講師
プリンシプル住まい総研所長 ： 上野 典行 氏

　新築マンションでも中古マンションでも、分譲マンション購入時には「月々の修繕積立金は少ない方が、家計に優しい」と一般的には思われがちです。ところが、修繕積立金が少ないという事は、将来の大規模修繕の原資(費用)が限られてしまうという事になります。10年・20年が経ち、共用部に不具合があったとしても、直すに直せないという事にも成りかねません。エントランス部分やエレベーターの劣化が激しくなり、売りに出しても安く見積もられてしまい、賃貸に出しても賃料が安く抑えられて、賃料収入が減ってしまいます。

　そこで今回は、修繕積立金をどう考えるべきか？について、論じていきましょう。

直射日光・雨風・台風で劣化する防水シート・タイル。

　大規模修繕する際、特に問題となるのは、防水シートとタイルです。日本は四季の変化が激しく、屋根の防水シートは直射日光・雨風・台風によって劣化します。これらシートの耐久年数は12年前後のモノが多く、長期間放置すると破けたりします。すると、破けた所から雨水が浸入するのです。コンクリートは内部が強アルカリ性となっており、中の鉄筋が皮膜に覆われて錆びない状態になっていますが、ひとたび水が浸入すると、アルカリ度が弱まる等によって鉄筋の皮膜が破壊されて錆び易くなり、やがて錆びた鉄筋が膨張します。するとコンクリートは内部からひび割れて破壊されてしまい、耐震性能等が著しく落ちてしまうのです。

　また外壁のタイルも直射日光・雨風を毎日浴びます。結果的に、タイルが劣化して落下すると、下を歩いている人に対して、危険が生じてしまいます。こうしたタイルを検査したり、補修を行う際には、作業する人が修繕部分に手が届く様に、足場を組む必要があります。この足場だけで、なんと数億円も掛かってしまう事があるのです。そうなると、せっかく足場を組むのですから、同時に手すりも直したい、塗装も塗り直したい、といった事になります。この時、住民である区分所有者が出し合った修繕積立金が使われるのです。