社団法人『建築物価調査会』の調査によると、新築分譲マンションの建設費は、2012年以降は上昇を続けています。震災復興やオリンピック需要による人件費の高騰と、円安による建築資材費が高騰している影響で、10％ほど高くなっています。

　こうした傾向から、新築分譲マンションの販売価格は平米当たり、ジワジワと上昇しており、(株)不動産経済研究所の調べによると、下図の様に販売価格の方も少しずつ上昇しています。土地の販売価格も上昇基調にありますので、これから売り出される物件は、これまでよりも、やや高めの価格で販売される傾向にあります。

　と言う事は、「今は、新築マンションの価格が上がっているから、買い時ではない」と思われる方も多いでしょう。しかし、そうとも言い切れないのです。

　ところで前回のコラムでは資産価値を表す指標として、「積算法」を紹介しました。この方法では、建物価値は一定の減価償却によって目減りし、土地価格は路線価で変動します。その結果、物件の資産価値は、築年に応じて右肩下がりに減ってしまいます。

　そこで対策として、新築住宅よりも安く中古住宅を買い、この中古住宅に対して中古リフォームを施して住み心地を上げるという考え方が、実に合理的な方法であると紹介しました。

　このように低金利の時代は、「部屋を借りて住み続ける」よりも「低金利でお金を借りて買って、ローンを払って住み続ける」ほうが「お得」な時代なのです。

　一方、別な考え方としては「収益還元法」という方法があります。これは、「その物件を賃貸住宅として貸したら、いくらの価値があるか？」という計算手法です。3000万円で購入した物件も、月に10万円の家賃で貸す事が出来るとすれば、年間で10万円×12ヶ月＝120万円の収入が得られる事になります。すると利回りは、120万÷3000万＝4％の投資信託商品と、同じ収益と考えられます。この物件の購入金額分を、金利1.48％で銀行から借りて住宅ローンが組めるという事は、「お金を借りて人に貸しても、なお元が取れる」という安定的な資産という事になります。

　収益について先の例で言いますと、35年の返済後は毎月10万円の家賃収入がありますが、実は35年間の返済期間中も黒字(毎月：10万円－9.2万円＝0.8万円)である事が分かります。

　そして、この案が良いなと思って検討を進めるならば、賃貸住宅として需要が高い人気エリアには、すでに住宅等の建物が建っていますので、新たに新築が建てられる土地は、まずありません。そこで、中古物件を買って中古リフォームするという選択肢が、現実的であると考えられるのです。

　この様に低金利時代では、「部屋を借りて住み続ける」よりも「低金利でお金を借りて住宅物件を買い、ローンを支払って住み続ける」、もしくは「低金利でお金を借りて賃貸物件となる住宅物件を買い、家賃収入からローンを支払っていく」方が「お得」な時代なのです。

　低金利の今だからこそ、住宅購入チャンスのタイミングと言えるでしょう。