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リアリエ住まいセミナー

第1回【新築?中古?】【賃貸?購入?】【戸建?マンション?】

~無理のない、自分らしい住まい探しのコツ~ 第3-1章

プリンシプル住まい総研 所長:上野 典行 氏

(第1回目となる本シリーズは、第1章~第7章までの連載です。)

第3-1章『戸建 vs マンション(1/3)』

続いて、住まい探しをする上で、物件のタイプを考える場合「戸建?マンション?」の、どちらを選ぶと良いか?が、大切なポイントになります。

果たして全国では、戸建て住宅と、共同住宅と呼ばれるアパートやマンションとでは、どちらが多いのでしょうか? 実は全国では、戸建て住宅が57%と多いのです。(【図1】参照)

全国での住宅形態の比率

一戸建て 57.0% 共同住宅 43.0% 「平成20年住宅・土地統計調査」総務省統計局データより プリンシプル住まい総研 作図

【図1】

しかしこれも、その住むエリアによって、状況が全然違います。関東の大都市圏内(東京、埼玉、千葉、神奈川)では、マンション系の方が、57.6%と多くなります。(【図2】参照)

関東大都市圏での住宅形態の比率

一戸建て 42.4% 共同住宅 57.6% 「平成20年住宅・土地統計調査」総務省統計局データより プリンシプル住まい総研 作図

【図2】

これは、土地の供給事情の問題もあると思います。マンションで暮らした経験がある人は、お子さんもマンションで暮らす事に、そんなに抵抗感は無いですから、親元から独立した後もマンションを選択するでしょう。また、東京23区内になると、戸建て住宅を買うのは、諸事情から非常に難しいです。なんと24.7%しか、戸建て住宅はありません。(【図3】参照)

東京23区での住宅形態の比率

一戸建て 24.7% 共同住宅 75.3% 「平成20年住宅・土地統計調査」総務省統計局データより プリンシプル住まい総研 作図

【図3】

東京23区内の戸建て住宅になると、一階が駐車場、階段を登って二階にリビングルームがあって、三階に居住空間がある、いわゆる、ペンシルハウスと呼ばれる、非常に狭い土地に建つ狭小物件が多くなります。

郊外に行けば戸建て住宅が多く、都心はマンションが多い、という状況です。そこでまずは、「郊外に住みたいのか?」、それとも「都心に住みたいのか?」、そこから希望条件を考えて、「戸建て住宅なのか?」、「マンション等の共同住宅なのか?」、といった順番に考える事も出来ると思います。(【図4】参照)

一戸建てとマンションの違い

  • 資産価値の中で土地の配分が少なく固定資産税が安い
  • 防犯・火災・地震に強いイメージ
  • 大規模改修計画等がある
  • バリアフリーである
  • 管理組合に入らなければならない
  • 管理費、修繕積立金がかかる
  • 住民の総意がないと、建て替え等が出来ない
  • 隣家・上下とのトラブルが起こりやすい

  • 資産価値の中で土地の配分が多く固定資産税が高い
  • 防犯・火災・地震に弱いイメージ
  • 突然の雨漏り等、自分で治す
  • 階段等があり、老後不便
  • 自治会等はあっても任意
  • 管理費、修繕積立金等はない
  • 家族の意志で建て替えは可能であり、すべて自分の所有物
  • 上下階は自分の家族。隣家とも空間的に離れている

【図4】

更に住まい探しをする上で「戸建か?マンションか?」を選ぶ時、もう一つ違った視点があります。

マンションの建物は、ある一定の土地に、何階も階数を重ねて建てます。そこに住んでいる人が持っている土地が、3階建てなら1/3の面積になります。すると、固定資産税が安くなります。

マンションは、材質がコンクリートですので、火事に強いとか、地震に強いとか、防犯レベルが高いとか、色々と強いイメージがあります。そしてマンションでは、10年から12年に1回、大規模修繕改修工事を行います。

マンションの場合、区分所有者は必ず、管理組合に入らなければなりません。これは、自治会とは違います。法律で決められていますので、必ず入る必要があります。しかし、分譲マンションの販売チラシには、「マンションを買ったら、管理組合に入らないといけない」とは、書いていません。(【図5】参照)

住宅情報誌があまり書かない
一番大きな違い・マンションは区分所有

  • 分譲マンションのエレベーターの電気代は誰が払っているのでしょう?
  • 分譲マンションのエントランスは誰のものでしょう?
  • 分譲マンションの廊下は?エレベーターは?駐車場は?
  • では、窓は?

【図5】

なぜ、管理組合に入らないといけないのか?と言うと、このドアは、全員のモノだからです。「ドアが歪んだので交換するには、どういうドアにしますか?」という事を全員で決めなければ、いけないのです。これを決めるのが、管理組合という集合組織です。賃貸住宅の場合は、大家さんが管理組合に入っています。

マンションでは、防水シートが破れたりとか、タイルが剥がれたりとか、いずれ直さないといけないので、修繕積立金費といった名目で、お金を集めています。「建物が古くなったから建て直そう。」と言っても、みんなで話し合わないと、建て直せません。今は、法律が出来て、(※)2/3以上の合意が必要です。

また、共同住宅ですから、隣の部屋や上下階の部屋と、騒音等のトラブルが起こり易いです。

一方、戸建て住宅の場合、税金(固定資産税)が高くなります。戸建て住宅は、すぐ泥棒に入られそうだ、火が付いたら燃えそうだ、地震で潰れそうだ、といったイメージがあります。

他には、意外と気付かない点ですが、戸建て住宅には、階段があります。今は皆さんは元気ですから上り下り出来ますが、やがて歳を取ってくると、階段を上がるのが大変です。お爺ちゃんが、一旦上に上がってしまうと、下に降りてまた上がるのが嫌なので、上に行きっぱなしになってしまいます。外に出ないので足がますます弱くなる、という事が起こり得ます。

また、戸建て住宅の場合、地域の自治会への加入は任意です。戸建て住宅には、修繕積立金はありませんが、壊れたら自分で都度、直さないといけません。ただし、家族の意思で立て替えが可能です。戸建て住宅では、隣の家までが空間的に離れているので、騒音問題が起きにくい、といったメリットがあります。

住まい探しをする上では、戸建て住宅とマンションどちらが良いのか、よくよく考えないといけません。

(※)「2/3以上の合意」について補足説明


◆従来の区分所有法での建て替え
・複数棟マンションの一括建て替え
→全体の区分所有者と議決権(土地持分比率の)の各4/5以上の決議、かつ、各棟の区分所有者と議決権(土地持分)の2/3以上の決議で、一括建て替えが成立します。

◆(新しい法律)市街地再開発事業での建て替え
・都市計画事業として地域の拠点となる建て替え
→全体の2/3以上の合意で「再開発組合」を設立し、各共有者が1人の組合員となり、全体の2/3以上の合意で再開発が可能となります。


※ 本コラムは、2015年8月5日に横浜で開催されました【リアリエ住替えセミナー】での講演内容を元に、構成しました。

講師の経歴:上野 典行(うえの のりゆき)氏
プリンシプル住まい総研 所長

リクルートに入社後、採用の編集企画室、続いて新領域推進室にて新規事業に携わった後に住宅領域に異動。「住宅情報タウンズ編集長」「住宅情報マンションズ編集長」「SUUMO編集長」を経て独立。「プリンシプル住まい総研」設立。日本賃貸住宅管理協会 研修副委員長、全国賃貸住宅新聞等、連載中。

プリンシプル住まい総研

※プロフィールは、取材当時のものです。

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