よくあるトラブル「境界問題」

戸建ての不動産取引における、よくあるトラブルのひとつに「境界問題」があります。

「境界」は不動産取引において極めて重要な事項の一つなのですが、実際の取引現場ではこれを軽視する傾向が見られます。

一般的な土地付き一戸建てや、住宅を建てるための土地を購入するときの不動産売買契約では、取引対象となる土地を登記記録に記載された所在・地番で特定し、その面積を登記記録に記載された面積として取引するケースがほとんどです。

そして、実際の土地面積と登記記録に記載された面積に相違があっても、互いに売買代金の増減額ができないことになっています。

一般的な住宅地にある土地であれば、大きく面積がずれることも少ないので、実際に測ってみた場合の面積が多少大きくても小さくても、「お互いに言いっこなしね」という合意は特に問題があるものではないと思います。

しかし、後日、境界で問題になるのは、「境界の明示」と呼ばれる契約書の条文なのです。

これは、売主は、物件の引き渡しのときまでに、隣地との境界線および境界点を買主に明示し、買主はこれを確認するというものです。

隣地との境界線および境界点とは、実は、売主が勝手に正しいと認識している境界線と境界点ではないのです。正確には、「隣地所有者と争いのない所有権の範囲」を意味しています。

ところが、こうした認識が仲介業者にないことが多く、「隣地所有者と争いのない所有権の範囲」について売主が勝手に認識している所有権の範囲を買主に明示してしまうことが多々あります。

あるいは、仲介業者が、売主が勝手に認識している所有権の範囲をそのまま鵜呑みにしてしまっているケースが多いのです。

もし、買ったあとに、隣地所有者から境界線について異なる主張をされたらどうなるでしょうか。これは大変なトラブルに発展します。

ですから、土地付き一戸建てを購入する際は、仲介業者さんに対して、取引対象となる敷地の境界線は、隣地所有者も認めているものかどうか、必ず確認しておく必要があるのです。