中古マンション「管理」の情報はここを見る！契約前に調べておきたい情報とは？

中古マンションを購入される際、どんなことをチェックすべきかご存知でしょうか？

お部屋の傷み方などとともに、必ずチェックしておきたいのが、購入を予定されているマンションの「管理状態」です。『マンションは管理を買え』なんていう言葉も聞くほどです。ここで言う「管理」とは、管理会社の仕事ぶりだけではなく、住戸の全所有者を指す“管理組合”が「マンション全体をどのように運営しているかどうか」を指します。

なぜ管理が重要なのかといえば、建物やそれを直すためのお金など「資産」がどうなっているかを知りたいから。また、住まい方のルールやその守られ方なども住み心地に影響があるかもしれません。

そこで、中古マンションの管理について事前に質問しておきたいポイントをご紹介。仲介会社などを通じて管理会社、管理組合に聞いてみることをオススメします。

管理組合活動状況チェックポイント

• 管理費や修繕積立金の見直し（減額または増額等）をされたことはありますか？
• 数ヶ月継続している管理費・修繕積立金の滞納はありますか？
  また、少額であっても滞納している世帯は複数ありませんか？
• 理事会はどの程度の頻度で開催されていますか？
• 定期総会の出席率（全区分所有者に対する実際に会に出席した区分所有者の割合）は概ねどのくらい（何パーセント程度）ですか？

では、チェックポイントから見えてくることを1つずつ確認していきましょう。

各戸が支払う管理費や修繕積立金が見直されたことはあるか

管理費や修繕積立金の適正額は、マンションの規模や築年数などにより様々となり、容易には判断できません。そこで、それらのお金の使い方を、管理組合がきちんと精査し、計画的に使おうとしているかの活動状況だけでも知っておければ参考になります。

過去に、管理会社との折衝により管理委託費を値下げしてもらっていたり、将来の建物修繕に向けて修繕積立金を計画的に値上げしたことがあるかを聞いてみましょう。

継続的な滞納金の有無

管理費や修繕積立金を支払っていない「滞納」が多いと、不公平であるのはもちろん、先々必要な修繕費などが不足する恐れがあります。滞納が複数住戸分あるのか、また、住戸数は少なくとも１住戸あたりの滞納金が数十万円単位にふくれあがっていないかもチェック。 もし気になる滞納があれば、督促などの必要な作業が順調に進んでいるかどうかを管理会社に確認します。

定期総会の出席率

管理組合員全員が決議に参加できる「定期総会」は年に１度開催され、管理費等の決算情報やマンション全体に関する重要事項を審議する数少ない機会。その出席率が低ければ、管理組合運営が活発ではない可能性があります。

何パーセント程度出席していればいいという決まりはありませんが、毎年50％程度またはそれ以上の所有者が出席していれば、多くの所有者が組合運営に興味を持っていると言えるでしょう。
もし毎年10％や20％程度しか出席者がいない場合、特定の住民しか管理組合運営に携わっておらず、管理費等の出納状況も適切にチェックされていないこともありますから、状況を詳しく確認したいものです。

実際に住んで管理組合に参加してみないことには詳しい情報は得にくいものですが、少しでも購入前に把握できる情報をもとに、どんなマンションなのか想像してみましょう。