住まいづくり・住まい探しの情報ガイド
-
注文住宅
-
分譲住宅・
マンション -
賃貸住宅経営
-
土地活用
-
リフォーム
-
中古住宅売買
-
企業情報
オーナーさま専用サイト
住まいづくり・住まい探しの情報ガイド
オーナーさま専用サイト
お役立ちコラム
【目次】
区画整理事業とは、都市計画区域内の土地において、道路や公園、広場といった公共施設と宅地を一体的に整備する事業です。これにより、不規則に入り組んだ道路や、利用しにくい形状の土地を解消し、住みやすく、災害にも強い街づくりを実現します。
この事業は、国や地方公共団体が主体となって行われることが多いですが、その地域に住む地権者（土地所有者と借地権者）で組織された「区画整理組合」が施行者となることも可能です。また、広い土地を所有する一人の地権者による個人施行、都市再生機構（UR）や地方住宅供給公社などが施行する場合もあります。いずれの計画も、都市計画法に基づいて方向性が決定され、都道府県知事の認可を受けて事業化されます。
区画整理事業を理解するために、知っておきたいいくつかの専門用語をご紹介します。
基本的な仕組みとして、土地オーナーさまは元の土地の一部を公共施設や保留地のために提供（減歩）し、その代わりに、元の土地よりも形状が整った新しい土地（換地）を受け取ることになります。このとき、一般的には、元の土地面積よりも換地として受け取る土地面積は少なくなります。換地は元の土地（従前地）との位置や面積、利用状況などを考慮して割り当てられ、整形地となることで活用しやすくなります。
しかし、減歩が行われたとしても、道路の拡幅や上下水道の整備、公園の新設などによって利便性が向上するため、土地の価値が上がるという大きなメリットが期待できます。この結果、面積は減ったとしても、資産価値としては向上するケースも多いです。
事業に必要な費用については、保留地の売却と国からの補助金や地方公共団体の助成金の組み合わせで成立させるのが一般的です。ただし、保留地の売却状況などにより資金不足に陥った場合などは、組合員（地権者）が費用を負担するケースもあります。
また、換地された土地の価値と元の土地の価値に差が出た場合は、金銭で調整する「清算金」が支払われたり、逆に支払わなければならない場合もあります。事業の進行状況によっては、いくつかのリスクが生じることもあらかじめ理解しておくことが大切です。
区画整理事業は、土地オーナーさまにとって多くのメリットをもたらす一方で、事業の進行中には、前述した内容以外にもいくつかの注意点があります。それぞれのポイントを押さえておきましょう。
まず、道路や上下水道、ガス、電気といったインフラが新しく整備されるため、生活環境が飛躍的に向上することが期待できます。特に、これまでは狭く入り組んでいた道路が広がり、緊急車両の進入が容易になるなど、安全性も高まります。
次に、事業によって土地の形状が整えられ、建築しやすい「整形地」になります。形が整っていない土地は活用しづらく、売却時にも評価が低くなることがありますが、整形地となることで、賃貸住宅や商業施設などさまざまな建物を効率的に建てられるようになります。
さらに、街全体の魅力や利便性が向上することで、地価が上昇し、土地の資産価値が向上するケースも多く見られます。これは、単に土地の価値が上がるだけでなく、将来的な売却や相続の際にも有利に働く可能性があります。
また、区画整理事業と同時に、その土地の「用途地域」が新たに設定されるのが一般的です。これにより、建築可能な建物の種類や規模が明確になり、より具体的な土地活用計画を立てやすくなります。
区画整理の大きなポイントは、仮換地が指定されることで、従前の土地から建物の移転や撤去が必要になる場合があることです。区画整理では原則として減歩のみがオーナーさまの負担で、国や自治体からの補助金と保留地処分収入で事業の中心になりますが、自身の建物の移転費用や撤去費用、そして新たな土地での建築費用を考慮に入れておく必要があります。
また、仮換地での建築は可能ですが、事業の性質上、建物の高さや規模、構造などに制限がかかることもあります。さらに、事業中は地番や面積などの登記情報が「仮」の状態であるため、所有権の移転や担保設定といった変更を行う際には、施行者の承認が必要となる場合があります。計画を進める際には、事前に施行者と入念な打ち合わせが必要となります。
区画整理事業の完了後は、「変化」に対する手続きや確認を行うことが欠かせません。まず、法務局での登記内容の変更が必要になります。これは地番や面積、所有権の登記を新しいものへと変える手続きです。行政が主導で行われる場合は、登記費用の一部または全額を補助してくれるケースもありますので、事前に確認してみましょう。
また、事業に伴って用途地域が変更されることがあります。建築可能な建物の種類や容積率・建ぺい率などが変わる可能性があるため、今後の土地活用を考える際には、必ず確認が必要です。
最後に、地価の上昇は資産価値の向上につながる一方で、固定資産税や都市計画税などの税金負担が増加する可能性があります。長期的な視点で、資産の状況や家計への影響を考慮したうえで、今後の計画を立てていくことが重要です。
整ったインフラと新しい街並みを得た土地は、活用次第でオーナーさまに大きな利益と地域貢献の機会をもたらします。ここでは、用途地域や立地条件に応じて考えられる土地活用の方法を考えてみましょう。
土地活用の計画を立てる際には、用途地域が変更になることで、以前は建てられた建物が建てられなくなったり、高さ制限などの新たな制約が発生したりする可能性もありますので、必ず最新の都市計画情報や地区計画を確認しておくことが重要です。
良好な住環境が整備された住宅地や、交通の便が良い駅近の土地は、賃貸住宅の建築に適しています。区画整理によって道路や景観が良くなった地域では入居者ニーズも高まりやすく、安定した家賃収入を継続的に得られることで、長期的な資産形成に役立つことが考えられます。また、オーナーさまが１階に住み、上層階を賃貸にする賃貸併用住宅という選択肢も有効です。
駅前や駅周辺、幹線道路沿いなどの商業立地では、賃貸住宅に加えて、店舗や事務所を併設した複合施設の活用も有効です。これにより、よりさまざまな用途のニーズに応えることができ、高い収益性を期待できます。例えば、人通りの多い駅前なら、店舗併用ビルがおすすめです。１階や２階を店舗やクリニックなどテナントスペースに、上層階を賃貸住宅やオフィスにすることで、多角的な収益を見込めます。
実際に、パナソニック ホームズが手がけた事例には以下のようなものがあります。
１.区画整理事業の制約を５階建でクリア／川崎市登戸駅前
駅前の大規模区画整理事業が進行し、賃貸住宅の新築ラッシュが続くなか、ダイナミックなフォルムが人目を引く５階建の自宅併用住宅「THE BALCONY」を計画。賃貸戸数の確保と川崎市の条例と区画整理での制約条件（緑化率・容積率、駐車場設置台数など）を、重量鉄骨の５階建にすることでクリア。さらに、共用のルーフバルコニーや万一の災害時にも生活用水として確保できる井戸を設置して、他の賃貸住宅との差別化を図りました。
https://homes.panasonic.com/case/chintai/209/
２.駅前の新たな顔となる店舗併用マンション／JR幕張駅前
駅前広場や都市計画道路等の整備を含む大規模な区画整理事業が進むなか、換地指定されたことで、駅から徒歩３分の立地に、駐車場を挟んで２棟の店舗併用賃貸住宅を計画。駅側の『エム グランツ』は1～2階に店舗6テナント、3～5階に賃貸住宅15戸を。もう一方の『エム ノーブル』は1階にクリニックや薬局4テナント、2階～5階に賃貸住宅40戸を配置。地域の方々の暮らしにも貢献し、区画整理のシンボルになるような建物を目指しました。
https://homes.panasonic.com/case/chintai/183/
準住居地域であれば、小規模な店舗付き住宅や塾・介護施設なども可能です。また、複数区画を取得・集約して大型施設を建設する方法もあるでしょうし、逆に広い換地を分割して戸建住宅地として販売したり、土地信託や定期借地にするという選択肢もあります。
区画整理事業後の土地活用では、税務や相続の問題も視野に入れた中長期的な計画が重要です。事業完了後の資産価値の変化や税負担の増加を考慮し、最も効率的で安定した運用ができるよう、事前に十分なシミュレーションを行うことが不可欠です。
また、区画整理事業は専門的な知識を要する複雑なプロセスでもあります。豊富な経験を持つ専門家と連携することで、複雑な手続きや税務上の注意点をクリアし、効率的な土地活用を進めることが可能になります。
区画整理事業による土地の変化と活用のポイントを解説してきました。区画整理事業は、土地オーナーさまにとって資産価値を向上させる大きな機会です。しかし、減歩や移転の負担、税制上の変化など注意点も多く存在します。大切なのは、リスクを把握したうえで中長期的な視点で土地を育てていくことです。信頼できるパートナーと二人三脚で計画を進めることが、区画整理後の土地活用を成功させるポイントといえるでしょう。
 |  |  |
公式SNS
公式SNS
