限られた土地を有効活用できる場合もあります。
狭小地で収益性を高めるには、立地条件とターゲット層に合った活用方法を選ぶことが重要です。
単身者が多いエリアではコンパクトな賃貸住宅、車利用が多いエリアではガレージハウスや駐車場など、周辺ニーズに合わせた計画が求められます。建築費や管理費、将来的な修繕費も含めて検討しましょう。
狭小地を活用する際は、建ぺい率、容積率、用途地域、接道義務、斜線制限、防火規制などを確認する必要があります。
土地が小さいほど、法規制の影響で建てられる建物の規模や形状が限られることがあります。自己判断が難しい場合も多いため、早い段階で専門家に相談することが大切です。
周辺に駐車需要がある場合は、狭小地を駐車場として活用する方法もあります。
建物を建てる活用方法に比べると収益性は低くなる可能性がありますが、初期費用や管理の手間を抑えやすい点がメリットです。将来的な建築計画が決まるまでの暫定利用としても検討できます。
変形地や旗竿地でも、敷地条件に合わせた設計や活用方法を選ぶことで土地活用できる可能性があります。
ただし、建物の配置や採光、駐車スペース、工事車両の搬入経路などに制約が出やすいため、一般的な整形地よりも慎重な計画が必要です。土地の個性を活かせる活用方法を専門家と検討しましょう。
【記事監修】
| 監修：曽根 恵子 株式会社夢相続 代表取締役 公認 不動産コンサルティングマスター相続対策専門士 不動産に関するプロフェッショナルとして、宅地建物取引士資格登録者／不動産鑑定士登録者／一級建築士登録者の国家資格登録者のみが受験し、５年以上の実務経験を必要とする国土交通大臣認定資格「公認 不動産コンサルティングマスター」の資格を持つ。 土地活用術などを駆使したさまざまな「相続プラン」を提案し、相続コーディネートをする株式会社夢相続を運営。書籍（著書・監修）75冊／累計67万部出版。テレビ・ラジオ出演、新聞・雑誌などのマスコミ取材も多数。 |
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| 「相続になっても困らない 地主・農家さんのための“負”動産対策」 （クロスメディア・パブリッシング） |
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