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【目次】
農地法第2条第1項において、「農地」は「耕作の目的に供される土地」と定義されています。
農地法上の「農地」に該当するかどうかの判断は、登記簿に記載された地目にかかわらず、「現在の土地の状況」にもとづいて行われます（現況主義）。
具体的には、不動産登記簿に「畑」「田」と記載されている土地だけでなく、耕作可能な状態であれば休耕地・不耕作地も農地に含まれます。最終的な判定は農業委員会が行い、土地の位置関係や周辺環境、過去の利用経緯、現在の整備状況などを総合的にみて判断が下されます。
農地転用とは、農地（田、畑など）を住宅や駐車場など、農業以外の目的に利用できるように手続きを行うことをいいます。また、日本の農地は「農地法」にもとづき、その転用や売買には一定の制限があります。
そのため、農地転用には都道府県知事の許可（市街化区域内の場合は、農業委員会への届出）が必要です。例えば、農地に賃貸住宅を建築する場合は、着工前に農地を「宅地」として使用するための手続きを完了させる必要があります。
なお、農地法において、実際に農地として使用していない土地でも、登記上の地目が農地であれば、無断で転用することを規制しています。
農地は「農地法」で利用が厳しく規制されており、許可権者の許可なく他の用途に変えることはできません。無許可で農地を転用した（賃貸住宅を建築するなど）場合には農地法違反となり、原状回復命令などの行政処分を受ける可能性があるだけでなく、3年以下の懲役に処される、または300万円以下の罰金が科される恐れがあります（農地法第64条第1号）。
そもそも農地法では、農地区分に応じた転用の可否判断を行うこととしています。
このように、農地として優良であるほど、農地転用が制限（原則不許可）されます。したがって、行政書士が依頼を受けても転用は不可能という回答するケースも考えられます。いきなり手続きを進めるのではなく、まずは農業委員会に出向いて所有する農地が該当する農地区分を確認して、農地転用の可否を相談する必要があります。
対象農地が原則不許可となる農地である場合は、転用の目的を説明しながら、転用許可となる可能性があるかも確認します。
農業委員会で確認が完了したら、必要書類を準備していくことになります。
宅地、駐車場、資材置き場など、転用後の目的により必要書類は異なりますが、以下では共通して必要となる代表的な書類をご紹介します。
農地転用の許可申請、届出の別を問わず、転用しようとする農地がある市町村の農業委員会へ必要書類を提出し、申請します。郵送での手続きは行っていないため、窓口に出向く必要があります。また、許可申請日は毎月決められているため、事前確認が必須です。
農林水産大臣や都道府県知事など、農地転用の許可権者より、許可通知を受け取ります。
農地転用の許可が下りても、登記事項証明書の「地目（土地の種類）」が自動的に変更されることはありません。土地の状況が実際に変更された後、1ヶ月以内に「地目変更」の登記を行う必要があります。
農地法では「農地転用許可制度」を定めており、農地転用の手続きは、基本となる「第3条」「第4条」「第5条」と、市街化区域内の特例である「届出」の4区分に基づいて進められます。
このうち「第3条」は、農地のまま売買や貸借といった権利移動をする際の手続きです。一方、農地を宅地として使用する場合は、「第4条許可」「第5条許可」を根拠とします。
所有者自らが農地を転用する場合に該当します。
許可申請者は農地所有者であり、都道府県知事（農林水産大臣が指定する市町村の区域内にある農地を転用する場合には指定市町村長）の許可が必要です。農地の面積が4ヘクタールを超える場合は、都道府県知事と農林水産大臣との間で協議が行われます。
許可が下りれば所有者自ら資金を調達し、業者に工事を発注して、自分の名義のまま賃貸住宅を建築・所有することになります。
所有する農地を売却や賃貸して、他人が転用する場合に該当します。
許可申請者は、農地を譲る人と、権利を受けて転用する人（事業者）の両方であり、都道府県知事（農林水産大臣が指定する市町村の区域内にある農地を転用する場合には指定市町村長）の許可が必要です。農地の面積が4ヘクタールを超える場合は、第4条許可と同様です。
第5条は権利移動を伴う転用のため、農地の所有者が賃貸住宅を建てる業者（賃貸管理会社や建築会社など）に農地を売却あるいは貸し付けし、完成後は譲受人である業者が賃貸住宅を所有、経営します。
賃貸住宅を建てる際、農地所有者が自ら建築することもありますが、実際にはハウスメーカーなどの業者に土地を貸し付ける形が一般的です。そのため、農地転用手続きも、第5条の適用を受けるケースがほとんどです。
「都市計画法第7条」において、市街化区域は「すでに市街地を形成している区域および概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」と定められています。市街地の拡大や整備を進める地域であるため、区域内の農地転用は比較的容易です。
第4条・第5条のケースでも、「市街化区域」内の農地であれば許可申請は不要で、市町村の農業委員会への「届出」で手続きが完了します（農地法第4条第1項第8号、農地法第5条第1項第7号）。
一方の市街化調整区域は、同条において「市街化を抑制すべき区域」とされています。
市街地の無秩序な拡大を抑制するための区域であるため、「都道府県知事などの許可」が必要で、農地転用のハードルは比較的高めです。
農地転用の許可申請、届出自体に手数料はかかりませんが、添付書類の発行にかかる費用と、司法書士や行政書士など専門家に依頼した際の費用などが必要です。
主な必要書類（添付書類）の発行にかかる費用です。
行政書士に手続きを依頼した際の費用相場をご紹介します。
また、農地転用の手続きとは別に、農地を宅地として活用するための「造成工事費用」が発生するケースもあります。
一例として、令和5年時点の東京都における宅地造成費用（1平方メートルあたり）の目安は、以下の通りです。
造成費用を合計すると1平方メートルあたり3,600円となり、100坪（約330平方メートル）の農地を造成するには120万円程度かかる計算です。
ただし、造成工事の費用は、土地の立地や広さ、田んぼか畑か、必要な工事の種類などさまざまな条件で変動します。以下のような要因で作業規模が大きくなれば、その分費用も増額する可能性があります。
盛り土や切り土、擁壁の設置、排水設備の整備といった工程が必要です。
この工事の相場は、1平方メートルあたり1,500～10,000円程度と言われています。
地盤調査の結果、土地が軟弱だと確認できた場合は、地盤改良工事が必要です。特に、田んぼのように水分が多く、柔らかい土地の場合は、地盤沈下や不同沈下のリスクがあります。
改良工事の相場は、1平方メートルあたり1,800円～20,000円程度が目安です。
水路を埋め立てる、側溝を設置するといった工事が必要です。
その他、宅地への転用後に必須の「地目変更登記」自体に登録免許税はかかりませんが、土地家屋調査士に手続きを依頼した場合、40,000円～60,000円程度の費用がかかります。
農地転用申請が完了するまでの期間は、農地の種類や所在地の市区町村により異なります。
1週間程度で書類の審査が行われ、届出内容に問題がなければ、農業委員会から「受理通知」が交付されます。届出から審査、通知までの目安は、1週間～2週間程度です。
都道府県知事もしくは指定市町村との協議後に許可が出されるなど、慎重な審査が行われるため、市街化区域よりも日数がかかります。許可が下りるまでの一般的な目安は、1ヶ月〜2ヶ月程度とされています。
まず、あらかじめ「転用後」にかかる費用も把握しておきましょう。上述の造成費はもちろんですが、農地は上下水道や電気、ガスといったインフラが整備されていないことがあります。賃貸住宅の建築だけでなく、ライフラインの引き込み工事にかかる費用も併せて、見積もりを取ることをお勧めします。
次に、「市街化調整区域」において農地転用の許可が確定していない場合、土地を自由に利用・処分できません。そのため、未転用の農地は「制限付き資産」と見なされ、担保価値が極めて低い、あるいはほぼゼロと評価される傾向にあります。金融機関から希望する額の融資を受けづらいことを念頭に、手続きを進めましょう。
そして、農地区分で転用の難易度が決まります。農地転用が難しい土地では転用許可が下りず、事業化のハードルも上がることに注意が必要です。
その他、見落としがちですが、相続登記がされていない土地「相続登記未了地」の手続きは困難です。
具体的には、農地転用の申請書には「所有者の住所と氏名」を記載し、実印の押印が求められます。亡くなった人の名義で登記されていると、法律上その土地は「相続人全員の共有財産」となり、一部の相続人だけで勝手に転用申請を行うことが原則認められていません。「相続登記未了地」の農地転用をするには相続人全員の「同意」と「実印」、「印鑑証明」が必須となります。
そのため、相続人が複数いる場合は、遺産分割協議が整わない、印鑑を押してくれない、印鑑証明が揃わないといった事例も存在します。そうなると、賃貸住宅事業はストップしてしまいます。
さらに、令和6年4月から、相続登記が義務化されています。相続を知った日から3年以内に登記をしないと過料の対象となるため、入念な準備を行いましょう。
自分の土地であっても、無許可で宅地化することは農地法や都市計画法などの法律で厳しく禁じられています。これは限られた国土の中で優良な農地を保護するという目的があるためです。
一方で、「市街化区域」のように、計画的な開発が認められている地域も存在します。
農地転用を検討する際は、まず所有する農地がどの「農地区分」に該当するかを正確に把握することが重要です。自治体職員や専門家の助言を受けながら、着実に準備を進めましょう。
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