住宅金融支援機構の金融商品で賃貸住宅経営は可能？制度と条件を解説

【目次】

住宅金融支援機構とは？各種金融商品はアパートローンに使える？

住宅金融支援機構とは

住宅金融支援機構とはどのような組織なのでしょうか。住宅金融支援機構は正式名称を独立行政法人住宅金融支援機構といい、2007年に設立された比較的新しい政府系金融機関です。住宅ローンの直接融資を主な業務としていた住宅金融公庫（旧公庫）を前身とする住宅金融支援機構は、民間金融機関による住宅取得のための融資を補完することを目的に設立されました。住宅ローンなど、債権の証券化を支援する証券化支援を主な業務としています。直接融資を行っていた住宅金融公庫に対し、住宅金融支援機構は民間金融機関と連携し住宅ローンを支援するのが目的です。

基本は「個人の持ち家向け」の金融商品

住宅金融支援機構は「国民の住生活向上」を経営理念としているため、取り扱う金融商品は居住用の持ち家を建設・購入したい方を支援する目的のものがほとんどです。例えば、「フラット35」や「リ・バース60」といった、個人向け住宅融資制度を耳にしたことがある方もいるのではないでしょうか。一方、「子育て世帯向け省エネ賃貸住宅建設融資」や「サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資」など、賃貸住宅向け融資をまったく取り扱っていないわけではありません。また、賃貸住宅などの建設・購入を主な使途とした事業資金ローンである「まちづくり融資」も、賃貸住宅経営に利用できる可能性があります。

住宅金融支援機構のローンを賃貸住宅経営へ活用する方法をご紹介

高齢者・子育て世帯向けの賃貸住宅整備支援が利用可能

住宅金融支援機構が取り扱う金融商品を事業資金というカテゴリで見ると、まちづくり融資が該当します。まちづくり融資とは、賃貸事業などを目的に行う市街地の再開発やマンションの建て替えを始めとした「まちづくり事業」に対する融資制度です。主な使途は賃貸住宅などの建設費用や購入費用で、法人だけでなく個人も融資対象となっています。事業の初動から完了までをサポートする融資制度で、「どこに（地域要件）」「どのような手法で（事業要件）」「どのような建物を（建築物要件）」という3つの要件を満たせば利用することが可能です。

まちづくり融資は比較的金利が低く、返済期間も長いというメリットがある反面、事業計画の実現性を厳しく審査されるというデメリットもあります。まちづくり融資はハードルが高いと感じる場合は、この後ご紹介する2つの融資制度を利用するのもひとつの選択です。

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）

サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資とは、高齢者が安心して生活できるサービス付き高齢者向け賃貸住宅、いわゆる「サ高住」を建てる際に利用できる融資制度です。融資対象は限られるものの、以下のような特長があります。

• 長期固定金利
• 最長35年の返済期間
• 元金据置期間を利用できる
• 最大で建設事業費の100％まで融資を受けられる
• 借地でも融資を受けられる

金利上昇トレンドの昨今、長期固定金利で将来的な金利上昇リスクに備えることが可能です。また、一定の条件を満たせば返済期間が最長35年となるため、月々の返済額を抑えられます。さらに、元金据置期間を利用すれば、経営が安定するまで当初の返済負担を抑えることも可能です。サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資は、サ高住の経営を検討されている方にとって有力な選択肢になるかもしれません。

子育て世帯向け省エネ賃貸住宅建設融資

子育て世帯向け省エネ賃貸住宅建設融資とは、子育て世帯に必要な広さや、高い省エネ性能を有する賃貸住宅を建てる際に利用できる融資制度です。サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資と同様、こちらも融資対象は限られますが、以下のような特長があります。

• 長期固定金利
• 条件を満たせば賃貸併用住宅でも融資を受けられる
• 65歳未満であれば原則単独で申し込める
• 連帯保証人として保証機関の利用も可能

長期固定金利で金利上昇リスクを回避できるだけでなく、一定の条件を満たすと返済期間が最長35年にできるため、月々の返済額を抑えることも可能です。また、自宅部分が建物全体の延べ床面積の4分の1以下であれば、賃貸併用住宅も融資の対象となります。さらに、65歳未満であれば連帯債務者なしの単独で申し込める点、連帯保証人として機構が認める保証機関も利用できる点は嬉しいポイントです。子育て世帯向けの省エネ賃貸住宅や賃貸併用住宅をご検討の方は、積極的に検討すべき融資制度かもしれません。

各金融機関のアパートローンとの比較、確認しておきたい利用条件を解説

金利・資金使途の違い

まず金利について比較すると、民間金融機関が提供するアパートローンの金利は1％後半から5％程度といわれています。住宅ローンは、他のローンより比較的低金利かつ返済期間も長いのが一般的です。しかし、事業性ローンであるアパートローンは比較的金利が高く、返済期間は20年程度に設定されるケースも少なくありません。一方、住宅金融支援機構が提供する融資制度の参考金利は、令和7年11月時点で以下のようになっています。

※令和7年11月時点における繰上返済制限制度を利用する場合の参考金利です。

さらに、機構は金利引下げ制度を設けており、省エネ性能に優れた長期優良住宅や機構が定めるZEH基準に適合する賃貸住宅、子育て配慮賃貸住宅に該当する場合、当初15年間は金利引き下げの優遇措置を受けられる可能性があるようです。金利引下げ制度を利用すると、都市銀行と同等水準の低金利で、最長35年の融資を受けられる可能性があります。ただし、民間のアパートローンに比べ資金使途が限られる点は注意が必要です。

銀行・信用金庫・日本政策金融公庫との比較

続いて、住宅金融支援機構と並ぶ融資元である銀行・信用金庫・日本政策金融公庫の特長について確認していきましょう。

まず銀行や信用金庫ですが、資金使途の制限が少ない反面、しっかりとした事業計画や保証人・担保がないと審査に通らない可能性があります。特に、比較的金利の低い都市銀行は審査が厳しいといわれており、事業の確実性が必要です。地域密着の信用金庫は地元に強みがある一方、融資対象となる営業エリアが限られます。

日本政策金融公庫は、住宅金融支援機構と同じ政府系金融機関の一つです。民間金融機関を補完しつつ政策金融を推し進める目的で、2008年に設立されました。他の金融機関で借り入れできない場合でも融資を受けられる可能性があり、金利も比較的低めに抑えられています。ただし、住宅金融支援機構と同様、制度融資がメインとなるため資金使途が限られ、投資目的の融資は認められないケースもあるようです。賃貸住宅経営を行う場合は事業資金として申し込む必要があり、女性・若者・シニアなど一定の条件を満たす場合は優遇措置を受けられる場合があります。

利用前に確認したい条件・手続き

資金使途が限られる住宅金融支援機構の融資制度を利用する場合、事前に以下の点を確認しておく必要があります。

• 融資条件を確認する

機構の融資制度は資金使途が限られます。サ高住向けや子育て世帯向けなど、融資条件に合致した事業計画・建築計画になっているかどうか確認が必要です。

• 事業収支計画の確実性を確認する

事業性ローンである機構の賃貸住宅融資は、確実性の高い事業収支計画を求められます。事業の収益が返済の原資になることから、経営プランや返済計画も厳しくチェックされるため注意が必要です。

• 不動産の担保価値を確認する

一般的に、不動産の担保価値（評価額）が高いほど、融資の審査に通りやすい傾向にあります。担保の価値は重要な審査基準となるため、事前に担保価値を確認しておくことが重要です。

• 借り手の属性を確認する

融資の審査では、借り手の属性を総合的に判断し、融資の可否や条件が決まります。年収や保有資産だけでなく、返済遅延や税金滞納などがないことも確認しておきましょう。

まとめ

今回は住宅金融支援機構の金融商品について解説しました。機構の金融商品は個人の持ち家を対象としたものが主ですが、賃貸住宅融資を取り扱っていないわけではありません。例えば、サ高住向けや子育て世帯向けの融資制度は賃貸住宅融資として提供しており、まちづくり融資を賃貸住宅経営に活用できるケースもあります。賃貸住宅経営において、資金調達は重要な選択です。メリット・デメリットを把握し、総合的に判断しましょう。

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