鉄骨造の賃貸住宅のメリットと注意点は？住み心地や選ぶべき人を徹底解説

【目次】

軽量鉄骨造・重量鉄骨造の特長と構造のポイントを解説。近年は新たな工法も

「軽量鉄骨造」のポイント

「軽量鉄骨造」とは、厚さ6mm未満の鋼材で作られた鉄骨を用いる、主に戸建住宅や小規模なアパートで採用される構造です。木造建築の木材をそのまま鉄骨に置き換えた「鉄骨軸組工法」「トラス構造」が採用されることが多く、耐久性の高さが特長です。

名前こそ「軽量」ですが、木材と比べれば当然ながら重くなるため、しっかりとした基礎が必要です。一方で、工場で生産された部材を現地で組み立てる「プレハブ工法」を用いるため、建築にかかる時間の削減や現場の作業コストは抑えやすいという利点もあります。

「重量鉄骨造」のポイント

軽量鉄骨では建築の難しい大規模なビルやマンションなどには、厚さ6mm以上の鋼材で作られた「重量鉄骨」が用いられます。軽量鉄骨と同じ「鉄骨軸組工法」の他、部材の強度が高いことから、接合部が変形しない「剛接合」による、溶接された柱と梁が主体の「ラーメン構造」を採用できるのが強みです。

軽量鉄骨と同様の建築物を建てる場合、重量鉄骨を採用すると筋交いを入れる必要性がありません。開口部を大きく取れるので、広々した空間を確保しやすいことが大きな利点です。また、耐震性も高くなる可能性があります。柱自体も少なくできるため、3階建以下の賃貸住宅でも、間取りの自由度を高めるために重量鉄骨造が採用されることもあるようです。

近年では「ハイブリッド鉄骨造」も登場

近年では木造と鉄骨造の「ハイブリッド」といえる工法が実用化されており、「テクノストラクチャー」など、商標は建設会社によって異なります。

部材には「曲げ」「圧縮」「引張」など、常時さまざまな方向・種類の力（荷重）が掛かっており、材質・構造ごとの得意・不得意が顕著です。ハイブリッド鉄骨造では、鉄骨を木の集成材で覆ったり、挟み込むように配置したりすることで、これらの荷重に対して鉄骨単体よりも軽量化しつつ、木材と鉄骨双方のメリットで対応します。室内から見える柱や梁に木のあたたかみを持たせることができる他、耐震性や断熱性といった各種住宅性能にも寄与するのが特長です。

また、パナソニック ホームズでは重量鉄骨と軽量鉄骨を組み合わせて、制震重鉄ハイブリッド構造を採用しています。強靭な重量鉄骨柱と高層ビル建築にも使用される軽量鉄骨による制震技術で最高ランクの耐震等級3をクリア。繰り返す大地震にも強さを発揮する構造です。

鉄骨造の賃貸住宅のメリット・デメリットを解説！気になる耐久性や防音性は？

メリット①間取りの自由度が高い

柱や筋交いを用いることでの自由度は、木造よりも軽量鉄骨、軽量鉄骨よりも重量鉄骨の方が、間取りを比較的自由に設計しやすくなります。柱や壁を減らして広々としたリビングを作ったり、逆に部屋数を増やして家族人数に対応したり、部屋やベランダの間口を広げて搬入可能な家具の自由度を高めたりといった、幅広いニーズに対応した間取りが見受けられます。

メリット②害虫被害が少ない

建材の材質の違いによる大きなメリットとして、シロアリなどの害虫被害が起こりにくいことが挙げられます。注意したいのは、鉄骨造であっても断熱材などを施す壁に木材が使われているケースは多いため、完全に食害を防げるわけではないという点です。それでも建物全体の強度に大きく関わる梁や柱に関しては被害を受けることが少ないため、害虫に対する安全性に関しては木造より高いといえるでしょう。

注意点①通気性・断熱性が低い

鉄骨造を木造と比べた場合、通気性や断熱性については優れているとはいえません。

冬はこもりやすいため結露が発生したり、それを放置しているとカビの原因となったりすることがあります。また、断熱性については夏場、鉄骨自体に熱がこもりやすく、木材よりも逃げにくい材質であることから、外気温が室内に伝わりやすいのも欠点です。

そのため断熱材の性能が十分であるか、またエアコンや換気扇といった空調設備が整っているかは、入居者側から確認されるポイントといえるでしょう。

注意点②防音性・耐久性はコンクリート造ほどではない

鉄筋コンクリート造（RC造）と比べると、鉄骨造の防音性・耐久性はあまり高くない傾向にあります。構造上、コンクリートを充てんするRC造は壁自体が厚く密度があるため、音を反射する「遮音性」や音を吸収する「吸音性」が高くなりますが、鉄骨造にはそこまでの防音性は備わっていません。

また耐久性だけでなく耐火性に関しても、RC造に軍配が上がります。鉄骨は木造よりは確かに燃えにくく、例えば人口密集地などの「防火地域」においては、木造では満たせない耐火性能の要件を満たすことも可能です。しかしながら、火災の高温に鉄骨が直接さらされた場合は鉄骨の強度が下がり、変形してしまう恐れもあります。

総合して、これらの性能は木造とRC造の中間に位置するとみてよいでしょう。

これだけは押さえておきたい！オーナー目線で見た鉄骨造の賃貸住宅の選び方

ニーズ①コストを抑えて安全性もバランスよく確保したい

賃貸住宅経営をこれから検討するオーナーさまの視点から考えた場合、鉄骨造の第一のメリットは「各要素のバランスの良さ」かもしれません。

鉄骨造は木造よりも優れた耐震性・耐火性を持ちながら、一般的にはRC造よりコストをかけずに建築が可能です。また、経費計上という観点でもメリットがあり、減価償却における法定耐用年数も木造より長くなっています。特に4mmを超える厚さの鉄骨造の建築物は耐用年数34年と、木造住宅の22年と比較すれば10年以上、上まわる期間を償却に充てることが可能です。

このことから、初期投資の金額を抑えて家賃を比較的低水準に留め、入居者を確保しながら持続的に利益を上げていくことをめざす経営スタイルに向いているといえるでしょう。

ニーズ②デザイン性や個性ある賃貸物件にしたい

入居者のニーズに幅広く対応する自由度の高さも、鉄骨造の利点のひとつです。

柱の本数を減らせることから、木造では難しい縦横に広い構造の設計が可能となります。例えば吹き抜け構造や広いリビングといった、個性ある間取りを検討することも選択肢に入るでしょう。

またデザイナーズマンション等に見られるような、RC造・SRC造のいわゆる「打ちっぱなし」の壁では建築コストが高騰しますが、鉄骨造ではハイブリッド鉄骨の採用などにより、壁面のみならず柱や梁でコストを抑えつつ個性を演出し、差別化することも考えられます。

上記は一例ではありますが、内装や間取りのオリジナリティを実現しながら、収益性とのバランスも取りたいオーナーさまに特にメリットのある構造といえるでしょう。

ニーズ③中長期的な経営を視野に入れている

上述のような特長を勘案すると、賃貸住宅を建築することで土地をしばらく手放す予定がなく、中長期的な経営を検討しているケースで、鉄骨造はメリットが大きいといえます。

耐用年数の短い木造賃貸住宅では、初期投資やメンテナンス費用を徹底的に抑え、ある程度集中的に利益を捻出したのち土地・建物を売却する、という出口戦略も見受けられます。

鉄骨造はそういった短期的な経営方針よりも、土地を所有し続けることを前提に定期的なメンテナンスを行い、良好な状態を維持しながら償却期間を活かす方針に向いた建築手法です。

つまり、事業規模（階数・部屋数）としては木造で建築可能な範囲に近いながらも、木造よりも長期的な目線で初期投資を確保できる場合に有効といえるでしょう。

より大規模かつ長期的な事業計画としたい場合は、むしろRC造やSRC造を考慮に入れるべきかもしれません。

まとめ

鉄骨造には鋼材の厚さによって軽量・重量の区分けがあり、向いている建物の形態が異なります。近年では木材と組み合わせたハイブリッドや軽量と重量鉄骨を併用した構造も登場し、各耐久性・デザイン性・初期投資のコストのバランスに優れた建材といえます。

継続的な副収入源、あるいは相続対策としての賃貸住宅経営など、中長期的な経営をお考えの方は鉄骨造での建築を検討してみると良いでしょう。

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