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賃貸併用住宅と相続税

注目される賃貸併用住宅

今、都市部における住まいの建て替えの方法として、「賃貸併用住宅」が注目されています。
賃貸併用住宅は、自宅だけを建てる場合に比べて家賃収入で自宅部分のローン返済の負担が軽減でき、収益性がよければローン返済の負担がなく、あるいはプラスアルファ(+α)の手取り収入を得ることができます。

また、賃貸部分の割合が大きければ事業性のアパートローンを利用することができるので、高齢の方でも年齢に関係なく借入が可能です(法定相続人の連帯保証が必要等)。これまでローンの借入が難しいと建て替えを諦めておられた方や高齢の方も、賃貸併用住宅によって住まいの建て替えが実現できます。

また、賃貸併用住宅は収益性や資金計画に対する魅力に加えて、相続税対策にも大きな効果が得られます。

平成27年の相続税の改正で基礎控除額が引き下げられ、住まいを持っているだけで相続税がかかる時代となってきました。これからの住まいづくりにおいて「相続税対策」も検討課題のひとつです。賃貸併用住宅は、建築費(自己資金+借入金)と建物評価のギャップによる相続財産の圧縮効果、さらに将来の⼆次相続を⾒据えて、小規模宅地等の特例による節税効果も期待することができます。

賃貸経営と相続税対策

賃貸住宅を建てると相続税対策になるといわれていますが、その主なポイントは相続時の財産評価において土地建物が時価より安く評価されるということです。財産評価のギャップが相続税対策につながります。

建物の相続税評価額

建物の相続税評価額は固定資産税評価額に1.0を乗じて計算します。つまり、固定資産税評価額と同じです。
更に、その建物が貸家(賃貸住宅等)の場合、入居者の権利相当分の借家権割合(30%※)を控除して評価します。
※借家権割合は、全国一律30%とされています。

建物の相続税評価額 = 固定資産税評価額

貸家の相続税評価額 = 固定資産税評価額 ×(100%-30%)×(賃貸割合)

新築建物の固定資産税評価額は、一般的に建築費(時価)の50%~60%程度と言われています。実際の財産価値としては、新築建物=建築費と同等ですが、相続税評価額は40%~50%低く評価されます。

新築された賃貸住宅の場合、相続税評価額は次のように計算されます。
※新築時の固定資産税評価額を建築費の50%と仮定します。また賃貸割合は100%として下記計算式には明記しません。

新築賃貸住宅の固定資産税評価額=建築費×50%

新築賃貸住宅の相続税評価額=建築費×50%×(100%-30%)=建築費×35%

建築資金が新築賃貸住宅になったと同時に、賃貸住宅の相続税評価額は建築費の35%となり、▲65%の評価ギャップが生じます。
この評価額のギャップによって遺産総額が圧縮されて、相続税の節税効果が得られます。建物規模(価格)が大きいほど、その効果は大きなものになります。

土地の相続税評価額

相続税において土地の課税価格を評価する方法には、路線価方式と倍率方式の2つの方法があります。

  1. 路線価方式は、国税庁で路線価を定めている地域の路線(道路)に付された標準的な評価額(1m²当たりの価額)をもとに、当該地固有の条件(奥行、間口、道路付け、形状、規模等)に応じて各種補正を行って算出する方式です。
  2. 倍率方式とは、路線価が定められていない地域で、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率(1.0、1.1・・・等)を乗じて計算する方式です。

相続税路線価は公示価格水準の80%程度、固定資産税評価額は公示価格水準の70%程度と、いずれも時価よりも安く設定されています。

また、貸家が建っている土地を貸家建付地といいます。貸家建付地は、入居者の権利が土地にも影響を及ぼすために、その分一般の土地よりも安く評価されます。貸家建付地の相続税評価額は次のように計算されます。

自用地の相続税評価額 = 路線価(1m²当たりの価額)×地積

貸家建付地=自用地評価額 ×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

※自用地とは、権利関係等の影響を受けない一般の土地です。
借地権割合は地域によって異なります。30%~90%まで10%ごとに7つに区分され路線価に付されて明示されています。
貸家建付地は、原則、土地の所有者と建物の所有者が同じであることが要件となります。

借地権と借家権(税法上の考え方)

借地権と借家権(税法上の考え方)

貸家建付地として評価額が減額される割合は、借地権割合によって異なります。借地権割合が高い地域ほど減額割合も高くなります。

借地権割合70%の場合:70%×30%=21%

借地権割合60%の場合:60%×30%=18%

借地権割合50%の場合:50%×30%=15%

土地は相続財産の中でも大きな財産です。その大きな財産の評価額が貸家建付地として15%~20%程度減額されることは、相続税の大幅な節税につながります。

例えば下表のように、評価額が1億円の土地に、借入金1億円で1億円の賃貸住宅を建築した場合、建築後の相続税評価額は土地・建物も含め1,700万円となります。全体で8,300万円の減額となり大きな対策効果を得ることができます。

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実質的な財産額 (相続税評価額算定経緯) 相続税評価額 評価減
(対策効果)
建物 1億円 固定資産税評価額
1億円 × 50% =
5,000万円
貸家
× 70%
3,500万円 ▲6,500万円
土地 1億円 貸家建付地
× 82%
8,200万円 ▲1,800万円
借入金 ▲1億円 ▲1億円
合計 1億円 1,700万円 ▲8,300万円

※新築時の固定資産税評価額を建築費の50%と仮定します。

なお、自己資金で建築する場合も借入金を利用する場合と対策効果は変わりません。
上記例は、当初財産が1億円の土地のみとして、借入金で建築資金を調達したケースです。
自己資金が1億円あれば、当初財産は(建築資金1億円)+(土地1億円)の2億円です。建築後は、自己資金1億円が3,500万円の賃貸住宅に、土地1億円が8,200万円の貸家建付地として評価され、2億円の財産が11,700万円の評価となります。結果、8,300万円の減額で借入金を利用した場合と同じになります。

借入金が必ずしも相続税対策になるということではありません。
ただ、1億円の賃貸住宅を建てることができる土地に対して準備できる自己資金5,000万円で建築する場合は、5,000万円に対する効果しか期待できません。借入金を利用することによって1億円規模に対する効果を得ることができます。借入金によって土地を最大限有効活用することができ、より大きな対策効果(レバレッジ効果)を得ることが可能となります。

賃貸併用住宅と小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、被相続人が居住していた宅地や事業を行っていた宅地について、一定面積を限度に相続税の課税価格が80%または50%減額される特例です。相続人の生活や生活の糧を得る基盤を維持することに配慮した制度です。
小規模宅地等の特例によって課税価格が減額される宅地には、特定居住用宅地等、特定事業用宅地等(特定同族会社事業用宅地等含)、貸付事業用宅地等の3つがあります。
限度面積と減額される割合は、特定居住用宅地等は330m²を限度に80%、特定事業用宅地等(特定同族会社事業用宅地等含)は400m²を限度に80%、貸付事業用宅地等は200m²限度に50%です。

賃貸併用住宅に利用されている宅地は、居住用に対応する部分と貸付事業用(賃貸用)に対応する部分について、それぞれの要件を満たせば特例の適用を受けることができます。ただし、貸付事業用宅地等と他の宅地を併用して適用する場合、それぞれの限度面積の合計ではなく、適用割合を按分する形で対象地面積が調整されます。

特定居住用宅地等の適用要件は、相続する人の住まいの状況によっても大きく異なります。
一次相続で配偶者が相続する場合は、限度面積330m²まで無条件で80%減額されますが、二次相続の場合で被相続人と別居して持ち家に居住している相続人などは適用を受けることができません。

※小規模宅地等の特例についての詳細は、「住まいと相続税」のページをご参照ください。

賃貸併用住宅であれば、特定居住用宅地等の適用を受けることができなくても、賃貸部分に対応する宅地について貸付事業用宅地等の適用を受けることができます。

貸付事業用宅地等の適用を受けるには、相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、申告期限までその宅地を保有し、貸付事業を行っていることが要件です。

※相続税の申告期限は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。

貸付事業とは、①不動産貸付業、②駐車場業、③自転車駐車場業の3つをいいます。規模の大小は問わず、事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行う「準事業」も含みます。

貸付事業用宅地等が適用される宅地等のうち、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地は特例の対象外となります。ただし、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等であっても、相続開始の日まで3年を超えて引き続き特定貸付事業(事業的規模の貸付)を行っていた場合は適用を受けることができます。

貸付事業の図

※事業的規模:アパート等は概ね10戸以上,独立家屋は概ね5棟以上

貸付事業用宅地等の事業開始時期による適用関係

貸付事業用宅地等の適用関係

賃貸併用住宅が建っている土地を評価する場合は、建物の利用割合(自宅と賃貸部分の専有面積割合)をもとに、居住用に対応する部分と貸付事業用(賃貸用)に対応する部分に区分して評価します。

例えば、図のように一棟の賃貸併用住宅の面積割合が自宅1/4、賃貸部分3/4の場合、土地も同様に1/4が自宅に対応する部分、3/4が賃貸部分に対応する部分と考えます。
そのうえで、賃貸部分に対応する土地は貸家建付地として評価額が減額されます。

※貸家建付地の評価は、⼟地と建物の所有者が同じであることが要件です。

さらに、貸付事業用宅地等を適用する場合は、貸家建付地の評価減を控除した額に対して200m²を限度に50%減額されます。

区分の考え方

上図の例で、評価額6,000万円、敷地面積200m²、借地権割合60%の土地に、上図のような賃貸併用住宅を建てた場合、評価額は2,655 万円減額されます(下表参照)。自宅部分に特定居住用宅地等の適用が受けられなくても、賃貸部分で大きな節税効果を得ることができます。

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建物の利用割合 宅地の区分評価 小規模宅地等の特例適用
利用割合 面積区分 自用地評価 権利評価 特例割合 適用後の評価額
自宅(1/4) (1/4) 50m² 1,500万円 1,500万円 1,500万円
賃貸(3/4) (3/4) 150m² 4,500万円 3,690万円
(貸家建付地)
× 50% 1,845万円
合計 200m² 6,000万円 5,190万円 3,345万円
評価減効果 ▲810万円 ▲2,655万円

最近の相続では、持ち家に住む別居親族が相続されることも多く、二次相続では小規模宅地等の特例が受けられないケースが見受けられます。賃貸併用住宅であれば貸付事業用宅地等の適用を受けることができ、将来の二次相続を見据えた節税対策が期待できます。

配偶者がいる場合(一次相続)は、配偶者の法定相続分または1億6千万円のいずれか多い額の相続財産について税額軽減の特例を受けることができます。また、小規模宅地等の特例(特定居住用宅地等)も無条件で適用でき相続税を大幅に軽減することができますが、配偶者にかかる特例に依存しすぎると、かえって二次相続の税負担が大きくなります。
相続税対策では、一次相続、二次相続における相続税負担のバランスを考慮した対策を講じることが大切です。

賃貸併用住宅で
豊かで安心・安全な住まいづくり”

賃貸併用住宅は、収益性に魅力があり相続税対策にも効果があります。加えて、収益性を確保することで年齢に関係なく借入が可能となり、シニア世代の方も借入を利用して住まいを新しく建て替えることが可能です。

厚生労働省公表の「令和元年簡易生命表」では、日本人男性の平均寿命は81.41歳、女性は87.45歳と男女とも過去最高となりました。
長寿時代の人生後半期、豊かな住生活を送るうえで、安心安全の住まいは欠かせません。 家賃収入でローン返済の負担が軽減でき、相続税対策にも効果的な賃貸併用住宅は、まさにシニア世代の住まいづくりといえるでしょう。


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