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お役立ちコラム
【目次】
マンション経営は、家賃収入が得られるだけでなく、資産価値が維持されやすいことや相続対策になるといった多くのメリットがあります。
ここでは、初めてマンション経営を検討している方のために、基本的な知識についてわかりやすく解説します。
実は「マンション」という言葉には、法律で明確な定義があるわけではありません。ただし、日本では、鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造で建てられた3階建以上の集合住宅を指すことが一般的です。
これに対して「アパート」は、木造や軽量鉄骨造で、主に2階建以下の集合住宅を指すケースが多い傾向にあります。
マンション経営には大きく分けて「区分貸し」と「一棟貸し」の2種類があります。それぞれの特徴を見ていきましょう。
賃貸もしくは分譲マンションを1戸単位で購入して賃貸経営する方法です。自己資金が限られている方におすすめの方法です。
区分貸しの場合、共用部分（廊下やエレベーターなど）は他の所有者と共有します。共用部分は管理組合が管理し、賃貸部分は自己管理するか管理会社に委託するのが一般的です。
区分貸しのメリットには、以下のようなものがあります。
・比較的少額の投資で始められる
・売却時に買い手が見つかりやすい傾向がある
・共用部分の管理を自分でしなくてよい
・複数の物件にまたがって所有すれば、災害や市場変動などのリスクの分散につながる
一方、デメリットもあります。
・所有戸数が少ない場合、一戸の空室が経営に大きく影響する
・経営の自由度が低い
・資産価値の評価が低くなりがち（区分所有のため）
マンション一棟全体を中古で購入するか新たに建設し、すべての部屋を賃貸に出す方法です。資金に余裕がある人や、経営の自由度を重視したい人におすすめの経営手法といえます。
多くの場合、自己管理ではなく専門の管理会社に委託して運営するか、「一括借り上げ」という形で、家賃収入をある程度保証してもらいながら、一棟全体の管理・運営を専門の会社に任せてしまう方法があります。
一棟貸しのメリットには以下のようなものがあります。
デメリットには以下のようなものがあります。
マンション経営を始める際の流れについて、一棟貸しのマンション経営を例にとり、新築・既存物件それぞれのケースを見ていきましょう。
新しくマンションを建築する際の流れについて解説します。
マンション経営に適した土地は、一定以上の広さが必要なだけでなく、駅からの距離や都市計画上の制限など、様々な条件があります。
そういった条件に合致する土地を所有していない場合は、まず土地探しから始めましょう。土地が決まったら、地域の需要をリサーチします。たとえば、駅近なら単身社会人、広めの間取りなら子育て世帯など、ターゲットに合わせてマンションの設備や仕様を含めた経営方針を決めていきます。
なお、新築物件でマンション経営を始める場合、土地探しから運営の開始までは、通常1年以上かかります。家賃収入がいつから発生するか、それまでに資金のトラブルが起こらないかどうかは、事前によく確認しておきましょう。
建築会社と相談しながら具体的な建築計画を立てます。間取りや設備、外観デザインなどを決定します。完全にゼロからマンションをデザインすることもできますが、ハウスメーカーが提供している商品などを選ぶことも可能です。
例えば、パナソニック ホームズでは、マンション経営に適した「ビューノ」と「ビューノ ルガロ」という2つの商品ラインナップを提供しています。
「ビューノ」は、最大9階建まで対応可能で、都市部でのマンション経営により適しています。「ビューノルガロ」は最大3階建。制震重鉄ハイブリッド構造を採用した、繰り返しの地震にも強い建物です。
物件の規模や建設予定地の条件に合わせて、建築計画を練ることがポイントです。
ビューノ - パナソニック ホームズ - Panasonic
https://homes.panasonic.com/chintai/lineup/vieuno.html
ビューノ ルガロ - パナソニック ホームズ - Panasonic
https://homes.panasonic.com/chintai/lineup/lugalo.html
建築計画が決まり、予算が見えてきた段階で、金融機関に融資を申請します。融資が下りたら、建築工事をスタートします。
工事と同時並行で、入居者の募集を開始します。管理会社に入居者募集などを代行してもらうケースが一般的です。
入居者との賃貸借契約締結、鍵の受け渡しなどを経て、家賃収入が得られるようになります。
次に、既存の物件を購入する際の流れについて解説します。
まずは投資対象となるエリアの市場を調査し、需要が見込める地域を絞り込みます。空室率や家賃相場、周辺の開発計画なども確認しておきましょう。
エリア決定後、物件の選定に入ります。
既存物件を購入する場合は、物件の状態や収益性を正確に把握することが重要です。建物の状態、修繕履歴、入居率、現在の収益状況などを総合的に判断しましょう。
より検討を深めるためには、専門の調査会社に依頼する有償の「デューデリジェンス」もおすすめです。物理的な現況だけでなく、将来的な経済性や法的リスク、収益性の判断、反社会的勢力との関係性といった、詳しい判断材料が手に入ります。
また調査の時点で、リフォームやリノベーションがどの程度必要になるかも確認しておきます。
物件が決まったら、金融機関に融資を申請します。別途改修工事が必要になる場合は、工事に必要な費用も融資を受けるかどうか検討します。
売主と売買契約を締結し契約完了後、必要であれば改修工事を実施します。
準備が整い次第、入居者の募集を開始します。入居者との契約締結、鍵の受け渡しなどを経て、家賃収入が得られるようになります。
新築・既存物件、どちらの場合でも、長期的な視点での計画立案と、市場調査は欠かせません。専門家のアドバイスを受けながら慎重に進めましょう。
マンション経営を始める際には、さまざまな費用がかかります。初期投資から運営費用、融資の活用方法まで、具体的な金額を交えて解説していきます。
マンション経営を始めるにあたって必要な初期費用を見ていきましょう。
まずは、マンションの購入費用です。
新築の場合、延床面積300坪・5階建てのマンションであれば、3〜4億円が一般的な目安です。ただし、立地条件や建物のグレードによって費用は大きく変動するため、建築会社から詳細な見積もりを取ることが重要です。
物件価格の約20～30％を準備するのが一般的です。例えば、3億円のマンションを購入する場合、6,000万円〜9,000万円程度の自己資金が必要となります。
不動産取得税、登録免許税、仲介手数料、登記費用など、諸費用の支払いも必要です。物件価格の約6%から8%程度を見込んでおくと良いでしょう。例えば、3億円のマンションであれば、1,800万円〜2,400万円が目安です。
入居者が決まるまでの期間や、想定外の修繕が必要になった場合に備えて、数ヶ月分の運転資金（固定費をカバーできる金額）を確保しておくことも重要です。
マンション経営においては、アパートローンと呼ばれる不動産投資用の融資を活用するケースが一般的です。
融資の条件は金融機関によって異なりますが、金利は通常1%から5%程度に設定されています（2025年時点）。複数の金融機関で条件を比較してから融資を申請することが重要といえます。なお、返済期間は通常、10年から35年の間で設定できます。
収益を安定させるためには、物件管理の方法を検討することも重要です。管理方法には、自分で全ての運営を管理する「自主管理」の他、「管理会社への委託」「一括借り上げ」といった方法があります。
管理会社に委託する場合は、入居者募集から家賃回収、建物メンテナンスまで幅広いサービスを代行してもらえます。
一括借り上げシステムは、不動産会社などがオーナーさまから物件を借り上げ、「形式的な入居者」になってもらい、管理を代行してもらう方法です。
たとえば、パナソニック ホームズで提供されている「一括借上げシステム」では、入居者の募集や家賃の回収、建物の維持管理までをパナソニック ホームズ不動産が代行します。
さらに、不動産会社はオーナーさまに対して、「形式的な入居者」として、毎月一定の家賃を支払います。実際の入居者がいるかどうかに関わらず一定の収入が得られるため、経営をなるべく安定させたい人におすすめの経営方法といえるでしょう。
【まとめ】
初期投資が大きい分、しっかりとした計画と管理体制を整えることが重要なマンション経営。自己資金の状況や将来のキャッシュフローを慎重に検討したうえで、自分に合った経営スタイルを選択しましょう。
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