まちづくり融資で賃貸住宅経営。金利や活用条件をわかりやすく解説

【目次】

まちづくり融資とは？制度の概要と対象者、利用できる用途を確認しよう

まちづくり融資の主な目的

まちづくり融資とは、住宅金融支援機構が提供している、共同建て替え事業（土地の所有者複数人が共同で行う建て替え）からマンション建て替え事業まで、様々な建て替え・整備事業に活用できる融資制度です。まちづくりの観点から、老朽マンションの建て替えや市街地再開発、防災対策など、民間だけでは対応が難しい事業を主に融資を行っています。この融資は、アパート経営や自社使用目的での増床・権利床の取得を支援し、事業の初動から完了までの各段階で必要な資金に対応可能です。利用するには、地域要件、事業手法、建築物要件の3要件に該当する必要があります。

個人事業主・法人・相続人などが対象

まちづくり融資は、以下の条件を満たした個人・法人・団体が融資対象となります。

・個人、中小事業者である法人、または建て替え事業を行う組合（資本の額もしくは出資の総額が3億円以下または常時使用する従業員が300人以下の事業者）

・賃貸住宅などを返済期間を通じて適切に経営し、確実な返済が見込まれる方

・法人のお申込みの場合で、機構が必要と認めるときは、法人の代表者と連名によりお申込み（経営者保証）いただける方

まちづくり融資を利用できる用途

まちづくり融資の対象事業費の用途として、建設工事費、調査設計計画費、土地の所有権または借地権の取得費、補償費、参加組合員負担金などの建設資金や、保留床購入費など（自ら居住以外用）の不動産購入資金として利用できます。

まちづくり融資の金利・返済条件の特長は？民間ローンとは何が違う？

金利の違い

まちづくり融資の金利は、建設資金や不動産購入資金といった使途以外に、融資制度の種別によっても変わります。

例として、繰上返済制限制度を使用しない場合の、令和７年７⽉時点での参考⾦利は以下のようになります。

・長期建設資金の場合

・長期購入資金の場合

年2.25％（全期間固定金利）

長期優良住宅の普及促進に関する法律（平成20年法律第87号）に基づき認定を受けた長期優良住宅建築等計画に従って建設された住宅、または機構が定めるZEH（ネット・ゼロ・エネルギーハウス）基準に適合する住宅については、融資金利が年0.2％引き下げられる特典が当初15年間適用されます。また、繰上返済制限制度を利用することで、金利がさらに下がる場合があります。

償還期間・元金据置期間の違い

償還期間は、融資実行後最長で35年まで設定可能です。

「サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資」に関しては、返済開始から1年間の元金据置期間を設定することが可能ですが、返済期間は延長されません。事業開始からしばらくの運転資金に余裕を持たせたい場合は、元金据置を利用するのもひとつの方法でしょう。

民間ローンとの比較ポイント

まちづくり融資と民間のアパートローンは、目的や融資条件において大きな違いがあります。まちづくり融資は、地域開発や社会的価値の向上を目指して提供され、公共施設やインフラの整備、地域再生といった公益性・社会的影響を重視します。また、アパートローンより金利が低く抑えられます。

一方、民間のアパートローンは、不動産投資家や法人がアパートの購入・建設を行うための融資で、収益性を重視し、安定した賃貸収入を得ることを目的としています。

このように、まちづくり融資は地域貢献が中心であるのに対し、アパートローンは収益重視の融資です。検討される際には目的や使用用途によって選ぶと良いでしょう。

賃貸住宅経営でのまちづくり融資の活用事例を紹介。申請時の注意点は？

空き家を改修して賃貸物件化した事例

住宅金融支援機構公式ページによれば、兵庫県姫路市で行われた「花の北モールマンション建替事業」では、まちづくり融資によって、老朽化したマンションを商業・公共・住宅機能が融合した複合施設へと再開発した事例が取り上げられています。この事業により、地域の防災性が向上し、土地利用の高度化が実現されただけでなく、建物の耐震性能が強化されました。

一方、東京都品川区の「中延二丁目防災街区整備事業」では、同じくまちづくり融資によって、関東大震災後に建設された木造密集地域を整備し、地震や災害に対する耐性を高めた事例が報告されています。さらに、狭い道路の改善や歩行者空間、緑地の整備が進められ、都市環境の質が向上しました。

これらの事例は、老朽化した建物や空き家を、まちづくり融資を利用して賃貸物件にすることで、安全で住みやすい環境を整え、地域の防災力や都市環境を高めることが示された好例といえるでしょう。

地方自治体の補助金制度と併用するメリット

まちづくり融資と併用できる自治体の補助金には、地域活性化や安全性向上を支援するものがあります。例えば、東京都の不燃化推進特定整備事業補助金は、不燃化特区内での木造住宅の建て替えや除却に対して費用の一部を助成し、令和5年度からは新築工事にも支援が拡大されました。この補助金は、建て替え後の固定資産税減免もあり、メリットが大きいです。

また、埼玉県さいたま市の耐震補強等助成事業は、地震に強いまちづくりを推進するため、旧耐震建築物の耐震補強や建て替えに助成を行います。

さらに、大阪府大阪市の建替建設費補助制度は、指定する密集住宅市街地での古いアパートや長屋の建て替えを支援し、設計費や解体費、共同施設整備費の一部を補助しています。

融資申請時に必要な計画書・見積もりとは？

融資申請時には、パンフレットや現地写真（未竣工の場合）などの事業計画の概要、建設工事や販売などの事業スケジュール、事業完了までの事業収支に加え、借入申込書に添付する申告書・決算書・土地建物の登記簿謄本などの書類が必要です。

まとめ

まちづくり融資は、低金利かつ最長35年の返済期間が設定でき、賃貸住宅経営を視野に入れている個人や法人に適した制度と言えます。老朽マンションの建て替えや再開発、防災対策にも活用でき、自治体の補助金と併用も可能です。個人の資産形成と高い社会的意義をもつ事業内容を両立させたいオーナー様にとっては、返済条件などのメリットも含め、利用を検討する余地のある融資制度といえるでしょう。

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