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お役立ちコラム
【目次】
長寿の国とも言われる日本。厚生労働省が2023年に発表した「令和４年簡易生命表の概況」では、平均寿命は男性81.05歳、女性は87.09歳。さらに寿命は伸びているとされ、定年後もかなりの時間を過ごすことになります。しかし、退職金や年金などは減少傾向にあるのが今の日本。老後資金として、2,000万円、3,000万円が必要と言われる時代ですが、定年後にも不労所得があり、節税対策ができるもののひとつとして、アパート経営があります。
アパート経営における最大のメリットといえば、家賃という定期的な収入があることでしょう。それも毎月入金されます。不動産投資として、定年前から副業として始める方もいますが、二足の草鞋ではなく、定年後の新たな仕事として始めてみるのも、やりがいなどが生まれるのではないでしょうか。不動産のプロとタッグを組み、委託料などを支払うことで煩雑な契約、手続きなどを任せることもできます。そして、株やFX、仮想通貨といった投資は、日々値動きを把握しなければならず、しかも短期的に収益が上下します。比べてアパート経営では入居者がいれば、長期的なスパンで毎月決まった収益を見込むことができます。土地を所有されているオーナーさまである以上、ただ税金を納めているだけではなく、その土地を活用することで、長い目で見た時に大きな差になるかもしれません。
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収益が定期的にあることが最大のメリットですが、税金対策にも有効です。土地を所有されているオーナーさまであれば、毎年固定資産税や都市計画税が発生しています。更地にしてしまうと税額がアップしてしまい、その解体費用も延床面積30坪ほどで、一般的に250～300万円ほどかかるといわれています。
ですが、賃貸住宅経営を考えた場合、優遇措置が受けられ、住戸1戸につき200㎡以下の小規模住宅用地であれば、固定資産税は1/6、200㎡以上でも1/2に軽減されます。加えて200㎡以下の小規模住宅用地であれば、都市計画税は1/3に、200㎡以上でも2/3に軽減。こうした特例を使うことで、ご自身の子や孫へ土地を継承していくことも可能です。
また、相続税対策としても賃貸住宅経営は有効です。相続税は建物と土地に課税されます。現金での相続であればそのままの金額に課税されますが、賃貸住宅（収益物件）の場合は借地権割合や賃貸割合などによって、相続税評価額が抑えられそのパーセンテージが約60％になることも。今後相続するであろう土地、子や孫へ渡す予定の土地への税負担を少しでも緩和してくれるのも賃貸住宅経営の魅力といえます。
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収益が期待でき、老後の資金を安定させる可能性のある賃貸住宅経営ですが、アパート以外にも、駐車場や駐輪場、トランクルーム、自動販売機設置場所、農地として貸し出すなどがあげられます。これらは住宅用地として軽減措置が適用されなくなるため、固定資産税などがかえってあがってしまうことも。ですので、比較的容易に開始できるものですが、収支のバランスを考えて取り組むことが大切です。アパートのように生活を目的とした一般の入居者を募るものに、マンションあるいは自宅と賃貸を合わせた併用住宅などがあげられますが、近年のインバウンドによる民泊施設、シェアハウスといった賃貸住宅経営も選択肢のひとつになってきています。
また、賃貸オフィスビルや貸店舗など、ある特定の目的のために建築し、賃貸住宅経営するものもあります。さらに障がい者向け施設、高齢者向けの施設、医療施設などへも関心が高まっています。いずれも、所有する土地のニーズや時代性を考えて土地活用をすることが大切なのではないでしょうか。
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アパート経営は、所有する土地に建物を建て、そこに入居者を募り収益を上げるもの。投資の中でも不動産投資というカテゴリーになるでしょう。今あるアパートを相続する場合や、新築し経営する場合、中古賃貸物件を購入するなどさまざまです。とくに定年退職後は、投資としての意味合いが強い、中古賃貸物件などを購入するなどの方法ではなく、現在ある土地をどう活用していけば有効かを考える方が多いのではないでしょうか。そうした方に向けて、土地活用としてのアパート経営はどのような流れで始められるか見ていきます。
アパート経営でまず考えておきたいのは、所有する土地の立地条件やニーズを調べることでしょう。アパート経営であれば安定した収益が期待できるといっても、所有する土地のニーズに合っていなければ、収益は見込めません。そうした時に確認したいのが、所有する土地がどういう用途地域に定められているかをチェックすることです。人が健やかで文化的な生活ができるように都市開発の基本的な在り方を定めたものに都市計画法があります。都市計画法では開発を行うにあたって街を3つの区域に分けています。「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」の3つ。とくに「市街化区域」では13もの用途地域が定められ、建築できる種類や用途制限があります。こうした法律上の規制があるため、自身が所有する土地がどの地域が調べておくとよいでしょう。
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始める際には周辺地域の環境、ニーズを理解した上で、どんなアパートを建築するかを考える必要があります。その時に重要なのが、ハウスメーカーや建築会社選びです。プランニングし、建築、入居者募集までの流れをワンストップで行える会社であれば、賃貸住宅経営初心者でもスムーズに開始できるのではないでしょうか。そして、忘れてはいけないのが初期費用です。費用は建築するアパートの構造や設備などによって大きくかわります。構造には木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造の3つがあり、その中で最も多いのが木造です。費用は坪単価×延床面積である程度の計算が可能で、木造であれば坪56万円から、鉄骨造では坪82万円から。今あげた金額は建物本体に関わる金額であり、給排水や外構などには別途工事費がかかります。そのほかに不動産取得税などの税金もかかりますので、収支のシミュレーションを始める前に十分考えておく必要があります。
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利回りとは、投資額に対して得られる年間の利益の割合です。利回りには、満室の場合を想定して計算する想定利回り。反対に、空室を考慮して計算する表面利回りというものもあります。さらに、空室を考慮し、かつ経費を差し引いて計算する実質利回りの3つがアパート経営においてよく使用される利回りです。後のものほど、アパート経営の実態に近くなっていくのが特徴です。この利回り計算を基にアパート経営をする必要があります。
想定利回り＝年間家賃収入（満室）÷初期費用×100
表面利回り＝年間家賃収入（空室を考慮）÷初期費用×100
実質利回り＝{年間家賃収入（空室を考慮）－年間経費－税金}÷初期費用×100
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賃貸住宅経営を目的とするアパートは住宅ローンではなく、事業系ローンといわれるアパートローンです。住宅ローンより審査が厳しいといわれ、事業計画書の提出なども求められます。ポイントになるのは、担保価値、安定した事業収支計画、借入人の属性とされ、企業の新規事業のための融資と似ているといえるでしょう。住宅ローンは完済時80歳までなどの制限がありますが、一般的にアパートローンに年齢制限はありませんので、定年後に賃貸住宅経営を始めることも可能です。そして、万が一、完済前に亡くなってしまった場合でも家賃収入が途切れることがないということから、相続すれば引き続き返済できるという理由から制限がないといわれています。ですので、住宅ローンでは必須とされる団体信用生命保険加入は任意です。
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アパート経営は短期的な投資ではなく、長期的に考えるもの。そのためにはしっかりした収支計画を立てましょう。子や孫へアパートを引き継ぐのであれば、タイムスケジュールも考えて経営する必要があります。しかし、すべて計画通りにいくとは限りません。そこで、アパート経営のリスクについて考えておくことが大切です。
アパート経営のメリットである賃料収入。空室が増えてしまうと経営自体が危ぶまれます。賃貸住宅経営では最大のリスクといってもよいでしょう。空室リスクを避けるためには、さまざまな角度から検討が必要です。そもそも立地とニーズの把握が間違っていたのか、コストを下げることばかり気にしてしまい、アパートの設備や備品に目がいかなくなってしまったり、あるいは入居者間のトラブルなどが発生、その対処を誤ってしまったなど、さまざま。設備面、環境面、入居者への配慮などいろいろな視点で検討することは、空室リスク回避にも役立つはずです。
また、避けられないのが自然災害です。そのための保険加入や、設備のメンテナンス、定期点検など、いつ何時起こるかわからない自然災害に備えた準備も必要です。
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収支シミュレーション、節税努力などを行っていくためには、目的をしっかり意識して賃貸住宅経営に臨むことが重要です。単に空いている土地があるから、アパートを建てるのではなく、定年後にも安定した収入が得られ、子や孫へと引き継いでいく。そうした目的意識を持って、活用すべき土地の周辺情報を調査し、ニーズを把握していくことが大切です。アパート経営は、投資ともいえますので、リスクはつきものです。リスクを回避していくためには、状況把握とともに、賃貸住宅経営の目的を常に明確にしておくとよいでしょう。
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【まとめ】
定年後の不労所得として有効なアパート経営。賃料収入だけでなく、固定資産税や相続税などの税金対策にも有効な手段です。安定した収入を得るためには、収支のシミュレーション、コストについての理解とともに、アパートを建てるにあたっての情報収集、ニーズの把握が重要になってきます。そして、アパート経営は投資でもあることを理解することも大切です。必ず訪れる老後。経済的な面での充実は、老後の暮らしにゆとりをもたらしてくれます。安定した収益を生み出すためにさまざま角度でアパート経営を分析し、実行することが必要でしょう。
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