さて、続いては住まい探しをする上で住宅を選ぶなら、「新築なのか、中古なのか？」についてお話したいと思います。

日本人は、新築住宅が大好きです。「一国一城の主だから、城持ち大名になるのだ。」と、豊臣秀吉は言ってお城を建てました。
（図1参照）

ところが、ヨーロッパでは、中古住宅が当たり前です。こういう所に住んでいる人の方がエリートです。「えっ！新築住宅に住んでいるの？（残念）」と言います。築300年に住んでいる人の方が良いのです。これは文化の違いです。材質もレンガですし、地震も少ないですし、伝統的なモノが違います。
（図2参照）

実は、新築住宅物件は、投資回収からみると、あまりお勧めではありません。なぜなら、買った瞬間に中古になるからです。「やった！新築住宅を買ったぞ！」「誰も座っていない新しい便器に座るぞ！」おっしゃる通りです。でもそれは、中古リフォームして、便器を取り替えれば、良いのです。

似ているのは、車です。車は、買った瞬間に中古になるので、大体3年で半額になります。ご存じの方もいらっしゃると思いますが、新車を半額で買って、3年後に「返す」か、または「買い取る」かを決めるというリースシステムがあります。
（図3参照）

中古車を買って、ずっと乗り続ける方もたくさんいます。中古車マーケットには、車がたくさんあります。「人が乗った車なんて、大丈夫？」と言うと、今の車は、品質保証が付くのです。翻って、住まい探しをしている人には、「買った瞬間に中古になりますよ、新築じゃないとダメですか？日本では、なぜ新築が良いのですか？」と疑問に思います。

例えばマンション物件で、考えてみたいと思います。

マンション物件の、平米単価60万円ぐらいのマンションでは、買った瞬間に中古になりますので、段々、価値が下がっていきます。
（図4参照）

築20年ぐらいまで経つと、上物（マンション建物）の価値が、ほぼ無くなります。土地はずっとそこにありますから、新土地（新たに生み出された土地）というモノは、無いです。土地は、以前、誰かのモノでした。その土地の価値は、長期的には、そんなに変わりません。結局、約20年で半分ぐらい（土地のみの価値）に下がってしまいます。
（図4参照）

最近、豊島区では、タワーマンションの中古物件が新築よりも高い、そんな事が起こっています。

考えてみますと、新築物件は買ってから、何年か経って売ろうと思っても、価値が半分にまで下がっていますから、この間に住宅ローンが半分しか返せていないと、ローン残高の方が多くなるのです。売ったけど、ローン完済できない、持ち出しになってしまうという事が起こり得ます。

ですから、投資の概念で行くと、住まいを新築を買うのは、経年と共に大きく価値が下がるので大変です。住まいを中古で買った場合は、このギャップは、少ないのです。そこまで、資産価値は下がりません。すでに下がってしまっているという事です。
（図5参照）

そうした事から、お金の価値で損か？得か？を考えると、新築の住まいは買った瞬間に中古になるので、実は、中古の住まいを買った方が得なのです。

一般的には、資産の半分は土地の価値になります。マンション物件の場合は、その土地を区分所有者で更に割る訳ですが、土地には、新土地（新たに生み出された土地）はありません。建物は、日本の場合、どんどん資産価値が下がる事になっています。木造だったら何年、鉄筋コンクリートだったら何年、と決まっています。価値は、いずれ無くなります。新築物件を買うと、それだけ物件の資産価値について、ダウンリスクを負うという事です。
（図6参照）

住まい探しをする上で、こうした資産価値のダウンリスクも視野に入れて、検討して頂ければと思います。

※ 本コラムは、2015年8月5日に横浜で開催されました【リアリエ住替えセミナー】での講演内容を元に、構成しました。