査定金額を算出するには、いくつかのステップがあります。
まずは、土地取引の目安となる価格のうち、国土交通省が定める「公示地価」、相続税や贈与税のもとになる「相続税路線価」、固定資産税のもとになる「固定資産税評価額」を調べ、売却する物件が公的にどのような評価をされるのかを把握します。

次に、査定の対象となる物件の近隣で、かつ条件が近い事例を多く収集します。そしてその事例と実際の物件とを比較しながら、適正と思われる価格を割り出します（「取引事例比較法」）。
また、その物件（不動産）から生み出されるだろう利益から、現在の価値を算出する方法もありますが（「収益還元法」）、こちらは多くの場合、投資用のマンションや都心の物件などの査定で用いられます。
そのほか、費用面に着目し、その物件を新たに立て直した場合の想定費用から現在の物件の築年数などを考慮した割引を行って算出する方法があり（「原価法」）、主にビルなどの建物部分の査定に使われます。

こうして算出された「査定価格」はひとつのたたき台であり、あくまで推測値です。同じ査定でも、中古車販売等でよく使われる「査定額」（＝売却額）とは意味合いが異なりますのでご注意ください。

実際の売り出し価格は、「自分の売りたい価格」と、この「査定価格（売れる価格）」とのギャップを埋めていく作業を経て、決定します。不動産業者や担当者の違いにより、同じ物件でも高く見積もったり、逆に低く見積もられたりと、バラつきがあることがあります。ただし、査定をする業者は、色々な要素や事情を考慮した上で、妥当と思われる価格を算出しているので、高い金額を出してくる業者が必ずしもよい業者とは限りません。適正な査定額を知るには、なるべく複数の会社に依頼するとよいでしょう。